咱們現(xiàn)在的房子，正逐漸淪為低效資產(chǎn)，二手房的上行預(yù)期空間在一點(diǎn)點(diǎn)被打破。如今新房漲價(jià)，可二手房不僅不漲，反而持續(xù)下跌。新樓盤在各方面優(yōu)勢(shì)明顯，二手房根本比不了。得房率、層高、隔音保溫、批復(fù)比、容積率這些方面，二手房都落于下風(fēng)，再加上市場(chǎng)供應(yīng)量又大，二手房哪還有漲價(jià)的空間。

所謂低效資產(chǎn)，簡(jiǎn)單說就是資金變現(xiàn)率和現(xiàn)金收益率都很低。直白來講，就是房子賣不上價(jià)，出租也賺不了多少錢，租售比常常只有一點(diǎn)幾，連銀行利息都跑不贏。就像有個(gè)朋友的萬(wàn)科房子，持有成本140萬(wàn)，現(xiàn)在只能賣九十來萬(wàn)，租金每月才1200元，算下來租售比只有一點(diǎn)幾。賣吧，覺得虧太多不甘心；繼續(xù)持有呢，又怕房?jī)r(jià)接著跌。這幾年每年得搭進(jìn)去十幾萬(wàn)，像這種情況現(xiàn)在可不少見。

二手房銷售到底有多難呢？

我上次去二手高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在掛出來的很多二手房源，一個(gè)月平均帶看量不到十組，出價(jià)的人就更少了。

比如說有套950萬(wàn)的大平層，最近問價(jià)的人多了，業(yè)主還以為是拍出了高地價(jià)影響了房?jī)r(jià)，看房的人會(huì)增多，原本還想漲點(diǎn)價(jià)。結(jié)果一問才知道，是一個(gè)客戶找了好多家中介挨個(gè)詢價(jià)，真正來看房的人還是少得可憐，業(yè)主也就不敢漲價(jià)了。

現(xiàn)在有些二手房，除了要給中介費(fèi)，還得單獨(dú)給銷售一個(gè)大紅包。就有客戶直接建議，每天設(shè)置帶看獎(jiǎng)勵(lì)，帶一組客戶就發(fā)50 - 100元紅包。能不能成交不好說，但至少能增加帶看量，這就是當(dāng)下二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，都是我咨詢客戶時(shí)了解到的真實(shí)情況。

很多人看到中心城區(qū)每天有上千套的銷量，在沒弄清楚數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍之前，我也以為中心城區(qū)就是“5 + 2”區(qū)域。但實(shí)際上，人家統(tǒng)計(jì)的中心城區(qū)還包含二圈層的龍泉、溫江、雙流、郫縣，甚至青白江。這么大的范圍，這么多項(xiàng)目和二手房源，一天1000套的銷量也就不算啥了。

一直以來我有個(gè)疑問，按說一天1000套的成交量，一個(gè)月就是3萬(wàn)套。就算按10%的成交率來算，每個(gè)月至少得有30萬(wàn)組看房客戶，這樣3萬(wàn)套的成交量才合理。可為啥現(xiàn)在看房的人這么少呢？

從數(shù)據(jù)就能看出原因，范圍太大，雖然看房的人總量不少，但二手房掛牌量實(shí)在太多了。所以很多二手房只有寥寥幾個(gè)人看房，你要不發(fā)個(gè)紅包，可能連帶看的人都沒有；要是價(jià)格稍微偏高一點(diǎn)，同樣沒人來看房。

其實(shí)到現(xiàn)在，整個(gè)二手市場(chǎng)都還沒企穩(wěn)。最近這兩個(gè)月，從宏觀數(shù)據(jù)看，各個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格還在下跌。大家可以去查查70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，把連續(xù)幾個(gè)月的數(shù)據(jù)拉通來看走勢(shì)，別只看單月的。這就是我為啥說房子正變成低效資產(chǎn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不行，存量又大。

而且現(xiàn)在銀行的不良率也在上升，這里說的不良率主要是個(gè)人住房貸款斷供情況，也就是老百姓的按揭貸款。前幾天招行發(fā)布2024年年報(bào)，和上年相比，零售不良貸款上升到351億，比2023年增加了45億。零售不良包括小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款、消費(fèi)貸等。

其中個(gè)人住房貸款不良率占了20%，比上年增加了17億，也就是斷供金額增加了17億。除了實(shí)際斷供的，預(yù)期斷供的增加得更多，比上年增加了100億。這100億雖然不一定都會(huì)斷供，但其中很可能存在增加斷供的情況。

所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很微妙，并不像很多人說的那樣熱火朝天，而是一面看似有熱度，一面卻透著寒意。很多業(yè)主和開發(fā)商還在困境中掙扎。要是只從個(gè)別情況來判斷市場(chǎng)，肯定看不清楚。要是就按這種片面的結(jié)論去買房，大概率是要吃虧的，畢竟在房地產(chǎn)市場(chǎng)交的學(xué)費(fèi)可不便宜。上面說的這些可都是實(shí)際情況。