魯法案例【2025】177

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房東和租客因客觀原因沒來得及簽訂書面合同，但一直按約定履行各自權利義務，這種情況下能否認定雙方存在租賃關系？

案情簡介

2023年5月，王某將自己的房屋租賃給辛某居住，雙方未簽訂書面合同。微信聊天記錄顯示，2023年5月雙方就租賃涉案房屋進行協商，商定水費預交100元，電費預交200元，租金每月800元，押一付一，合同期三個月。2023年5月，辛某向王某轉賬1900元（租金800元、押金800元、水電費300元），后辛某分別于2023年6月、8月、9月、11月、12月分別向王某支付租金，并于2023年11月向王某支付水費197元。以上，辛某共計向王某支付租金5900元、押金800元、水電費497元，此后未再支付其他費用。

2023年11月，王某告知辛某應支付空調費用515.2元，辛某回復等下次發工資一起轉。2024年1月開始，王某多次向辛某催繳租金，辛某表示同意支付，但一直未支付，后失去聯系。王某于2024年3月到房屋查看，得知辛某已從涉案房屋搬走。

2025年1月，王某將辛某起訴至法院，請求法院判令辛某向其支付房屋水電費1036元；2.支付拖欠的房租；3.本案訴訟費由被告承擔。辛某辯稱，雙方從未簽訂租賃合同，不存在租賃關系，請求法院駁回對方的訴訟請求。

法院審理

法官審理后認為，王某與辛某之間雖未簽訂書面租賃合同，但根據雙方微信聊天記錄內容及轉賬記錄可知，雙方在微信中已對辛某租賃涉案房屋事宜進行了充分磋商，并就租賃期限、租金及押金支付標準、水電費承擔的問題達成一致。王某與辛某已就租賃涉案房屋一事達成合意且開始履行，可以認定雙方之間存在租賃關系，雙方之間的約定系真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照約定行使權利、履行義務。王某與辛某約定的三個月租期到期后，雙方雖未達成新的約定，但王某同意辛某繼續占有使用涉案房屋，辛某繼續繳納租金，雙方原約定繼續有效，租賃期限為不定期。關于王某要求辛某支付房屋水電費1036元的訴訟請求，根據雙方約定，租賃期間的水電費應由辛某負擔，王某稱涉案房屋水電先使用后付費，其于2024年3月得知辛某從涉案房屋搬走，搬走后直至2024年6月才將涉案房屋再次出租，涉案房屋由三人合租，水電費的計算應由三人平分，結合王某所稱及提交的證據，經審查2022年9月繳納水費424.16元明顯不屬于辛某承租期間，不應計算在辛某應繳納的水電費范圍內。2023年6月至2024年4月期間，王某代繳涉案房屋水電費共計5436.16元，辛某承擔三分之一應為1812.05元，扣除辛某已經繳納的水電費，還應支付1315.05元，現王某僅要求辛某支付1036元，系對自己權利的處分，本院予以支持。關于王某要求辛某支付拖欠的租金，根據雙方約定，辛某已支付租金5900元，尚欠租金2553元，王某同意以押金800元抵扣尚欠的租金，抵扣后辛某還應向王某支付租金1753元。

綜上，法院判決辛某向原告王某支付房屋水電費1036元及拖欠的租金1753元。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規定：“當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。”本案中 ，雙方因客觀原因，沒有簽訂書面租賃合同，但根據王某提交的聊天記錄、轉賬記錄等各方面證據，證明就租房事宜形成合意并持續履行，雙方之間的系真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，可以認定雙方之間存在租賃關系，雙方均應按照約定行使權利、履行義務，因此王某的訴訟請求得到法院支持。

法官在此提醒：不管是租房還是從事其他生產、生活活動，要及時訂立書面合同，及時保留溝通、轉賬等證據，以免自身合法權益遭受損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。

以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行； 已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第七百三十四條租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

轉自：山東高法