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問：案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同后，為規(guī)避國家稅費，約定五年后辦理房屋過戶手續(xù)。后因被執(zhí)行人與債權(quán)人發(fā)生糾紛，法院對房屋進行查封。案外人提出執(zhí)行異議之訴，主張其與被執(zhí)行人在法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的買賣合同，其已經(jīng)支付全部購房款并占有，非因買受人自身原因未辦理過戶登記，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，請求排除法院對房屋的強制執(zhí)行，應(yīng)否支持？

答：案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同后，為規(guī)避國家稅費，約定五年后辦理房屋過戶手續(xù)，未能在債權(quán)人申請法院查封房屋之前辦理過戶手續(xù)，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的"非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

從實踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)。三是消極不行使登記權(quán)利。例如，有的交易當事人為了逃稅等而故意不辦理登記的，不應(yīng)受到該原則的保護。一個有爭議的問題是，有的人認為，買房人本來可以通過提起訴訟行使物權(quán)登記請求權(quán)并通過法院強制執(zhí)行來完成物權(quán)變動的使命，但卻沒有行使，能否視為買受人的原因。我們認為，對于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況，不能視為買受人有過錯。何況，訴訟與執(zhí)行本身也有一定時間要求，不能滿足對買受人物權(quán)期待權(quán)的保護要求。

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郭軍律師

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備注：圖文來源最高院民一庭編《民事審判指導(dǎo)與參考》第90輯

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