3月31日至4月1日，合肥土拍市場(chǎng)連推兩宗重磅地塊，一宗牽動(dòng)濱湖恒大中心復(fù)工命運(yùn)，另一宗考驗(yàn)包河政務(wù)東板塊的逆襲潛力。

當(dāng)瑤海核心地塊的出讓條件與"安徽第一高樓"的復(fù)活計(jì)劃深度綁定，當(dāng)包河流拍地塊二次入市挑戰(zhàn)市場(chǎng)信心，這場(chǎng)土拍早已超越普通交易，成為合肥城市更新與房企實(shí)力的試金石。

為何說這是合肥樓市"一盤大棋"？房企接盤背后藏著哪些深意？本文將深度解碼地塊價(jià)值、剖析競(jìng)拍邏輯，并預(yù)判合肥樓市格局之變。

NO.1|壹

45畝黃金地捆綁3.9億續(xù)建任務(wù)，"以地養(yǎng)樓"能否破局爛尾魔咒？

前世今生：從恒大"爛尾殘局"到政府操盤重生

瑤海區(qū)YH202502號(hào)地塊的出讓，本質(zhì)是恒大遺留問題的"外科手術(shù)式"操盤。該地塊原屬恒大中央廣場(chǎng)商業(yè)用地，因恒大暴雷陷入停滯。政府通過回收土地、調(diào)整規(guī)劃、捆綁續(xù)建條件，試圖以市場(chǎng)化手段盤活資產(chǎn)。

競(jìng)拍核心邏輯：用住宅利潤(rùn)填補(bǔ)商業(yè)爛尾窟窿

地塊出讓的隱藏條件是：競(jìng)得房企需分三期支付3.92億元專項(xiàng)資金，專項(xiàng)用于濱湖恒大中心D1、D2塔樓續(xù)建。

這一設(shè)計(jì)直指要害：

資金閉環(huán)：地塊起拍價(jià)805萬/畝，按45畝估算總價(jià)約3.6億，加上3.92億續(xù)建資金，房企實(shí)際成本超7.5億。但地塊地處瑤海核心區(qū)，利潤(rùn)空間可覆蓋續(xù)建成本。

風(fēng)險(xiǎn)隔離：政府將續(xù)建資金支付與地塊開發(fā)綁定，避免房企"拿地后拖延復(fù)工"。首筆1億到賬即復(fù)工、18個(gè)月交付的條款，倒逼房企資金鏈必須健康。

終極懸念：誰有實(shí)力接盤？

該地塊對(duì)房企提出三重考驗(yàn)：

1、現(xiàn)金流實(shí)力：需短期內(nèi)調(diào)集超7億資金，且住宅回款周期需與續(xù)建支出匹配；

2、政企協(xié)作經(jīng)驗(yàn)：涉及政府主導(dǎo)的爛尾項(xiàng)目復(fù)工，需熟悉復(fù)雜債權(quán)關(guān)系處理；

3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：D1、D2塔樓未來需招商運(yùn)營(yíng)，房企若具備商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)更佳。

預(yù)測(cè)：央企/地方國(guó)企或頭部民營(yíng)房企可能性較高。

NO.2|貳

包河地塊：33畝商住地二次流拍？政務(wù)東板塊的"逆襲劇本"

首次流拍啟示錄：商業(yè)占比過高勸退房企？

該地塊2月流拍的核心原因在于商住比失衡：

商業(yè)占比≥50%：在住宅去化更快的政務(wù)東板塊，高商業(yè)比例拉低房企利潤(rùn)率；

配建29.6畝公園綠地：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于 450 元/㎡，進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間。

二次入市機(jī)會(huì)點(diǎn)：板塊熱度能否對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)？

盡管有硬傷，但地塊優(yōu)勢(shì)不容忽視：

區(qū)位價(jià)值：政務(wù)東板塊已成合肥改善置業(yè)新高地，周邊天阜壹號(hào)、意禾澄廬等項(xiàng)目熱度印證市場(chǎng)需求；

交通+教育王牌：雙地鐵+屯溪路小學(xué)/48中分校，直擊合肥家長(zhǎng)置業(yè)痛點(diǎn)；

商業(yè)潛力：緊鄰綠地大融城，若能差異化定位，或可破局。

關(guān)鍵變量：政府是否調(diào)整出讓條件？若維持原條款，預(yù)計(jì)仍以底價(jià)成交為主，地方城投平臺(tái)或托底。

NO.3|叁

總結(jié)

觀點(diǎn)總結(jié)：合肥土拍的兩大信號(hào)與兩大警示

信號(hào)一：國(guó)企主導(dǎo)城市更新已成定局

瑤海地塊的"捆綁續(xù)建"模式，標(biāo)志著政府通過土地出讓主導(dǎo)爛尾項(xiàng)目處置進(jìn)入深水區(qū)。未來合肥核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，或?qū)⒏嗯c城市更新任務(wù)綁定。

信號(hào)二：商住混合用地面臨價(jià)值重估

包河地塊的流拍與再上市，反映市場(chǎng)對(duì)高商業(yè)比例地塊的謹(jǐn)慎。房企需重新測(cè)算商辦去化周期，政府或調(diào)整商住比以提高吸引力。

警示一：警惕"以地養(yǎng)樓"的連環(huán)債風(fēng)險(xiǎn)

瑤海模式雖巧妙，但若住宅去化不及預(yù)期，可能導(dǎo)致續(xù)建資金鏈斷裂。政府需建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，防止二次爛尾。

警示二：商業(yè)過剩危機(jī)迫在眉睫

合肥商業(yè)存量高。房企拿地時(shí)需慎選商業(yè)業(yè)態(tài)，社區(qū)商業(yè)、主題街區(qū)等"小而美"模式更安全。

結(jié)語(yǔ)：這場(chǎng)土拍不僅是房企的戰(zhàn)場(chǎng)，更是合肥城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)土地財(cái)政從"簡(jiǎn)單賣地"轉(zhuǎn)向"綜合運(yùn)營(yíng)"，唯有真正理解城市需求的房企，才能在這場(chǎng)變革中立于不敗之地。