文/上海進(jìn)深 張林霞

在上海，濱江的規(guī)劃始終是矚目的焦點(diǎn)。

回溯上海濱江的發(fā)展歷程，從黃浦江畔的浦西外灘，到浦東陸家嘴，再到如今的楊浦濱江等區(qū)域，所有濱江核心地段的興起，都離不開(kāi)城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的支撐。

2025年3月，《黃浦江沿岸地區(qū)建設(shè)規(guī)劃（2024—2035年）》正式獲批，為黃浦江未來(lái)十年的發(fā)展錨定清晰方向。按照規(guī)劃，黃浦江核心岸線將從45公里擴(kuò)展至50公里，楊浦濱江南段全域被納入核心區(qū)域。

楊浦濱江不僅有著高遠(yuǎn)的定位，更以令人矚目的速度將規(guī)劃藍(lán)圖逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。過(guò)去，這里曾是一片“工業(yè)銹帶”，如今，已成功蝶變?yōu)椤翱苿?chuàng)繡帶”。

2025年，無(wú)疑是楊浦濱江發(fā)展歷程中極具里程碑意義的一年。中交集團(tuán)總部、中節(jié)能上海首座、美團(tuán)科技中心C座D座等項(xiàng)目相繼竣工交付。

2026年，楊浦濱江創(chuàng)智中心、美團(tuán)科技中心A座B座、字節(jié)跳動(dòng)濱江中心、嗶哩嗶哩全球總部有望交付。

2027年，約45萬(wàn)㎡超極合生匯將盛大開(kāi)業(yè)。

去年下半年開(kāi)始，楊浦濱江新房市場(chǎng)熱度飆升，供應(yīng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，成為上海市區(qū)新房供應(yīng)的主力軍。其中，保利外灘序45項(xiàng)目以727%的認(rèn)購(gòu)率，創(chuàng)下24年上海認(rèn)購(gòu)率記錄。

近日，楊浦濱江，保利海玥外灘序bund98展廳已開(kāi)放，項(xiàng)目建面約100-128㎡3-4房濱江8層洋房即將入市。

項(xiàng)目規(guī)劃7棟8層洋房，僅317席，是內(nèi)環(huán)旁濱江罕見(jiàn)的低密資產(chǎn)，戶型涵蓋100-128㎡三至四房。

建面約100㎡三室兩廳兩衛(wèi)

臥室、客廳等空間尺度較為合理，能夠滿足日常的生活和家具擺放需求。各個(gè)功能區(qū)的劃分明確，動(dòng)靜分離，客廳、餐廳等活動(dòng)區(qū)域與臥室等休息區(qū)域互不干擾，保證了居住的舒適性和私密性。

但是，相比一些南北通透的戶型，該戶型可能在通透性上稍顯不足。

建面約128㎡四室兩廳兩衛(wèi)

客廳和三個(gè)臥室朝南，采光充足，陽(yáng)光可以充分照進(jìn)室內(nèi)，營(yíng)造溫暖明亮的居住環(huán)境。

大戶型公區(qū)為雙開(kāi)門(mén)電梯，有獨(dú)立的侯梯廳，提升了居住的品質(zhì)和私密性。此外，臥室均配飄窗，增加了室內(nèi)的可延展空間，也為居住者提供了更多的休閑和收納空間。

項(xiàng)目容積率僅約1.8，為八層低密真洋房，在市區(qū)較為罕見(jiàn)，具有較高的收藏價(jià)值。建筑風(fēng)格為“現(xiàn)代簡(jiǎn)約海派風(fēng)情”，立面設(shè)計(jì)采用大面積玻璃與金屬線條，搭配轉(zhuǎn)角飄窗，通透靈動(dòng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去10年，上海濱江核心區(qū)域的一手房源供應(yīng)中，洋房占比僅約2.5%。二手房市場(chǎng)，鏈家平臺(tái)超10萬(wàn)套的二手房掛牌房源里，擁有一線江景景觀的濱江洋房數(shù)量不足5套。掛牌價(jià)格通常比同小區(qū)高層高出20%至30%。

項(xiàng)目位于楊浦濱江紅線內(nèi)，距離“外灘—陸家嘴—北外灘”核心區(qū)域近，約5公里范圍內(nèi)可覆蓋“浦江金三角”，同時(shí)輻射五角場(chǎng)、花木、金橋等三大城市副中心。

周邊有內(nèi)環(huán)高架、平?jīng)雎返冉煌ǜ傻溃本€距離12號(hào)線寧國(guó)路站約900米，1站江浦公園站換乘18號(hào)線可到浦東，也可直達(dá)市中心，臨近公交站點(diǎn)。

商業(yè)配套成熟，3km范圍內(nèi)有21個(gè)商場(chǎng)，如百聯(lián)濱江購(gòu)物中心等。

醫(yī)療資源方面，周邊有上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬新華醫(yī)院、上海市楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院等20個(gè)一級(jí)及以上醫(yī)院。

還有世界技能博物館和大橋公園等文化休閑場(chǎng)所，周邊3km范圍內(nèi)有60個(gè)公園，距離最近的僅307m。

新項(xiàng)目扎堆的楊浦濱江，保利?海玥外灘序Bund98最大的優(yōu)勢(shì)在于地段。項(xiàng)目坐落于楊浦濱江南段的東外灘，處于大橋東核心區(qū)域，而這一片區(qū)正是上海黃浦江沿岸以及楊浦濱江南段的絕對(duì)核心地帶。

和中海三兄弟、中建壹品?外灘源著相比較，保利?海玥外灘序Bund98地緣優(yōu)勢(shì)明顯。它不僅更靠近內(nèi)環(huán)，擁有便捷的交通與更完善的城市配套；而且距離黃浦江更近，讓住戶能夠?qū)验熃氨M收眼底，享受更優(yōu)質(zhì)的生態(tài)景觀資源。

但是，項(xiàng)目周邊有多條交通干道，車流量大，尤其是早晚高峰時(shí)段，車輛行駛產(chǎn)生的噪音和尾氣可能會(huì)對(duì)居民生活造成影響，靠近高架一側(cè)的住戶，可能會(huì)受到持續(xù)的交通噪音干擾，影響日常生活的寧?kù)o和休息質(zhì)量。

此外，小區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，可能在小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施的豐富度和活動(dòng)空間上存在一定局限性。

項(xiàng)目公司上海錦協(xié)置業(yè)有限公司，成立于2022年，注冊(cè)資本14億元，法定代表人傅小君，公司由上海保利城市發(fā)展有限公司、上海建工房產(chǎn)有限公司分別持股51%、49%。