2023年4月20日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱批復）施行。該批復第二條規定，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。司法實踐中，對如何認定商品房消費者、商品房消費者是否可依據房屋交付請求權主張注銷抵押登記，仍存在不同觀點。

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一｜關于商品房消費者的認定

商品房消費者“超級優先權”的設立體現了立法者對于商品房消費者生存權予以保障的價值取向，將原本只享有一般合同債權的購房者，賦予可以對抗建設工程價款優先受償權、抵押權的權利，但是這種保護與現有抵押權物權變動規則、承包人的利益保護相沖突。商品房消費者的保護固然牽涉其生存利益，但是依據工程建設享有建設工程價款優先受償權的承包人、依據抵押登記外觀足以信賴其債權能夠優先于其他債權人受償的抵押權人的利益同樣值得保護。因此，適用該批復及商品房消費者的認定必須是嚴格審慎的，不得擴大適用范圍。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定商品房購房者需滿足三個條件才能夠排除執行，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。批復第二條規定商品房消費者需滿足兩個條件才能享有“超級優先權”，即以居住為目的購買房屋、一審法庭辯論終結前已支付全部價款。對比上述規定發現，批復中刪掉了購買房屋的時間、名下用于居住的房屋數量這兩個條件，補充了支付全部價款的條件。

筆者認為，若商品房交易過程中，購房者在明知案涉房屋存在抵押權或在建設工程價款優先受償權范圍內，仍然購買案涉房屋，購房者享有的本質上仍是金錢之債，不能對抗抵押權、建設工程價款優先受償權。故商品房消費者的認定仍應需滿足在抵押權、建設工程價款優先受償權取得之前已購買房屋的條件。

另外，即使購房者名下有多套房屋，但能夠認定購買案涉房屋系用于居住，則無需考慮購房者名下房屋的數量；或者即使購房者名下僅有一套案涉房屋，但并不用于居住，也不應認定為商品房消費者。故筆者認為，名下房屋數量并不是認定條件之一，關鍵在于能否認定購買案涉房屋是為了居住的用途。

綜上，筆者認為，司法實踐中，商品房消費者的認定應需滿足三個條件：一是在抵押權、建設工程價款優先受償權取得之前已購買房屋，二是購買的房屋用于居住，三是一審法庭辯論終結前已支付全部價款。

二｜關于商品房消費者是否可依據房屋交付請求權主張注銷抵押登記

對此，司法實踐中存在兩種觀點。一種觀點認為，即使購房者符合批復第二條規定，但從該規定的文義中并不能得出房屋交付請求權成立即可消滅在其順位之后的抵押權及其他債權的結論，故購房者不能基于其享有的房屋交付請求權主張滌除案涉房屋上已經依法設立的抵押權。另一種觀點認為，作為已經支付全部購房款的購房者，如其物權之上再設立與其不相干的優先受償權、抵押權以及其他債權，與批復精神不符，且其他權利的登記，只是形式上的，并不能解決實際債務受償的難題。

筆者同意第二種觀點，商品房消費者可依據房屋交付請求權主張注銷抵押登記。理由如下：

一是若商品房消費者無法依據房屋交付請求權主張注銷抵押登記，即使案涉房屋過戶至商品房消費者名下，案涉房屋上仍存在抵押登記，而依據批復規定，抵押權劣后于房屋交付請求權，抵押權人無法實現抵押權，即不能依據抵押權實現清償債務的目的，則該抵押權登記“形同虛設”；

二是如果商品房消費者不能注銷抵押登記，不僅會導致案涉房屋上的權利處于混亂狀態，還會造成案涉房屋的交易處于不穩定狀態，減少了商品房的流動性；

三是批復的立法本意就是為了保護商品房消費者的生存權，購房者不會僅僅滿足于取得帶有瑕疵的房屋所有權，既然賦予商品房消費者“超級優先權”，商品房消費者取得的應該是無抵押權等權利負擔的完全所有權，而不是僅能排除抵押權人等有關權利人執行的有權利負擔的權利。

來源：江蘇法治報

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