綠城管理2024年度業績發布會現場

在房地產市場深度調整、代建行業邁入新階段的背景下，一些代建“老手”依然憑借卓越的服務力和深厚內功，在白熱化的市場競爭中，持續保持業績堅韌，穩固行業領軍地位。

3月31日，“代建第一股”綠城管理在杭州召開2024年業績發布會。根據此前年報數據顯示，2024年，綠城管理實現新拓代建面積3649萬平方米，同比增長3.4%；合約總建筑面積1.256億平方米，同比增長5%。

同時，過去一年，綠城管理實現營業收入34.41億元，較去年同期增長4.2%；歸屬母公司凈利潤8.01億元。

值得一提的是，公司大力推進組織變革、全面降本增效，管理費用與銷售費用較去年同期下降7.6%；2024年，人均代建費產值持續提升至84萬元/人。

作為房地產市場的細分賽道，代建行業經歷了從無到有、從小到大的發展歷程。

過去十年，代建行業經歷了多個階段，從最初的政府代建為主，到資方代建逐漸興起，再到如今商業代建占比不斷攀升，行業格局發生了深刻變化。

特別是2024年，據中指院數據顯示，代建行業新簽總建筑面積1.65億平方米，同比下降5%，這是代建行業首次出現新增簽約面積的下降，標志著行業進入了一個新的發展階段。

然而，市場對代建行業的認知依然存在偏差。有人認為，隨著行業競爭的加劇，代建行業的輝煌不再，惡性內卷成為常態。但實際上，新階段的代建行業正面臨著前所未有的機遇和挑戰。

綠城管理董事會聯席主席郭佳峰認為，今年政府工作報告提出，要加力實施城中村改造、拓寬保障房住宅再貸款、紓困“白名單”增效擴圍、推動“好房子”建設等，這里面蘊藏著很多可挖掘的代建機會。同時，我們也注意到代建市場信心正在恢復，委托方拿地和開發意愿增強，代建行業可能會迎來新一輪的增長機遇。

一方面，房地產市場逐步企穩回升，潛在的代建需求有望進一步釋放；另一方面，代建行業正經歷著深度調整，面臨規模增長放緩、競爭加劇、商務要求提高等挑戰。

在這種背景下，代建企業的使命和意義愈發凸顯。作為連接政府與市場的橋梁，代建企業不僅要提供專業的開發服務，更要成為推動房地產市場高質量發展的重要力量。

顯然，綠城管理正是這一使命的堅定踐行者，以其卓越的服務力，持續為多元委托方創造顯著價值。

夯實內功 賦能委托方

綠城管理之所能在行業深度調整期依然創造出突出業績，與其深厚的內功不無關系。

首先，綠城集團2005年首次介入安置房代建，綠城管理于2010成立，成為中國首家專注代建業務的輕資產公司，可謂行業先行者。

多年來，綠城管理已經在代建領域積累了深厚的品牌影響力和豐富的項目經驗。

在多年的發展中，綠城管理已經具備七大核心優勢，包括混合所有制企業背景、品牌資產強大、客戶資產豐富、團隊能力出眾、戰略資源豐富、金融協同能力強以及知識體系完善；同時還具備五大項目運營保障能力，包括定位力、產品力、成本管理、營銷力、服務力與運營力。這些優勢和能力共同構成了綠城管理的核心競爭力，支撐了綠城管理在代建行業的領先地位，確保了項目的成功運營與客戶的滿意度。

綠城管理的央企信用背書也為其贏得了市場的廣泛認可。作為央企背景的企業，綠城管理在資金實力、品牌信譽等方面具有顯著優勢。這為委托方提供了強有力的保障，使其能夠更加放心地將項目交給綠城管理進行代建。

此外，綠城管理作為綠城中國的代建管理平臺，二者雖是兩個獨立的上市公司，但很多方面密不可分。

在綠城管理業績會上，郭佳峰表示，綠城中國對綠城管理的賦能可以概括為三個方面：品牌與產品力的賦能、輕重協同賦能以及關鍵資源的賦能。綠城中國還在數字化精益管理、數字營銷、AI技術應用等創新領域與綠城管理形成共享機制，助力綠城管理快速提升經營管理水平。

也正是依賴這些“內功”，綠城管理才能在行業入局者越來越多的背景下，依然穩固領軍地位。

產品能力是公司穿越周期的重要法寶。2024年，綠城管理踐行綠城中國“好房子”標準，持續創新迭代產品系，優化供應鏈實現降本增效，強化精益管理，落實全周期提速，品質標桿、經營標桿項目不斷涌現，贏得行業和委托方的廣泛認可。

科大訊飛產業辦公項目

義烏蓮都大廈實景圖

例如，上海江南春邑提前7個月交付，低密產品集中交付率達到98%；科大訊飛產業辦公項目獲省市級獎項18個，成為公建總部代建新標桿；揚州柳岸曉風入選全國優質臻選作品；余姚曉月沁園，在相對嚴苛的市場環境中，實現首開房源去化8成，指標達成率200%的佳績。

綜合來看，除了產品創新能力，綠城管理的代建能力還主要體現在項目拓展能力、開發服務能力和團隊協作能力等方面。

“人和能力是代建的核心競爭力。”執行董事兼行政總裁王俊峰表示。

為了進一步提升核心競爭力，2024年，綠城管理還積極推進組織變革和體系建設。

過去一年，綠城管理將政府代建與商業代建融合發展，發揮屬地的資源優勢，在重點省份裂變成立直管城市公司，強化城市深耕能力。實行區域包干經營，激發區域公司自主經營意識，加大區域管理授權，強化區域風險與責任共擔，實現區域與集團收益共享、自負盈虧。同時進行薪酬激勵變革，調整員工薪酬固浮比，全員掛鉤收款完成率，強化業績與收入掛鉤，提升員工主人翁意識。

也基于強力推進組織變革，綠城管理2024年全面提質增效，人均代建費產值從2023年的78萬元/人，提升至2024年的84萬元/人，五年的復合增長率達到12.74%。

此外，綠城管理還通過“百川計劃”，進一步推動代建業務的全國化發展，強化重點城市的深耕與布局，以多元合作模式全面引進城市合伙人。

上述措施實施后，綠城管理成功構建了均衡委托方訴求、提升經營兌現的體系，通過提升產品品質、降低開發成本、提高運營效率，實現了為委托方賦能的目標。

案例拆解 滿足多元委托方需求

綠城管理在代建領域的品牌形象和市場口碑到底如何，一切還是要以作品說話。

在政府代建領域，綠城管理以其專業的服務能力和高品質的建設標準，贏得了各地政府的信賴。針對不同城市的需求差異，綠城管理提供了定制化的代建服務。

例如，在城市化進程較快的區域，政府雖然對保障房的需求逐漸減少，但對公建項目如學校、醫院等的需求卻日益增加。綠城管理憑借其豐富的經驗和專業的設計團隊，成功打造了如杭州市奧體實驗小學等高品質學校項目，以及如蓮都大廈等大型公建項目。這些項目不僅滿足了政府的基本需求，更以其卓越的品質和獨特的設計成為了城市的新地標。

義烏的曲江風荷項目擁有“義烏最美小區”的標簽。綠城管理在該項目打造上頗為用心。在營造之初，項目團隊便充分調研安置群眾需求，尊重當地民俗文化特色，設置戲臺、文化禮堂等滿足村民文化活動需要。在品質把控上要求精益求精，項目管理團隊人員需要不斷地跑現場，像對整個項目外立面的色彩把控，早上要看、中午要看、晚上要看，在不同時間段、不同陽光照射下進行評審。為了營造出好的項目效果，還邀請了街道、安置對象到現場進行評審，通過樣板展示項目效果。

最終，綠城管理將曲江風荷營造成為一個兼具地方風情又能滿足多元化生活需求的現代居所。

對于曲江風荷，委托方代表的評價是“既有顏值，又有內涵”，甚至將其當作優秀案例進行分享展示。

2024年，綠城管理在紓困保交樓方面成效顯著。面對房地產行業的困境，公司積極響應國家保交樓號召，以專業能力為紓困對象注入生機，實現項目的盤活和交付。

武漢綠城桂湖雲翠項目

武漢綠城桂湖雲翠項目原本是一個陷入困境的房地產項目。原開發商出險流動性危機，背后財務狀況復雜，與原供應商之間的欠款多、與小業主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續運營。

2022年，長城資產全面接管項目公司，并攜手綠城管理開展項目紓困。"54321"，基于市場深刻洞察和豐富實操經驗，綠城管理曾以5個數字，總結項目紓困的主要五個著力點：圍繞"五方主體"的利益再平衡，關注風險隔離、資金保障、政策支持、總包配合"四大要素"，促成地方政府、金融機構、代建公司"三個推手"齊心協力，以主要的"兩種模式"（針對品牌煥新銷售型物業的全過程開發委托管理模式、無上述要求物業的工程代建管理模式），達成最重要的那"一個目標"——保障產品和服務品質滿足政府批復文件要求，交付到業主。

其中，"產品、品質"四字不僅是紓困的核心目標，也是紓困工作中實實在在的難點和重點。為了滿足消費者需求、提升產品競爭力，項目還進行了多輪的產品迭代升級，優化各個細節。

例如，針對桂湖雲翠項目"武漢主城區最后一塊二環向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地"的稀缺資源，綠城管理深挖優勢，規劃形成了"兩園兩軸三芯七境十景"的景觀格局，實現約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲翠還大膽向"準四代建筑"的標準打造，在戶型空間設計方面，采用超高空間的設計理念；巧妙消除建筑結構中的轉角廊柱，實現了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量"曲線元素"，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風景。

綠城·武漢桂湖雲翠

以湖為畔、引水入園，超2萬平方米園林景觀、4000平方米海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產品力進階水平的設計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。

最近三年，政府代建、資方代建占比持續下降，而商業代建的占比不斷攀升，2024年進一步得到提升，達到72%。

綠城管理也緊抓這一趨勢，在商業代建方面蓄勢發力。

淮礦綠城·淮北中湖明月項目，是綠城管理與淮北礦業集團攜手打造的明星標桿項目。

該項目總建筑規模約120萬平方米，涵蓋綠城經典的中式合院、民國風洋房、法式二代高層、桂花城等建筑風格，擁有近10萬平方米的園區配套設施，涵蓋教育、醫療、養老、休閑、家政、餐飲等業態，樹立了在城市煥新過程中的品質人居。

但實際上，該項目在承建之初存在多處難點。

首先就是作為全國13個重點煤炭基地之一，隨著煤炭資源枯竭和國家能源結構調整，淮北城市影響力下降，GDP增長放緩，急需一場全方面從“煤城”向“美城”的華麗轉身。

另外，作為具有深厚城市共建底蘊的國有企業，淮北礦業集團選定綠城管理作為戰略合作伙伴后，也對項目建設提出了兩大核心訴求：既要通過科學統籌規劃，在合理開發周期內，高效實現人居煥新，以助力區域發展，賦能城市革新，同時還要構建經營收益與產品價值的良性循環，真正地輸出高質價比的好產品。

面對委托方的需求，綠城管理應用自身經驗沉淀得出的代建服務最優解“M登山模型”，在項目推進的過程中，以規范化、流程化的專業服務，確保項目經營兌現度，最終實現定位、產品、營銷多維破局。

數據顯示，該項目自首開以來，連續5年位居淮北樓市銷售量、銷售合同金額榜單第一，是當地從剛需到改善再到終極置業客戶的第一購房選擇。截至2024年底，該項目累計交付戶數約5000戶，以過硬的產品質量和優質的服務，收獲眾多業主好評。

廣州陽光半島

無論是政府代建、資方代建還是商業代建，綠城管理都能夠憑借其專業的團隊、靈活的策略和卓越的品質保障措施，為客戶提供量身定制的代建服務。未來，隨著代建市場的不斷擴大和深化，綠城管理有望憑借其卓越的服務能力和豐富的項目經驗，繼續引領代建行業的高質量發展。