大家好，我是蘇北哥！今天是4月2日，農歷三月初五，一場扭轉乾坤的事件可能就要在南京樓市發生……

01.

競價68輪，溢價43%！一場精心布局的南京地王之爭！

北哥早有言在先，3月南京樓市很平靜，4月的南京樓市則將翻天覆地，風起云涌！似乎眼下的市場行情正在不斷驗證著北哥的判斷。

3月31日寧七條出臺，全市解除限售、買新助賣舊、公積金XZ，電子房票全城通兌，一把王炸拋出，徹底改變南京樓市之前的規則和玩法，可以說寧七條后，南京樓市變天是一定的。市場跟進的速度很快，據說昨天奧體建設參與的12家樓盤，已經迅速參與到買新助賣舊的活動中，如今買房人以賣舊買新形式購買江心洲江尚紫薇、河西南天琴華樟、楓璟雅園、江寧錦尚紫蘭等12家樓盤，均可獲得KFS贈予首付款3-5%，以及ZF相當于合同金額1%的的雙項補貼，據說此次參與房源數量達到1049套。

2025年“買新助賣舊”行動當然不會止步于奧體建設，據說昨天一天，包括仁恒、保利、中海、金茂、中能建、萬科、華發、棲霞建設、龍湖、偉星等12家開發企業在內的62個新建商品住房項目也參與其中，補充入庫房源多達6258套。

據此目前參與2025年“買新助賣舊”房企已經多達13家，參與樓盤達到了74個！

而且根據北哥了解，據說此次幫助業主賣舊房，由于是多渠道參與，有開發商推薦房源，也有中介機構參與其中，買房人在賣舊房時，如果成功成交，有機會減免中介費。

看看，就這一條2025年“買新助賣舊”ZC，給4月的南京樓市鬧出多達動靜！然而這才是冰山一角，別忘了今天可是2025蛇年首場土拍的日子。南京拿出了“壓箱底”的首幅重磅地塊。

今天上午9:30，蛇年土拍正式鳴鑼開搶！一共出讓兩幅地塊，一幅是位于六合區雄州板塊的G06地塊，另一幅就是位于珠江路的王炸地塊“G05”！兩幅地塊總出讓面積只有2.78公頃，起拍總價5.26億元，可以說今天的土拍只是2025年南京土拍大戰的“開胃甜菜”！畢竟土拍規模太小。

一上來，六合雄州G06就以“秒摘”的形式迅速成交，這當然已經是預料之中的事情，畢竟G06只是今天土拍的配菜，珠江路G05才是主角！

今日土拍結果

競價時長49分鐘，68輪激烈競價，最終溢價43%成交。

要說今天的珠江路G05出讓帶給南京樓市的印象是什么？那就是告別了去年“土拍一輪游”，“地塊底價成交的印象”。

去年很多市場期待值很高的重磅地塊，都意外的一輪游底價成交，比如雨花安德門的自行車廠G79地塊；江寧東山的G55；三山別墅區的G58、G59超低密別墅地塊等等。總給人一種雷聲大雨點小的印象！甚至讓人懷疑，南京土拍到底還能不能火得起來？

樓市要火，土拍先火！轟轟烈烈的土拍大戰就是樓市觸底反彈的重要信號！而今天的珠江路G05地塊出場氣質就不俗。

9:30準時出讓，十分鐘左右，珠江路G05地塊就已經已經過了14輪競拍，可以說“火藥味”極為濃重！

土拍行至10：00左右，珠江路G05地塊已經競價達到了50輪，土拍大戰一度進入白熱化階段。

最終時間來到10:19，整個競拍長達49分鐘，激烈競拍68輪，珠江路G05地塊才塵埃落定，被長住集團（杭州聚彩企業管理有限公司），以4.43億總價，折合樓面成交價37874.77元/㎡拿下，溢價率高達43%。

珠江路G05最后一次報價后塵埃落定

珠江路G05地塊算是地王嗎？應該算是，要知道去年年底為寄予厚望的安德門自行車廠G79被國企頤居建設拿下，成交樓面價僅19302元/㎡，可以說珠江路G05比安德門G79的成交樓面價“高出了近一倍”，突破了全國對于2025年南京土拍的預期天花板！

而且49分鐘，68輪競拍，核算到每分鐘9秒就有一家房企舉牌出價。其火爆程度也突破了近兩年來南京土拍的天花板，讓南京在全國揚眉吐氣了一把

但數據上來看，珠江路G05算是地王嗎？好像又不是！為何如此說？看一眼數據就一目了然了！

南京歷年來的地王TOP10，都是以4萬/㎡樓面成交價為“門檻”，而珠江路G05的成交樓面價僅3.78萬/㎡，還沒有資格加入4萬+/㎡地王俱樂部！

表面看，今天珠江路G05晉級南京新地王計劃好像失敗了，其實各位殊不知，這是南京精心布局下的一場“地王之爭”！珠江路G05之后，南京今年的土拍推盤計劃似乎已經一目了然，南京樓市今年的發展計劃，似乎也逐漸清晰起來。

要知道早在今年2月份，南京就對“2025年地王候選人”做了一些調整，2月中旬一個重磅消息曝出，河西中部的臺灣名品城地塊被撤下，換上去的卻是這幅珠江路G05地塊。外界的說法是，臺灣名品城地塊協商地價未達到ZF預期，預期成交價是超過4.5萬/㎡，而KFS只能出到4.2萬/㎡，再三權衡之下，撤下臺灣名品城，換上珠江路G05。

臺灣名品城地塊實景

各位稍微比較兩幅地塊，就能了解南京樓盤推盤者背后的良苦用心，臺灣名品城地塊總體宅地5.02萬方，就以2.4的容積率，4.5萬/㎡預期成交地價計算，拿下臺灣名品城，拿地總價就得高達54億。

且不論眼下有哪家KFS能一口氣拿出這么多錢！河西臺灣名品城地塊屬于高起點地塊，假若起拍價4萬/㎡，4.5萬/㎡成交，每輪加價1000萬，也就5輪就可成交，造成不了多大的輿論和社會影響。

但是反觀珠江路G05地塊就有優勢的多了！

珠江路G05地塊

該地塊非常“迷你”，出讓面積只有0.46公頃，最高容積率2.6，起拍樓面價26418元/㎡，屬于明顯的“低起點”地塊，計算該地塊的起拍總價才3.09億元，還不到臺灣名品城起拍總價的十分之一。

上周六文章北哥就講過，地王對于低谷期的樓市非常重要，歷史周期來看，一幅地王地塊出讓，引至市場行情轉折的案例多不勝數！而地王，除了它極高的樓面單價，還在于它極為稀缺的地段和輿論效應，很容易在淡季將社會關注力重新聚焦于樓市。

看看最近全國出現的幾幅地王，都有一個同樣特點，就是單位地價高，市中心稀缺地段，地塊規模很小，譬如3月3日，國企上海靜投置以16.23萬/㎡單位地價拿下的靜安寺地塊就是如此，地塊面積只有2100平方，而寸土寸金的上海靜安寺已經有近20年沒有宅地出讓，16萬+/㎡的單位地價的確很高，但這幅地王的出讓總價僅才4.87億元。

今天出讓的南京珠江路G05與上海靜安寺“地王”有異曲同工之妙！新街口珠江路板塊在G05地塊掛牌之前，也有長達19年沒有宅地出讓，且地塊出讓面積僅4498.63平方米，較低的起拍總價，對于房企來說拿地門檻不高，一旦拍地很容易引起土拍大戰。

兩相比較之下，就能看出來臨時換下河西臺灣名品城、換上珠江路G05，南京蛇年首場土拍這“調兵遣將”背后的精心策劃和用意。

同時除此之外，珠江路G05今天68輪競價成交背后，對于2025年南京樓市還有極其重大的作用和意義！

02.

低開高走！2025南京樓市的后市格局被打開！

地王的另一個重要作用就是提升一座城市的房價天花板，這一點珠江路G05地塊同樣做到了，今天上午該地塊競拍68輪塵埃落定后，南京房產圈內就立刻有人對該項目未來首開價格做出了客觀評估，評估價格出來著實令人震驚

3.78萬/㎡的樓面成交價，未來新房開盤價格賣到6萬+/㎡？預測當然是偏低的！按照圈內預估珠江路G05的首開單價起碼要達到7萬+/㎡，甚至局部房源、房型首開單價將破8萬/㎡。

珠江路G05鳥瞰

判斷的依據非常簡單！從去年開始，南京主城頻頻出讓迷你地塊，而且基本上“出一塊、火一塊”，南湖大士茶亭的中鐵G15，龍江金基瀧樾府（龍江G16）,鼓樓濱江綠城金基沁百合（西站G50），而且這些迷你項目的放風開盤價格都不低，中鐵G15的放風價在5萬+/㎡；綠城金基沁百合的放風價格在5萬+/㎡。而金基瓏樾府（龍江G16）的首開放風售價甚至超過了6萬/㎡。

去年出讓的這三幅主城迷你地塊中，金基瓏樾府的地段、拿地價格和出讓規模與珠江路G05是最相近的，難免圈內會拿這兩個項目進行對比。

金基瓏樾府圍擋

金基瓏樾府位于龍江高教區，地塊出讓規模也只9700平方，不足1萬方，拿地價格32571元/㎡；

珠江路G05位于新街口珠江路板塊，地塊出讓規模只有4498.63平方，拿地價格37874.77元/㎡；

無論從哪個維度來說珠江路G05都要比金基瓏樾府要高一個段位，自然在新盤售價上，珠江路G05也要高出一些。

再者之所以金基瓏樾府敢問鼎6萬+/㎡，除了金基品質，還在于項目內部打造了精致的人工湖和園林。為此金基犧牲了大片可供建樓的用地面積。

金基瓏樾府人工湖效果

然而珠江路G05地塊南側本身就是一片遺址公園規劃用地。

而且根據可靠消息，這片遺址公園與珠江路G05地塊之間無遮無擋，遺址公園未來完全可以視作小區的景觀的一部分，怡人的環境增加了市中心樓盤的改善屬性。

提升房價也就是在所難免！珠江路G05地塊容積率上限2.6，建筑限高70米，圈內預測該項目未來將打造2棟14F的高端四代豪宅，總戶數可能只有50-60戶左右。

正因為珠江路G05盤量小，位置頂流，一經開盤可能瞬間就會售罄，據此很大可能將南京主城新房價格牢牢焊死在7-8.5萬/㎡，這樣一來南京房價天花板自然的也就被提升了。

與此同時，今天選擇珠江路G05地塊作為蛇年土拍“頭炮”項目，很明顯南京今年的土拍策略是“低開高走”，而珠江路G05的火爆成交，打開了2025南京土拍后續“地王輩出”的想象空間。

要知道珠江路G05的起拍樓面價是比較低的，僅為26481.3元/㎡，但就是這樣一塊2萬+/㎡起拍價地塊，卻激烈競拍了68輪，那么接下來的將要競拍的，地段更好，體量更大的地塊，豈不是更要拍出高價？

4月23日，蛇年第二場土拍緊接著就要開始！掛牌的9幅地塊之中，大校場的G07地塊必然是這場土拍的主角。

G07地塊是今年大校場十拿九穩的“地王”地塊，該地塊位于位于佳營路以南，祥天路以東。據說土地出讓方南部新城管委會對于這幅地塊的出讓價格是有明確的心理預期的，要求起步出讓單價不得低于3萬/㎡。

為了這個市場準入價格，從去年下半年開始，南部新城管委會幾乎洽談了所有的KFS，但3萬+/㎡的起拍價仍然沒有談下來，所以該地塊一直也沒有掛牌。

直到今年3月底，佳營路地塊終于以G07的身份正式掛牌，且起拍價定在了30163元/㎡，且地塊容積率被調降至1.2。

再加上今天珠江路G05地塊出讓“大火”，似乎已經為大校場G07接下來的高價拍賣做了好了鋪墊。

本周一（3月31日），南京又掛出10幅新地塊，遍及河西、九龍湖、青龍地鐵小鎮、浦口城南中心、五橋、橋林、六合馬鞍、龍袍新城等多個板塊。10幅地塊即將于4月30日正式拍賣

其中位于河西中綠博園的G28地塊當之無愧成為這場土拍最耀眼的主角！

河西中綠博園的G28

這幅地塊就是大名鼎鼎的“河西中農研所地塊”，也是今年出讓的首幅河西地塊，對今年南京房價走勢起到風向標的作用。

河西農研所G28地塊，容積率只有1.8，且起拍樓面價目前定在了35857元/㎡，要知道河西中自2024年3月8日，招商拿下G01地塊以來（招商金陵序），已經有1年沒有新宅地出讓，加之2月份臺灣名品城地塊取消出讓的消息，更增加了市場對于河西中宅地的饑渴度。

今天珠江路G05競價出讓，大校場G07大概率也將高價出讓，兩項因素加起來，完全可能抬升河西農研所G28地塊的最終成交價格。

2025南京土拍，一幅“低開高走”的推盤策略，已經清晰的鋪陳出來！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。