4月第一天，結束料峭春寒之后，長三角迎來了氣溫回暖。早已經被“地王”連續刷新紀錄的杭州，迎來了2025年開年以來規模最大的一場土拍。

本次土拍8宗涉宅地出讓，6宗地塊溢價成交，其中又有4宗溢價率超50%，分別由越秀、金茂、寧波東投和綠城競得，而這些地塊很多也成為各自板塊內的“地王”。

剛剛過去的一季度，杭州“地王”三度刷新。三天前，杭州的最高樓面價邁上8萬元/平方米的大關，成為全國第三。

這塊地由建發以34.3億元、115.39%的溢價率競得，樓面價達到了8.8萬元/平方米。就在那之前的三天，濱江集團以7.7萬元/平方米競得的西興地塊剛剛創下了成交樓面價紀錄。

這場高燒讓杭州迅速站在了樓市回暖的浪尖。

據杭州市住房保障和房產管理局數據統計，截至3月30日，杭州3月份新建商品房累計成交6601套，環比增長100.3%，較去年同期同比增長28.7%。

新“地王”，明算賬

一位杭州市場人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“建發拿下的蔣村地塊其實價格上不夸張，這塊地的位置很好，就在西溪濕地北面，要做低密豪宅產品，預計單價在12萬-15萬/平方米。”

項目周邊西溪誠園的高層住宅二手房均價在7萬元/平方米上下，中杭府的高層住宅二手房均價在6.5萬元/平方米，疊墅達到了8.8萬元/平方米左右。但項目周邊多年未有新房供應，且大部分項目都是限價項目，參考意義并不大。

開發商建發最近數年重倉杭州，2024年其在杭州的銷售額位列第三，今年一季度，其流量銷售額位居杭州第一。

“建發近兩年在杭州勢頭比較猛，畢竟是國企，資金實力雄厚，但是建發在杭州主要做中高端產品，拿這塊地就是做影響力的，打造頂流產品立形象。”上述市場人士稱。

對于杭州拿地，建發房產的控股子公司建發國際董事會主席林偉國在業績會上表示：“雖然建發此次拿的項目在杭州地價最高，但仍然低于公司預期，實際地價水平比預期還要低，它的地段和稀缺性非常重要。”

對于未來的項目利潤，一位房企人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“現在雙限放開，是可以做高溢價的，就是看你的產品力。”

在拿下蔣村文新單元XHO30203-01（3）地塊的前一天，建發還在成都以33.47億元拿下成都金融城三期49畝地塊，成交樓面價4.1萬元/平方米，溢價率106%，打破了成都土拍成交樓面單價的紀錄。“建發拿地也有自己的原則，在堅持流動性優先的情況下，利潤要維持在6-8個點的水平，具體根據項目決定。”建發國際行政總裁田美坦在業績會上解釋稱。

在建發拿地前兩天，杭州樓面價記錄由濱江斬獲，其以52.03億元拿下水電新村地塊，樓面價7.74萬元/平方米，溢價率69.86%。

地塊周邊的配套設施完善，包括教育、醫療和商業資源，且交通便利。

杭州貝殼研究院院長上官劍指出，本次新地王誕生并不意外，該地塊可以看到城市陽臺、大金球、蓮花碗和一線錢塘江景。地塊周邊二手房如壹號院、金茂府，大面積房型的均價普遍在10萬元/平米以上。

一位業內人士稱：“一般核心區域的地塊濱江都會參拍，不過蔣村地塊不是他們的目標，濱江擅長做大平層公寓，特別是有一線江景的地，濱江會感興趣。”

“地王”都在意料之中

3月以來，多地土拍市場涌現出“地王”。3月18日，北京海淀區上地板塊一宗宅地以10.23萬元/平方米樓面價創北京土拍歷史新高。在上海，2月末協議出讓的靜安高品質袖珍地塊，以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

“這類地塊多位于城市核心區，例如杭州西溪濕地旁、北京海淀學區，這也是地王能產生的最主要原因所在，未來核心區域的供應也會隨著城中村改造推進不斷增多。”58安居客研究院院長張波表示。

“以后的市場肯定分化得很厲害，外圍很差，一般位置勉強維持，中心位置產品好的被搶光。”上述房企人士表示。

在這個邏輯之下，少數幾個核心城市的核心地段“地王”頻出，也就不足為奇了。

張波表示：“從當下來看，房企更多考慮的是尋找確定性和避險，房企主力資產都投向核心城市，這些城市都是經濟實力強，或人口流入型城市，土地稀缺性凸顯。各大房企的發展戰略也從以往的追求規模化向‘安全利潤率’轉變。因此，即使這些地塊總價高，溢價率也高，甚至超100%，如果能帶來更為確定的利潤，房企也會競爭激烈。”

一家國資房企內部人士表示：“我們的投資預算在上半年就要用掉，優質地塊我們能拿就拿，前兩年老是想等一等，到后面機會越來越少。”

另外，房企敢于在此時爭奪核心區域“地王”，還跟豪宅市場的持續火熱有關。

杭州豪宅一直不缺買家，從2020年到2023年，杭州總價千萬以上的豪宅成交量一直穩步增長，直到去年才有所回落。

根據《錢江晚報》報道，錢江新城二期“地王”項目玉瀾月華，傳出了拼社保消息：152套房源，總價1500萬起步，吸引到約2000組客戶報名登記，預計約500組客戶將落選。

與此同時，房價便宜了3000元/平方米的余杭區首個不限價樓盤——和萃攬悅園，首開報名結果公布：112套房源，821組報名登記，中簽率13.6%。報名買千萬豪宅的人數，竟然遠多于單價不到2.8萬元的剛需盤的報名人數。

在上海，根據中指研究院發布的報告，2024年上海豪宅共成交593套，超過2022年和2023年兩年的成交總量，成交均價為18萬元/平方米，實現三年復合增速15%。

不論是哪里，豪宅并不是市場的主流，“剛需和剛改是持續的主力軍。”上述市場人士稱，“地王”釋放的信號并不足以覆蓋整個市場的全貌，樓市的這場回溫之旅還遠未達成。