上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿地帶，其辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)和格局變化與宏觀經(jīng)濟(jì)潮汐共振。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2025上海辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》以2022-2024年近1,200條租約數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，甄別了近期市場(chǎng)需求的流動(dòng)趨勢(shì)和辦公樓板塊的潛力機(jī)遇；并結(jié)合近百份租戶調(diào)研結(jié)果，描繪當(dāng)下選址策略全景圖，以期為行業(yè)各方指引航向，蓄勢(shì)而行。

報(bào)告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/microFrontend/leadGeneration/jsf-leads/list/contentMarketing/AXcRq5P3YaeDGGKhsGQLr3/o3g4EXpV3v4RZRBXUhzvYP

報(bào)告速讀：

· 上海辦公樓市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，供需差距仍然存在，但需求側(cè)基本面穩(wěn)固；過(guò)去5年，傳統(tǒng)六大行業(yè)需求占比穩(wěn)定在85%以上；以產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、技術(shù)迭代突破為源動(dòng)力的“新元”需求滲透在傳統(tǒng)行業(yè)中，成為推動(dòng)需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵引擎。

· 成本驅(qū)動(dòng)型搬遷升級(jí)占據(jù)主導(dǎo)。2022-2024年間，搬遷類(lèi)租賃成交中升級(jí)需求占比達(dá)74%；而降本是此類(lèi)交易達(dá)成的前提。

· 租戶的流動(dòng)態(tài)勢(shì)影響著辦公樓板塊的變化和重塑，傳統(tǒng)核心板塊如南京西路、陸家嘴等行業(yè)聚集效應(yīng)依舊穩(wěn)固，新興板塊如徐匯濱江、前灘等展現(xiàn)出強(qiáng)勁吸引力，行業(yè)集聚度和多樣性顯著提升。

· 除租金外，靈活的租約條款受到更多租戶的關(guān)注，成為其優(yōu)化成本、支撐業(yè)務(wù)韌性的重要戰(zhàn)略；在此趨勢(shì)下，廣泛且深入的資管服務(wù)成為業(yè)主在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)差異化、提升租戶粘性的關(guān)鍵。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)、華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻：“在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，業(yè)主與租戶需要跳出碎片化數(shù)據(jù)的局限，以'全景視野’穿透周期，希望這份報(bào)告能夠帶來(lái)動(dòng)態(tài)視角，助力各方在市場(chǎng)的變化中理清脈絡(luò)、把握趨勢(shì)，以'終局思維’倒推當(dāng)下決策，錨定未來(lái)價(jià)值入口，成為真正的市場(chǎng)突圍者。”

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀：“上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求端仍相對(duì)謹(jǐn)慎，租金延續(xù)下行走勢(shì)，市場(chǎng)看似波瀾不驚，但實(shí)則暗流涌動(dòng)，始終在動(dòng)態(tài)流動(dòng)中尋找平衡與突破。近年，傳統(tǒng)行業(yè)顯現(xiàn)韌性，衍生出的'新元’企業(yè)加速流動(dòng)。同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整給升級(jí)型搬遷帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。因此在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行決策時(shí)，引入動(dòng)態(tài)視角尤為必要。”

2019年以來(lái)，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的供需矛盾日益凸顯。過(guò)去5年平均年度新增供應(yīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米，而平均年度凈吸納量?jī)H錄得66萬(wàn)平方米。2024年，上海辦公樓市場(chǎng)超過(guò)八成板塊的租金環(huán)比跌幅均超過(guò)0.75%。

上海辦公樓市場(chǎng)傳統(tǒng)的六大行業(yè)需求包括：金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)，需求歷年占比均穩(wěn)定在全市85%以上，構(gòu)成多元且穩(wěn)固的基本面。2024年，這些行業(yè)在租金調(diào)整的環(huán)境下展現(xiàn)韌性，繼續(xù)支撐市場(chǎng)需求的基本框架。

與此同時(shí)，伴隨科技迭新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)轉(zhuǎn)向，傳統(tǒng)行業(yè)中涌現(xiàn)出了引領(lǐng)需求增長(zhǎng)的新興元素：如云計(jì)算已承載傳統(tǒng)金融的核心業(yè)務(wù)、AI技術(shù)賦能量化基金、情緒價(jià)值的重視和消費(fèi)偏好的轉(zhuǎn)變豐富了新消費(fèi)領(lǐng)域的辦公需求。在仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的2024年超450條租賃交易中，具備“新元”概念的企業(yè)租賃需求占比達(dá)到30%；此外，在仲量聯(lián)行整理的2018-2024年獲得C輪及以后股權(quán)融資的上海企業(yè)中，“新元”類(lèi)別公司占比由40%攀升至約80%。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了2022年至2024年間上海辦公樓市場(chǎng)中500逾條搬遷類(lèi)租賃成交，觀察到“辦公環(huán)境升級(jí)需求”的成交占比達(dá)到了74%：部分原本在乙級(jí)辦公樓、創(chuàng)意園區(qū)或近郊區(qū)域的企業(yè)鎖定租金下行的窗口期，以相對(duì)較低的成本升級(jí)至更高品質(zhì)的辦公空間、流向更優(yōu)質(zhì)的甲級(jí)項(xiàng)目。

在租戶流動(dòng)的背景下，上海辦公樓市場(chǎng)的板塊格局正快速重塑。仲量聯(lián)行深入分析了過(guò)去三年間各個(gè)板塊的成交數(shù)據(jù)，并將行業(yè)聚集指數(shù)與行業(yè)多樣性指數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行疊加呈現(xiàn)，旨在更直觀地反映行業(yè)流向與板塊生態(tài)。

分析結(jié)果顯示，大部分成熟板塊在行業(yè)聚集度和多樣性、存量能級(jí)、交通配套等方面保持高吸引力，一些新興板塊在能級(jí)躍升中吸引了更多市場(chǎng)最關(guān)注。具體而言，南京西路、新天地、前灘以及徐匯濱江，無(wú)論是在行業(yè)聚集還是行業(yè)多樣性方面，都展現(xiàn)出了令人矚目的實(shí)力和潛力。不僅吸收了大量同行業(yè)企業(yè)的入駐，形成聚集效應(yīng)，同時(shí)還展現(xiàn)了對(duì)不同類(lèi)型企業(yè)的高度包容性和吸引力，形成多元化的行業(yè)生態(tài)，不同行業(yè)間形成了良性互補(bǔ)與共生關(guān)系，助推板塊生態(tài)繁榮。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷：“綜合考慮行業(yè)聚集度和多樣性，能更全面深入地反映板塊對(duì)行業(yè)吸引的綜合實(shí)力、量化產(chǎn)業(yè)高地的未來(lái)潛力；在板塊現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，結(jié)合近期的租賃活躍度以及未來(lái)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)，以動(dòng)態(tài)視角觀察市場(chǎng)的供需變化，為相關(guān)企業(yè)和市場(chǎng)參與者揭示市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，捕獲下一輪價(jià)值浪潮。”

在上海靜水流深的市場(chǎng)變遷中，企業(yè)租賃決策引導(dǎo)著市場(chǎng)參與者的航向。仲量聯(lián)行對(duì)八大行業(yè)領(lǐng)域、近百家辦公樓租戶展開(kāi)了問(wèn)卷調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)：租戶整體對(duì)包含租金、一次性投入的財(cái)務(wù)指標(biāo)變得更為敏感，同時(shí)對(duì)租約靈活性提出了更高的需求。

在積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)的同時(shí)，許多經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)參與者已為下一個(gè)市場(chǎng)周期的到來(lái)做好了充分的準(zhǔn)備。仲量聯(lián)行建議，在進(jìn)行價(jià)格策略調(diào)整的同時(shí)，升級(jí)硬件設(shè)施、整合利用資源提升資管服務(wù)的廣度和深度，考慮如何前瞻且高效地投入ESG、如何將人工智能等技術(shù)革新有效接入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等，這些創(chuàng)新實(shí)踐或?qū)⒊蔀闃I(yè)內(nèi)領(lǐng)航者的又一關(guān)鍵突破，引領(lǐng)上海辦公樓市場(chǎng)在不斷探索中煥新前行。

結(jié)語(yǔ)

仲量聯(lián)行在本次研究中以上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的最新真實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，融入了業(yè)主、租戶等多方視角，關(guān)注的不僅是“數(shù)據(jù)”本身，更著眼于讓數(shù)據(jù)發(fā)生改變的動(dòng)因——是上海在中國(guó)辦公樓市場(chǎng)中的領(lǐng)先價(jià)值、企業(yè)與資本對(duì)這一市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)承諾。這是一份見(jiàn)證了市場(chǎng)參與者審慎決策的實(shí)踐總結(jié)，也是一份有“據(jù)”可循的未來(lái)航海圖。

報(bào)告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/microFrontend/leadGeneration/jsf-leads/list/contentMarketing/AXcRq5P3YaeDGGKhsGQLr3/o3g4EXpV3v4RZRBXUhzvYP