挑戰仍在，但公司各方面調整已初見成效。

3月31日晚，萬科A（000002.SZ）公布了2024年業績數據。根據財報，2024年萬科營收3431.8億元。

當天萬科召集了花旗銀行、中信證券等七家券商機構舉行了分析師會議。管理層在會上表示，深圳市、廣東省和國家有關部門高度關注、積極支持萬科穩定生產經營，穩固市場信心。深鐵集團作為積極股東和耐心資本，綜合運用業務支持、資金支持、戰略融合、軌道賦能等市場化、法治化手段予以支持。這些支持為萬科發展迎來重大轉機。

“瘦身健體、聚焦主業、全力自救”，管理層用這三個詞來歸納業務重整和風險化解的“一攬子方案”。公司后續將聚焦主業主營和重點城市布局，妥善化解債務風險，優化資本結構，加大科技創新，整合資源，降本增效，走出低谷，迎來轉機。

業績階段性承壓

報告期內，萬科房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，但銷售情況低于投資預期。房價下跌、銷售受阻，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

財報顯示，萬科2024年毛利率10.17%，同比下降5.06個百分點，其中房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為 9.5%，下降5.9個百分點。

考慮到拿地成本高、住房銷售難的情況短期內難以恢復，公司對未結算項目計提了部分減值，共81.4億元。

2024年完成公開債兌付

2024年，萬科按時償還了292億元公開債務。為了加速回收現金，公司加大銷售力度。中指研究院的數據顯示，銷售金額2460.2億元排在房企第五名，銷售面積排名位居同類前列。

管理層提到，大宗交易和資源盤活方面，公司全年實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元。根據財報，公司經營性凈現金流38億元，連續16年保持為正。

截至期末，萬科的流動資產凈值為1985億元，其中現金及現金等價物余額為840億元。

針對債務情況，管理層表示，一方面在經營端蓄力，公司繼續通過加速銷售回款、動態管控開發、合理平衡收支節奏，力爭經營性現金流為正。另一方面在交易端加碼，萬科將靈活采用資產證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，適時補充流動性，支持資產價值最大化兌現。此外，萬科也在爭取與金融機構合作。

目前，萬科一季度到期公開債均已完成兌付，據不完全統計，其中包括約6億美元規模的境外債（利率5.35%）和20億元規模的境內債（利率3.14%）。

業務關鍵能力仍在增強

此前有業內人士表示，2024年能否度過難關對萬科而言尤為關鍵。2022年之后，萬科由于自身與外界的原因，優化了拿地策略，內部著重提高效率。若能渡過難關，謹慎發展，幾年后有望回歸健康。

2024年萬科加大了對“好房子”的建設投入，交付品質提升，多個項目獲得“廣廈獎”——我國房地產開發項目的綜合性大獎。上海理想之地項目去化率達到80%，目前新項目平均去化率在60%左右。

長租公寓一直是萬科的優勢業務。財報顯示，2024年萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入37.02億元，同比增長7%。管理層提到，該業務經營性利潤（NOI）繼續雙位數增長。

截至期末，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，有12.57萬間納入保障性租賃住房。中指研究院的數據顯示，其規模與納保量均排在市場化機構第一名。報告期內，泊寓出租率95.6%，而根據克而瑞《2023年中國長租公寓發展報告》，重點城市集中式公寓平均出租率88.7%。

物業服務方面，2024年萬物云實現營業收入 363.8 億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長8.9%。報告期內，萬物云新獲取405個住宅服務項目，蝶城（以街道為單位投資，構建20分鐘-30分鐘可觸達的服務圈，是萬物云未來10年的核心戰略）數量從年初的621個增長至666個。

此外，萬科還實現了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，建立了符合行業未來發展模式的資產證券化能力。

萬科管理層提到，相信行業已度過最困難時期。2025年，伴隨著政策東風和市場信心的恢復，公司將抓緊未來機遇，加快新舊發展動能轉換，重回健康發展軌道。