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作者 | 王澤紅

翻開新城控股（601155.SH）2024年財報，有一組數據尤為吸睛：

去年實現營業收入890億元，歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%。

在房地產低位調整的態勢下實現利潤的正增長，這需要極強的韌性，新城控股憑什么？拆解其財報可以發現，答案如往期一般，其“住宅+商業”的雙輪驅動優勢再次凸顯。

具體來看，新城控股去年實現合同銷售額約401.71億元，而回款金額為411億元，回款率高達102%；商業運營總收入128億元，同比增長13.1%。

住宅銷售保持高回款，再疊加經營性物業收入穩定，“兩輪”發力保證新城控股現金流安全的同時，去年組織交付超10萬套物業。

截至2024年底，新城控股在手現金余額為102.96億元，在手現金充裕；凈負債率為52.44%，繼續保持較低水平；經營性現金流凈額為15.12億元，連續7年為正。

多渠道融資，堅守財務安全底線

對于當下房地產行業，安全的債務結構，已成為幸存房企的底線，新城控股也不例外，長期以來堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付，去年如期償還境內外公開市場債券52.62億元。

良好的信譽表現也令其獲得多方認可，2024年發行2筆共計29.2億元中期票據，其中一筆規模為13.6億元的票據獲中債增全額擔保。

此外，依托吾悅廣場的資產基本面和不斷增長的運營實力，新城控股去年新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

融資端的接連突破，新城控股的發行利率持續降低，發行期限也有所拉長，去年整體平均融資成本為 5.92%，同比下降 0.28 個百分點。

到2024年底，新城控股期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，合聯營權益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩定安全的財務基本面。

如今，新城控股在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行繼續保持這長期合作伙伴關系。截至2024年末，其獲得各大銀行的授信總額度為 849 億元，其中公司及子公司已使用授信 252 億元，新城控股可以在上述授信總額度內開展融資。

新城控股還透露，當前已上市的7只消費基礎設施公募 REITs 主要為購物中心資產，同時開始逐漸從購物中心向農貿集市、文化商街等民生消費場景延伸。未來，公司也將探索、嘗試公募REITs、私募 REITs、PRE-REITs 等多層級 REITs 產品。

不斷拓寬的融資渠道，安全的財務結構，還有充足的現金流在手，為新城控股的下一步發展留出了足夠的空間，這當中商業運營收入的穩定增長，發揮了重要的作用。

“護城河”優勢擴大，商業運營收入128億

2024年，新城控股在“輕重并舉”擴張策略下，商業在管規模穩定增長，新增開業15座吾悅廣場，其中7座為新城控股持有，8座為管理輸出項目。

截至2024年末，新城控股在全國136個城市共布局有200座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量173座，開業面積1601.07萬方，出租率提升至97.97%。

從租金貢獻看，江蘇和浙江區域分別實現租金收入 33.36億元、15.07億元，分別占租金收入的 26.04%、11.77%，是貢獻租金的主要區域。

面對消費增長放緩、差異化市場崛起的新趨勢，新城控股將旗下的“商業管理事業部”升級至“新城吾悅商業管理集團有限公司”，并發布“五邊形經營理念”，即“品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度，進一步深化迭代運營機制。

報告期內，吾悅廣場客流總量達 17.66 億人次，同比增長19%；總銷售額 905 億元，同比增長 19%，含車輛總銷售額為 966 億元；截至2024年末，會員人數 4370 萬人，較 2023 年末增長 32%。

結果就是，新城控股去年實現商業運營總收入128.08億元，同比增長 13.10%。

財報顯示，新城控股去年實現不含稅物業出租及管理收入120.29億元，占營業收入的13.52%；毛利為84.40億元，毛利占比由上一年的32.73%提升至47.89%，毛利率達70.17%，極大的提升了其整體利潤水平。

方正證券研報指出，今年2月吾悅廣場單月租金收入10.5億元，同比增長12.8%，保持雙位數增長。隨著商業的深度進階，新城控股自2021年以來商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，2024年該比例已進一步增長至3.34倍。

商業版圖的持續擴大，在疊加運營能力的迭代升級，促使商業板塊對整體業績的貢獻率不斷走高，成為了新城控股應對這一輪房地產調整的關鍵核心動力。

2025年，新城控股欲繼續擴大自身頭部商管的規模優勢，計劃再新開業吾悅廣場5座，實現商業運營總收入140億元，成為“消費復蘇+存量煥新”雙主線下的行業引領者，有望率先穿越周期。

不僅如此，成立兩年多的代建、代管業務平臺新城建管，也開始展現出不俗的潛力，去年新增簽約面積超710萬平方米，累計管理總建筑面積超1600萬平方米，累計管理項目超100個，其中商業綜合體管理項目超60個，已基本實現全國化布局。

商業“護城河”之外，另一條“造血”業務正在新城控股內部孕育。