土地：核心城市高溢價領跑，供給側縮量提質穩預期

城市：新房“止跌”二手“穩增”，城市K型裂變加速

◎ 文 / 克而瑞研究中心

土地篇

核心城市高溢價領跑，供給側縮量提質穩預期

2025年一季度，供給側延續三年縮量趨勢，土地交易量仍在持續同比下滑，成交建筑面積同比下降19%，但一二線城市成交占比提升，成交金額反而上升了9%。市場熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價地塊，尤其是取消限價的杭州，其內圈層地塊溢價率突破40%已經是屢見不鮮，一季度平均溢價率也由此得以達到11%，重新回到2021年初的高位。

展望未來，鑒于中央進一步明確2025年將穩預期、促轉型。在供給側將收購存量商品房、閑置土地收儲優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，緩解庫存壓力，在需求側加快構建“好房子”標準體系，提高新出讓地塊的產品力，以及促消費政策對于居民房價預期的支持，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續保持，高總價、高溢價地塊也將愈發普遍。從整體規模趨勢來看，2025年土地供求規模仍將保持低位運行，熱度方面，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價率指標或出現結構性的環比調整，但較往年同期來看，將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快構建發展新模式。

總 結

01

一季度土地成交量縮價漲，京滬杭頻現高熱地塊、溢價率創2022年以來新高

1）2025年各地進一步精簡供地清單，土地成交規模同比下降二成。這主要得益于赤字率提升、特別國債、專項債對于地方財政的支持，以及各地對于控制增量供應的堅決執行，一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積1億平方米，同比下降19%，不過由于一二線優質地塊成交占比增加，成交金額仍同比上升9%。分月來看成交建面變化，1月份同比下降30%，2月份受春節錯期影響，同比降幅收窄至9%，3月份再度擴大，至截稿時同比下降25%。整體來看，2025年土地供給側仍在持續縮量，加速調降房地產庫存，促進供求關系更快達到新的平衡點。

各能級成交規模同比均降，三四線城市降幅最大，達到20%。一線城市成交建面下降12%，但成交總額增長25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高總價地塊，有7宗宅地成交總額超過50億元，其中北京在1月2日出讓了兩宗宅地成交總價更是均超過90億元。二線城市成交建面下降14%，成交總額增長23%。

在二線城市一季度成交建面前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但核心城市供地質量顯著提升，如杭州成交建面同比持平，但成交總價增長了51%，成都成交建面下降46%，但成交總價增長了51%。三四線城市也是如此，成交建面下降20%，成交總價降幅9%，成交總價降幅小于成交建面，供地質量也有所提升。

2）得益于供地質量提升，各能級平均樓板價均同比顯著增長。（略）

3）一季度平均溢價率達到11.4%，達2021年下半年以來新高。分月來看，1、2、3月平均溢價率分別為8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市場信心持續提振。多地拍出高總價高溢價地塊，譬如1月2日，北京海淀朱房29號和30號地塊同日開拍，均為不限價、無指導價且價高者得。29號地塊經過170輪報價，成交總價91.52億元，溢價率17.33%，平均樓板價約8.9萬元/平方米。30號地塊競爭更為激烈，經過247輪報價后，以 90.4億元摘得，溢價率25%，平均樓板價9.5萬元/平方米。兩地塊位于北五環，距離中關村車程在6公里左右，周邊商業、公園等配套較為豐富，臨近二手房價格在13萬元/平方米左右。而在2月份的上海的一批次土拍中， 4宗宅地溢價率均超過10%。其中楊思宅地吸引了6位競買人參拍，76輪競價后成交，該地塊容積率2.5，起拍價38.2億元，由越秀地產以50.9億元競得，溢價率33.4%，成交樓板價約7.5萬元/平方米。

杭州、成都等核心二線城市也頻頻拍出高溢價地塊，譬如2月份杭州城東新城板塊，二度刷新了板塊的樓板價紀錄，該板塊地處杭州主城，臨近京杭大運河，且各類商業、交通、醫療、教育資源豐富，二手房掛牌價普遍在6萬元/平方米以上。2月20日土拍中，城東新城48號地塊經過77輪土拍，溢價率54%，成交總價10.8億元，平均樓板價4.7萬元/平方米，刷新了板塊的宅地樓板價紀錄。短短5日之后，城東新城再度迎來土地出讓，46號地塊更是拍出了72.5%的溢價率，以5.07萬元/平方米的樓板價，再度刷新了板塊的宅地樓板價紀錄。

非熱點二線城市土拍也有所回暖，如3月份沈陽渾南區迎來了暌違已久的高溢價土拍，一宗低密宅地拍出了17.5%的高溢價率。該地塊起拍底價5.9億元，經過60輪競拍，由中海以6.9億元競得，成交樓板價7050元/平方米。該地塊位于渾南區長白南片區，商業、生態配套成熟，再加之1.2的低容積率，是近兩年來沈陽住宅地塊的最低規劃容積率，預計將打造為高端低密改善類住宅。目前地塊附近高品質住宅在售均價在1.6萬元/平方米左右。

02

北京高居金額榜首，TOP10中上海、杭州、成都、蘇州平均溢價率超20%

從成交金額TOP20城市來看，一線四城均入榜，北京以608億元金額高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金額均超300億元形成第二梯隊。二線有9個城市入榜，除成都、西安外，均位于東部沿海省市。三四線城市有7城入榜，分別為常州、揚州、南通、威海、保定、海門、徐州，大多數來自于江蘇。其中常州以112億元超過西安，排在第5，主要是由于2024年末常州供地節奏變化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，導致常州一季度土地成交規模大幅增長。從常州2025年2、3月土地交易量來看，仍然保持著三成以上的同比降幅。

熱度方面，得益于供求預期的改善，核心城市土拍熱度明顯回升，在TOP10城市中，有5個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、上海平均溢價率更是分別高達39%和32%，成交了大量高總價高溢價地塊。一季度上海招拍掛市場共成交了5宗10億元以上總價的土地，溢價率全部高于15%，其中虹口區89億宅地溢價率更是達到38%。杭州表現更為突出，一季度招拍掛市場共成交了28宗宅地，其中20宗宅地溢價率超過20%，城東新城、湖墅、臨平經開等熱點板塊，更是有7宗地塊溢價率超過50%。

03

預供地控量提質成主流，預期管理強化市場信心(略)

04

企業投資筑底回穩中，央企積極拿地同比顯著增長

2025年，在土地市場持續供應優質地塊、放松投資門檻的推助下，企業投資呈現筑底回穩勢態，整體仍處于謹慎狀態，投資集中度進一步走高。

從投資百強總量來看，截止至2月末，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為3934億元、1540億元和2753萬平方米，同比均表現為上漲，漲幅分別為9%、13%和2%。

百強門檻值方面，2月末新增土儲貨值百強門檻值為9.1億元，同比下降9%，但降幅比1月末收窄23個百分點；新增總價百強門檻值為3.9億元，同比提升43%，新增建面百強門檻值為13.1萬平方米，同比微增21%。

前兩月在大多數房企投資仍未啟動，相比之下國央企投資積極性顯著突出：1-2月份投資金額超過百億的企業共有8家，其中7家均為國央企，包括華潤置地、中國金茂、保利發展、招商蛇口等。

且5家央企投資同比均出現大幅增長。一方面是止跌回穩過程中改善型需求表現亮眼，央企投資提前“搶跑”，聚焦核心城市核心地塊，一季度拿地并能在年內能形成可售貨值，也是央企一貫投資風格；另一面，與核心城市供地節奏、質量密不可分，尤其是部分核心區地塊高溢價成交，中小房企想要撿漏難度頗大。

展 望

05

土地市場先行構建發展新模式，2025積勢蓄能夯實行業企穩基礎

2025年一季度土地市場以“縮量提質”為核心特征，為全年市場奠定了“穩預期、強信心、促轉型”的主基調。展望2025年發展趨勢，隨著政策端持續深化供給側改革、需求端精準施策提振信心，疊加優質地塊供給與企業投資意愿的良性互動，土地市場將在結構性分化中延續回暖趨勢，并成為推動房地產行業向新發展模式轉型的重要引擎。展望全年，土地市場發展將呈現三大核心特征：

一，供給側改革深化，增量優化與存量盤活雙輪驅動。中央“穩預期、促轉型”的政策導向進一步明確，土地供給側改革成效顯著。通過存量商品房收購、閑置土地收儲等機制優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，既緩解庫存壓力，又為核心城市騰挪出優質土地資源。需求側則通過構建“好房子”標準體系，推動新出讓地塊產品力升級，疊加降息、稅費優惠等促消費政策，購房者預期持續改善。政策端的雙向發力，既保障了土地市場的穩定運行，又為市場注入了長期健康發展動能。預計二季度核心城市土拍熱度將保持高位，高總價、高溢價地塊成交常態化，市場信心進一步鞏固。

二，核心城市引領效應強化，結構性熱度向縱深傳導。京滬杭蓉等核心城市一季度頻現高熱地塊，溢價率創2022年以來新高，反映出優質資源的稀缺性與市場價值重估的強烈共識。北京、上海50億以上高總價地塊仍以高溢價拍出，杭州核心板塊溢價率突破70%、5日內接連刷新地價紀錄，印證核心城市土地價值韌性。隨著“人地掛鉤”“增存掛鉤”機制深化，核心城市供地將進一步向主城優質板塊傾斜，低容積率、配套成熟的地塊占比提升，推動土地資源向高品質開發集中。同時，核心二線城市如成都、蘇州土拍熱度攀升，沈陽、寧波等城市亦出現局部回暖，表明市場信心正從核心城市向更多城市的優質板塊擴散。盡管年中三四線城市供地占比季節性上升可能拉低整體溢價率，但優質地塊占比提升將支持土拍熱度延續，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。

三，企業投資聚焦核心，國央企引領行業新生態。二季度房企投資將延續“央國企主導、核心城市聚焦” 的特征，從企業層面來看，國央企和個別民企將成為土地市場的主力，尤其是競爭優質地塊的絕對主力，中小型房企投資則將持續本地化、深耕化；從城市層面來看，核心城市與非核心城市熱度進一步分化。此外，收儲專項債券的落地和收儲行為的實施，將會進一步盤活存量土地、一定程度降低房企的債務壓力和激活重新投資的需求，一定程度上對土地市場產生積極影響。政策的持續支持和惠及面持續增大、民企的參與度提升、以及銷售端的回暖，將是土地市場重回正軌的主要動力。

隨著積極因素的不斷積累，市場預期與行業轉型將形成正向循環。土地市場的量價企穩與熱度分化，本質是行業從“高周轉”向“高質量”轉型的必然結果。核心城市土地稀缺性溢價、產品力導向的定價機制、企業精細化投資策略，共同推動市場進入更可持續的發展軌道。土地端的回暖也在逐步傳導至銷售端，一季度核心城市改善型項目去化加速，印證市場信心修復。隨著“以銷定投”“以人定地”機制深化，土地市場與住房市場的聯動效應增強，2025年房地產行業有望加快構建“供需平衡、風險可控、創新驅動”的發展新模式。

總體而言，2025年土地市場將在政策護航、核心引領、企業轉型的多重作用下，走出“總量可控、結構優化、質量躍升”的復蘇路徑，為房地產行業長期穩定發展注入確定性。

柒

城市篇

新房“止跌”二手“穩增”，城市K型裂變加速

2025年一季度，整體樓市止跌回穩：一方面供應持續縮量，恰逢傳統春節假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量同比下降約3成；另一方面，新房成交企穩回升，1-2月修復至去年同期水平，3月預期同比正增1成，滬深等新政利好型城市短期內熱度延續，二手房韌性請于新房，熱點城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續入市。

預判二季度，我們認為，4月或將延續3月弱復蘇走勢，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但考量到去年高基數影響，同比持平或小幅微增，累計同比維持正增。各城市分化行情預期延續，核心一二線城市持續分化，京滬深杭蓉等供給導向型城市，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應；穗漢寧等后續成交有望延續弱復蘇；福州、南寧、昆明、長春等高庫存問題短期難解，整體去化難言樂觀。三四線城市成交規模將延續筑底行情，二手仍將分流新房客源，“以銷定產”致狹義庫存低位持穩。

總 結

01

新增供應：一季度同比降3成供給約束顯著，京杭長廬等點狀放量

2025年一季度全國商品住宅供應疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。據CRIC監測，前2月115個重點城市新增供應1819萬平方米，同比下降29%，較2024年四季度月均降幅也達到了44%。

根據30城同比跌28%數據預估百城3月同比跌25%，3月供應預期達到1372萬平方米，環比上升153%，一季度累計同比降幅約3成。

不同能級城市前2月月均供給量均不及去年同期，一線韌性較強，同比降幅僅8%；不過與去年四季度月均對比還是有大幅回調，主要是受到季節性和供給節奏影響；三四線仍處于供應低迷期，返鄉置業預期一般，前2月同比下降34%，較去年四季度月均降幅也達27%。

結合重點30城3月預估數據不難看出，雖然供應觸底反彈，3月單月環比上漲153%，但一季度整體供應量較去年同期仍降25%。“以銷定產”模式下，一線3月供應環比漲幅276%顯著好于二三線133%，不過因去年基數較高，一線無論是單月同比還是一季度累計同比仍顯著高于30城平均。

根據不同城市新房供給表現，大體可分為以下幾類：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期內房企供給熱情依舊較高，整體供應規模與去年同期基本持平；（2）長沙、合肥、寧波等二線城市迎來結構性增長，一季度累計同比增幅均在3成左右；（3）濟南、東莞、珠海等二三線城市供給“塌陷”，3月新房供應規模均不足10萬平方米，同環比齊降，一季度累計同比跌幅均在4成以上。

02

新房成交：一季度同比正增止跌企穩，一線增幅超3成“獨領風騷”

2025年一季度樓市成交“筑底企穩”，延續弱復蘇走勢：1-2月傳統春節假期迎季節性回落，但成交規模基本與去年持平：前2月115個重點城市商品住宅成交面積2930萬平方米，同比持平去年，月均較2024年四季度月均降幅為45%。

根據30城同比增7%預估百城3月同比增5%，3月成交預期達到2304萬平方米，環比上升65%、一季度累計同比增幅約2%。

分能級看，一線韌性較強，前2月同比去年增長35%，增幅在不同能級居首；三四線“返鄉置業”成色一般，成交同比不增反降。各能級城市與去年四季度月均相比均出現了大幅回調，一線新政效應遞減疊加春節假期，前2月月均成交較去年四季度月均大幅回調54%。

3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，迎來局部“小陽春”行情：3月30個監測城市成交規模為1270萬平方米，因2月基數較低，環比大漲85%，同比增長7%；一季度累計同比增幅約1成。

分能級來看，整體一線韌性強于二三線城市，一線3月單月環比翻番，同比和累計同比增幅均在3成以上，增幅顯著高于二三線，主要得益于新政余溫刺激潛在需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，也使得整體成交規模仍處于階段性高位。而二線和三四線城市小陽春成色相對一般，成交量與去年持平，更多是局部復蘇，一季度同比正增的除了前期熱點成都之外，更多是前期深度調整的南京、武漢、寧波、合肥、長沙、佛山等經濟、人口基本面較佳的二三線城市。

03

二手成交：韌性好于新房，京滬深蓉杭等“領漲”一季度同比3城

2025年一季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5300萬平方米，累計同比增長21%，較去年四季度下降19%。

按月來看，二手房成交呈U型走勢，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月階段性回升，環比增長48%至2212萬平方米，同比增長20%，“金三”二手房市場表現總體好于去年。

從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持2成以上正增長，整體韌性較強。相較而言，重慶、合肥等弱二三線城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內，二手房市場暫無明顯起色。

對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房，重點城市二手房成交份額繼續擴大。諸如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續降級，加之二手房業主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

04

房價：70城一二手房價同比降幅收窄，房價高地京滬杭等持增（本節有刪減）

從CRIC監測的2025年1-2月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。

一線及長珠三角城市占據房價高點。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，深圳房價同比微降5%，而京滬持增2成左右，義烏、廈門、廣州、東莞、杭州、珠海位列第二梯隊，房價在3-3.5萬元/平，其中廈門、廣州、東莞均出現穩步回調。

變動情況來看，漲幅較大的主要集中在內陸強二線和東南沿海二三線，諸如長沙、成都、寧波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主要是受高端盤成交占比上升影響，對于這類城市而言，當前主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。

而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期，譬如惠州，因前期供應過量，短期內庫存高企問題難解，整體房價降幅高達20%，在不同城市中居首，廈門、昆明、長春、西寧、哈爾濱等二線城市同樣面臨深度調整，同比降幅在10%以上。

05

新房庫存：緩步下行不足4.9億平，一二線消化周期降至20個月（本節有刪減）

2025年一季度因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存仍處下行通道。據CRIC監測數據，2025年2月末百城商品住宅庫存量僅48724萬平方米，環比下降1%，同比下降6%。

從百城去化周期變動來看，緩步下行趨勢初顯，據CRIC監測數據，2月百城去化周期基本持穩26個月，環比微降2%，同比上漲26%。不同能級城市皆呈現環比回落，同比持增態勢，一二線持穩20個月，三四線去化周期仍在3年以上，去化風險顯現。

具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.8個月，供給導向型特征顯著。深圳降至16個月，同比降4成，整體庫存風險可控；北京、廣州去化周期均在20個月以上且同比分別增19%和15%，庫存風險依舊較大。

二線城市中，長春去化周期高達3年，與之相對應的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、西安等短期市場轉冷城市，還有一類為長春、重慶等弱二線城市。青島、昆明、廈門等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩中有降。

三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，半數城市庫存消化周期超過30個月。除了淄博、運城等內陸城市之外，還有惠州、江門、無錫等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。

展 望

06

供應：二季度預期環比正增，滬深杭等高端放量，三四線降無可降（略）

07

成交：環比正增延續復蘇，京滬深杭蓉等恒熱，漢寧等企穩回升

預判二季度新房市場，我們認為成交總量規模或將緩步復蘇，絕對量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累計同比保持正增長，延續弱復蘇走勢。

分城市來看，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；廣州、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。

三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，樓市成交規模難有顯著表現。

預判二手房市場后續走勢，我們認為，成交仍將延續穩中有增態勢，市場份額占比仍將進一波上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，當前二手房價基本已處于階段性底部，與新房房價差距拉大，也使得性價比凸顯；另一方面短期來看，降首付降利率等政策對于剛需客群吸引力依舊較大，短期內也將吸引一波存量需求入市。（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞