政策顯效疊加供需結(jié)構(gòu)性改善，轉(zhuǎn)型深化與房?jī)r(jià)趨穩(wěn)構(gòu)筑房地產(chǎn)復(fù)蘇雙引擎。

◎ 文 / 馬千里

3月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1—2月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，得益于各地區(qū)各部門深入貫徹中央決策部署，年初經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起步平穩(wěn)，發(fā)展態(tài)勢(shì)向新向好，工業(yè)增加值、消費(fèi)品零售額等指標(biāo)增速均有所加快。

地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)2024年四季度以來(lái)的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資、到位資金、銷售等核心指標(biāo)同比降幅持續(xù)收窄。據(jù)國(guó)新辦披露數(shù)據(jù)，從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，前兩個(gè)月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%。得益于專項(xiàng)債對(duì)土地收儲(chǔ)的支持及地方供給側(cè)調(diào)控，土地交易量持續(xù)低于商品房成交規(guī)模，住宅待售面積同比增速自2022年以來(lái)首次收窄至10%以內(nèi)，有望在年內(nèi)進(jìn)入下降通道。隨著行業(yè)指標(biāo)改善，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。

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宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)局向新向好

貨幣寬松持續(xù)發(fā)力

2025年1—2月，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)同比增速均較2024年加快。具體表現(xiàn)為：

第一，工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)加快。1-2月，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.9%，比上年全年加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)9.1%，加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)加快，固定資產(chǎn)投資增速回升，貨物進(jìn)出口基本平穩(wěn)。1-2月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額83731億元，同比增長(zhǎng)4.0%，比上年全年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）52619億元，同比增長(zhǎng)4.1%，比上年全年加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額65364億元，同比下降1.2%。第三，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平穩(wěn)。1-2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.3%。

從2月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M1同比上升0.1%，連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，M2同比增長(zhǎng)維持在7.0%。2024年下半年加強(qiáng)貨幣投放，三季度M1-M2剪刀差最大擴(kuò)大至10個(gè)百分點(diǎn)，其后隨著四季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，剪刀差有所回落，自2024年12月以來(lái)，M1-M剪刀差已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于7個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)恢復(fù)。3月16日，《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見(jiàn)，將進(jìn)一步有效推動(dòng)居民需求提振。2月末居民中長(zhǎng)期貸款62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。隨著房地產(chǎn)交易量調(diào)整至與住房需求更為匹配的規(guī)模，疊加房貸利率下行及存量貸款置換效應(yīng)，居民中長(zhǎng)期貸款趨于平穩(wěn)，住房需求釋放與提振消費(fèi)行動(dòng)正在形成良性互動(dòng)。

需要說(shuō)明的是，中國(guó)人民銀行自統(tǒng)計(jì)2025年1月份數(shù)據(jù)起，啟用新修訂的狹義貨幣（M1）統(tǒng)計(jì)口徑。修訂后的M1較以前增加了個(gè)人活期存款+非銀行支付機(jī)構(gòu)客戶備付金。上述M1已按照新口徑進(jìn)行計(jì)算。

2月末，廣義貨幣(M2)余額320.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%。狹義貨幣(M1)余額109.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.1%。流通中貨幣(M0)余額13.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%。前兩個(gè)月凈投放現(xiàn)金4562億元。月末人民幣貸款余額261.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.3%。2025年2月末社會(huì)融資規(guī)模存量為417.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%。

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成交規(guī)模指標(biāo)持續(xù)修復(fù)

保持止跌回穩(wěn)積極勢(shì)頭

2月份，新房市場(chǎng)交易延續(xù)企穩(wěn)。一二線城市交易規(guī)模延續(xù)同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩(wěn)步復(fù)蘇，同環(huán)比齊增，筑底企穩(wěn)信號(hào)愈發(fā)明確。受春節(jié)傳統(tǒng)假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開(kāi)盤去化率34%，高于2024年同期8個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月，全國(guó)新建商品房銷售面積1.07億平方米、銷售額1.03萬(wàn)億元，同比降幅分別收窄7.8和14.5個(gè)百分點(diǎn)，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調(diào)整周期以來(lái)年初最低降幅，延續(xù)2024年四季度止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。

2025年初，國(guó)務(wù)院、央行、住建部等多部委多次表態(tài)，將大力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。尤其是在2月初的國(guó)務(wù)院會(huì)議上，提出“要敢于打破常規(guī)推出可感可及的政策舉措”。并且首次將“好房子”寫入政府工作報(bào)告。在中央政策面持續(xù)扶持，以及地方因城施策大力推動(dòng)之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規(guī)模累計(jì)同比增長(zhǎng)一成，庫(kù)存壓力亦持續(xù)減輕。

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70城房?jī)r(jià)同比降幅連續(xù)4個(gè)月收窄

一線城市新房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲

以2021年1月為基點(diǎn)來(lái)看70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，2月份房?jī)r(jià)回落速度進(jìn)一步趨緩。新房?jī)r(jià)格較2021年初下降7.4%，二手房?jī)r(jià)格較2021年初下降17.2%。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從同比看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格降幅均繼續(xù)收窄。一手房?jī)r(jià)格同比下降5.2%，降幅連續(xù)4個(gè)月收窄，二手房?jī)r(jià)格同比下降7.5%，降幅更是連續(xù)5個(gè)月同比收窄。其中，上海一手房?jī)r(jià)格同比上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。

環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅環(huán)比繼續(xù)上漲，其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%。自2024年11月以來(lái)，一手房房?jī)r(jià)持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20個(gè)。

在3月份發(fā)布的2025年政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)住樓市股市”首次被寫入政府工作報(bào)告總體要求，并指出房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)配置的重要部分，穩(wěn)資產(chǎn)價(jià)格可釋放財(cái)富效應(yīng)。隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)被提到更為重要的位置上，預(yù)計(jì)年內(nèi)地方層面將進(jìn)一步落實(shí)“去庫(kù)存、松信貸、財(cái)稅補(bǔ)貼”舉措，穩(wěn)定居民價(jià)格預(yù)期，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)價(jià)值重構(gòu)，支撐房產(chǎn)價(jià)格中樞，加強(qiáng)保交房，落實(shí)融資“白名單”等防風(fēng)險(xiǎn)舉措。結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)的明細(xì)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年初不僅一手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)向好，二手房市場(chǎng)的信心回升已經(jīng)從改善群體蔓延至剛需人群。

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新開(kāi)工探底助庫(kù)存加速去化

竣工規(guī)模同比降幅大幅放緩

2025年1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積60.6億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積42億平方米，下降9.7%。房屋新開(kāi)工面積6614萬(wàn)平方米，下降29.6%。其中，住宅新開(kāi)工面積4821萬(wàn)平方米，下降28.9%。

2025年初房地產(chǎn)開(kāi)工面積同比降速進(jìn)一步加快。6614萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積，僅為同期商品房銷售規(guī)模的61%，這意味著行業(yè)短期庫(kù)存壓力正在快速減輕。加之2025年年初土地交易量的下滑，1-2月土地成交建面僅有8840萬(wàn)平方米，僅為同期新房銷售規(guī)模的八成左右，再考慮到其中的配建、商業(yè)自持等不可售部分，這意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模也已進(jìn)入快速下降空間。

2025年1-2月，房屋竣工面積8764萬(wàn)平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面積6328萬(wàn)平方米，下降17.7%。相比2024年全年，2025年初房屋竣工面積同比降幅大幅收窄了12.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著行業(yè)在2021年之后進(jìn)入規(guī)模調(diào)整周期，竣工規(guī)模也必然會(huì)進(jìn)入快速下降區(qū)間。而目前行業(yè)竣工規(guī)模能夠超過(guò)同期新開(kāi)工規(guī)模30%左右，說(shuō)明行業(yè)“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)正在順利推進(jìn)，行業(yè)庫(kù)存壓力也在同步持續(xù)減輕。

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開(kāi)發(fā)投資額同比降幅收窄

企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)

2025年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2025年初土地投資規(guī)模同比回落，1-2月土地成交建面0.8億平方米，同比下降13%，延續(xù)了2024年四季度以來(lái)的降幅。對(duì)比新房交易規(guī)模來(lái)看，2024年土地成交規(guī)模已經(jīng)低于行業(yè)銷售規(guī)模，在此基礎(chǔ)之上，2025年初土地交易量仍在進(jìn)一步回落，顯示出地方主管部門積極去庫(kù)存的決心。這離不開(kāi)中央積極財(cái)政政策的作用，提高地方債額度、發(fā)行專項(xiàng)債、特別國(guó)債等舉措，大大減輕了2025年地方政府資金面壓力。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同比降幅（9.8%）小于土地成交規(guī)模（13%），說(shuō)明企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，以及行業(yè)融資環(huán)境有所改善。2025年以來(lái)，中央部委多次強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，探索拓展宏觀審慎和金融穩(wěn)定功能，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。正如3月初中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝所言，“地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)收斂”。一批優(yōu)質(zhì)住宅用地已然在2025年初的土地市場(chǎng)中嶄露頭角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢價(jià)高總價(jià)土地，企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)。

不過(guò)就中期發(fā)展來(lái)看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也會(huì)隨之繼續(xù)下行。不過(guò)受到往期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時(shí)間會(huì)慢于新房銷售、一二手房?jī)r(jià)、新開(kāi)工、土地交易等指標(biāo)。對(duì)標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會(huì)透露出的積極信號(hào)，以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格被放在更為重要的位置。年內(nèi)房地產(chǎn)將繼續(xù)迎來(lái)一系列政策利好：需求側(cè)將進(jìn)一步釋放住房需求潛力，以建設(shè)“好房子”為主要抓手，支撐房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期向好，并通過(guò)加強(qiáng)城中村改造、財(cái)稅優(yōu)惠等政策持續(xù)支持居民改善住房條件；供給側(cè)將進(jìn)一步改善庫(kù)存預(yù)期，在控制供地規(guī)模的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)細(xì)微板塊的供地結(jié)構(gòu)，并加快推進(jìn)存量房收儲(chǔ)和閑置土地回收工作；金融工具方面強(qiáng)化資金支持和風(fēng)險(xiǎn)管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付；并進(jìn)一步完善商品房開(kāi)發(fā)銷售流程中的基礎(chǔ)性制度，確保新建和在建項(xiàng)目的住房品質(zhì)和如期交付。

得益于當(dāng)前市場(chǎng)需求面反映出的積極信號(hào)，以及中央積極財(cái)政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門將進(jìn)一步聚焦核心板塊改善供求預(yù)期，隨著土地、新房、二手房市場(chǎng)的熱度的鏈條傳導(dǎo)和空間蔓延，“穩(wěn)市場(chǎng)示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現(xiàn)。

聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場(chǎng)的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房?jī)r(jià)、庫(kù)存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。正如《政府工作報(bào)告》起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格可以釋放財(cái)富效應(yīng)，資產(chǎn)價(jià)格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價(jià)溫和回升。而消費(fèi)預(yù)期的改善，也勢(shì)必進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)市場(chǎng)加速企穩(wěn)。

預(yù)計(jì)2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來(lái)單月住宅交易量的同比回正。得益于提振消費(fèi)以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格等一系列舉措的推動(dòng)，大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更多積極信號(hào)，一手房?jī)r(jià)指數(shù)的暖意也將加快向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)。投資開(kāi)工方面，基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)縮量提質(zhì)，施工面積也有望加快調(diào)降至到與新房銷售更為匹配的規(guī)模，新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資仍將位于收縮調(diào)整周期，但得益于專項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造的推進(jìn)，上半年同比指標(biāo)有望先一步迎來(lái)邊際改善。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來(lái)源:克而瑞