政策顯效疊加供需結構性改善，轉型深化與房價趨穩構筑房地產復蘇雙引擎。

◎ 文 / 馬千里

3月17日上午，國家統計局發布2025年1—2月宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，得益于各地區各部門深入貫徹中央決策部署，年初經濟運行起步平穩，發展態勢向新向好，工業增加值、消費品零售額等指標增速均有所加快。

地產行業延續2024年四季度以來的企穩態勢，開發投資、到位資金、銷售等核心指標同比降幅持續收窄。據國新辦披露數據，從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%。得益于專項債對土地收儲的支持及地方供給側調控，土地交易量持續低于商品房成交規模，住宅待售面積同比增速自2022年以來首次收窄至10%以內，有望在年內進入下降通道。隨著行業指標改善，國房景氣指數連續兩個月回升，房地產新模式轉型成效進一步顯現。

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宏觀經濟開局向新向好

貨幣寬松持續發力

2025年1—2月，國民經濟延續回升向好態勢，規模以上工業增加值、社會消費品零售總額、固定資產投資等指標同比增速均較2024年加快。具體表現為：

第一，工業生產較快增長，裝備制造業和高技術制造業加快。1-2月，規模以上工業增加值同比增長5.9%，比上年全年加快0.1個百分點。高技術制造業增加值增長9.1%，加快0.2個百分點。第二，市場銷售增長加快，固定資產投資增速回升，貨物進出口基本平穩。1-2月份，社會消費品零售總額83731億元，同比增長4.0%，比上年全年加快0.5個百分點。全國固定資產投資（不含農戶）52619億元，同比增長4.1%，比上年全年加快0.9個百分點。貨物進出口總額65364億元，同比下降1.2%。第三，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率平穩。1-2月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.3%。

從2月金融數據來看，M1同比上升0.1%，連續3個月正增長，M2同比增長維持在7.0%。2024年下半年加強貨幣投放，三季度M1-M2剪刀差最大擴大至10個百分點，其后隨著四季度以來經濟形勢企穩和房地產市場的恢復，剪刀差有所回落，自2024年12月以來，M1-M剪刀差已經連續3個月低于7個百分點，居民消費意愿持續恢復。3月16日，《提振消費專項行動方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽車等各類民生方面，并給出了明確的政策落地意見，將進一步有效推動居民需求提振。2月末居民中長期貸款62萬億元，同比增長3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。隨著房地產交易量調整至與住房需求更為匹配的規模，疊加房貸利率下行及存量貸款置換效應，居民中長期貸款趨于平穩，住房需求釋放與提振消費行動正在形成良性互動。

需要說明的是，中國人民銀行自統計2025年1月份數據起，啟用新修訂的狹義貨幣（M1）統計口徑。修訂后的M1較以前增加了個人活期存款+非銀行支付機構客戶備付金。上述M1已按照新口徑進行計算。

2月末，廣義貨幣(M2)余額320.52萬億元，同比增長7%。狹義貨幣(M1)余額109.44萬億元，同比增長0.1%。流通中貨幣(M0)余額13.28萬億元，同比增長9.7%。前兩個月凈投放現金4562億元。月末人民幣貸款余額261.78萬億元，同比增長7.3%。2025年2月末社會融資規模存量為417.29萬億元，同比增長8.2%。

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成交規模指標持續修復

保持止跌回穩積極勢頭

2月份，新房市場交易延續企穩。一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，筑底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%，高于2024年同期8個百分點。

國家統計局數據顯示，1—2月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米、銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8和14.5個百分點，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整周期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。

2025年初，國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出“要敢于打破常規推出可感可及的政策舉措”。并且首次將“好房子”寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。

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70城房價同比降幅連續4個月收窄

一線城市新房價格繼續上漲

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，2月份房價回落速度進一步趨緩。新房價格較2021年初下降7.4%，二手房價格較2021年初下降17.2%。統計局發布數據顯示，從同比看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄。一手房價格同比下降5.2%，降幅連續4個月收窄，二手房價格同比下降7.5%，降幅更是連續5個月同比收窄。其中，上海一手房價格同比上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。

環比來看，一線城市新建商品住宅環比繼續上漲，其中北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%。自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經連續4個月超過20個。

在3月份發布的2025年政府工作報告中，“穩住樓市股市”首次被寫入政府工作報告總體要求，并指出房地產是居民資產配置的重要部分，穩資產價格可釋放財富效應。隨著穩房價被提到更為重要的位置上，預計年內地方層面將進一步落實“去庫存、松信貸、財稅補貼”舉措，穩定居民價格預期，以“好房子”標準推動價值重構，支撐房產價格中樞，加強保交房，落實融資“白名單”等防風險舉措。結合CRIC監測的明細交易數據來看，2025年初不僅一手房房價企穩向好，二手房市場的信心回升已經從改善群體蔓延至剛需人群。

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新開工探底助庫存加速去化

竣工規模同比降幅大幅放緩

2025年1—2月份，房地產開發企業房屋施工面積60.6億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積42億平方米，下降9.7%。房屋新開工面積6614萬平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積4821萬平方米，下降28.9%。

2025年初房地產開工面積同比降速進一步加快。6614萬平方米的新開工面積，僅為同期商品房銷售規模的61%，這意味著行業短期庫存壓力正在快速減輕。加之2025年年初土地交易量的下滑，1-2月土地成交建面僅有8840萬平方米，僅為同期新房銷售規模的八成左右，再考慮到其中的配建、商業自持等不可售部分，這意味著房地產長期庫存規模也已進入快速下降空間。

2025年1-2月，房屋竣工面積8764萬平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面積6328萬平方米，下降17.7%。相比2024年全年，2025年初房屋竣工面積同比降幅大幅收窄了12.1個百分點。隨著行業在2021年之后進入規模調整周期，竣工規模也必然會進入快速下降區間。而目前行業竣工規模能夠超過同期新開工規模30%左右，說明行業“保交房”攻堅戰正在順利推進，行業庫存壓力也在同步持續減輕。

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開發投資額同比降幅收窄

企業投資信心持續修復

2025年1-2月，全國房地產開發投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個百分點；其中住宅投資8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3個百分點。

2025年初土地投資規模同比回落，1-2月土地成交建面0.8億平方米，同比下降13%，延續了2024年四季度以來的降幅。對比新房交易規模來看，2024年土地成交規模已經低于行業銷售規模，在此基礎之上，2025年初土地交易量仍在進一步回落，顯示出地方主管部門積極去庫存的決心。這離不開中央積極財政政策的作用，提高地方債額度、發行專項債、特別國債等舉措，大大減輕了2025年地方政府資金面壓力。

而房地產開發投資的同比降幅（9.8%）小于土地成交規模（13%），說明企業投資信心持續修復，以及行業融資環境有所改善。2025年以來，中央部委多次強調要進一步改善房地產融資環境，探索拓展宏觀審慎和金融穩定功能，維護金融市場穩定。正如3月初中國人民銀行行長潘功勝所言，“地方債務和房地產市場風險持續收斂”。一批優質住宅用地已然在2025年初的土地市場中嶄露頭角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢價高總價土地，企業投資信心持續修復。

不過就中期發展來看，與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會隨之繼續下行。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯后性，開發投資指標的調整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。

綜上，我們對于后市給出如下判斷：

展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會透露出的積極信號，以及穩定資產價格被放在更為重要的位置。年內房地產將繼續迎來一系列政策利好：需求側將進一步釋放住房需求潛力，以建設“好房子”為主要抓手，支撐房產價格預期向好，并通過加強城中村改造、財稅優惠等政策持續支持居民改善住房條件；供給側將進一步改善庫存預期，在控制供地規模的基礎上，加強細微板塊的供地結構，并加快推進存量房收儲和閑置土地回收工作；金融工具方面強化資金支持和風險管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項目建設交付；并進一步完善商品房開發銷售流程中的基礎性制度，確保新建和在建項目的住房品質和如期交付。

得益于當前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預計2025年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊改善供求預期，隨著土地、新房、二手房市場的熱度的鏈條傳導和空間蔓延，“穩市場示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現。

聚焦行業數據，基于中央部委明確穩市場的最新導向，以及土地、新房、二手房市場交易數據的共同企穩，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標有望持續向好。正如《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經濟運行的重要風向標，穩住資產價格可以釋放財富效應，資產價格形態的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。而消費預期的改善，也勢必進一步反哺房地產市場加速企穩。

預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。得益于提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。投資開工方面，基于行業去庫存和穩市場的階段性任務，土地市場將延續縮量提質，施工面積也有望加快調降至到與新房銷售更為匹配的規模，新開工和開發投資仍將位于收縮調整周期，但得益于專項債收儲、城中村改造的推進，上半年同比指標有望先一步迎來邊際改善。（來源：克而瑞地產研究）