◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

牽動全球投資市場的中國樓市，受當前寬松政策持續(xù)助力正在加速向好，2025年“止跌回穩(wěn)”非常可期。

對房企而言，剛披露的2024年財報雖說普遍難看，部分還虧得驚人，成為“最冷年報季”，但可喜的是，“能挺的都挺過來了”。

他們在這輪“房價持續(xù)下探、融資受限、信用頻遭國際降級”等深調(diào)高壓下活下來，也改變了機構(gòu)過去的悲觀預(yù)期。

2月下旬以來，這些房企除了融資端海外破局之外，銷售端開始反彈或跌幅收窄，拿地端就很火熱了，一二線重點城市地王頻出，久不拿地的也開始出手了。

這意味著：他們的信心又找回來了。

關(guān)鍵一環(huán)：融資通道又開了

大家都知道，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，離不開金融機構(gòu)大力支持，過去高杠桿模式雖不可取，但去杠桿的過程也不應(yīng)“疾風暴雨”。

2021年以來，樓市一度陷入風雨飄搖，因金融政策突然“踩剎車”，高杠桿房企頓時失血頻繁爆雷，加劇樓市下行，海內(nèi)外融資整體受阻，優(yōu)質(zhì)房企也被波及，加劇行業(yè)猶如驚弓之鳥，買房人觀望，機構(gòu)情緒悲觀。

轉(zhuǎn)折始于2024年初，為預(yù)防及盤活大量“爛尾”現(xiàn)象的房企項目融資“白名單”制出爐。該年國慶節(jié)后，支持優(yōu)質(zhì)房企重組、定增、發(fā)債等利好出爐，比如保利、華發(fā)等少數(shù)房企拿到了定增募資。

2025年以來，房地產(chǎn)融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時隔2年破冰，比如2月綠城發(fā)行2028年到期的5億美元優(yōu)先票，融資利率8.45%，以置換存量美元債。要知道，2023年初萬達新發(fā)的兩筆美元債承受了11%票息率。

近日坊間爆料說，新城控股有意計劃發(fā)行美元債，已有多家香港投行找到投資機構(gòu)為新城發(fā)美元債做準備，初步利率10-11%，期限2-3年，雖比綠城那兩筆要高很多，但作為民企再次出海，能發(fā)出去的信號意義更強烈。

從中指院統(tǒng)計看，2025年1月份，房企債券融資509.8億元，其中民企發(fā)債規(guī)模顯著增加，包括綠城、濱江、美的、新希望4家非央國企房企總發(fā)行39億元，同比增加14.6億元。此后的2月與3月，美的置業(yè)和新希望地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)債。

可以說，如果一線房企真的暢通了融資渠道，像過去那種大型房企爆雷就很難再發(fā)生了，背后離不開信心與信用的雙重修復(fù)。

樓市信心風向標：民企入場拿地

與過去兩年“冰封”截然不同，民營房企或非央國企今年以來開始入場拿地，個別的動作還很驚人。

比如跨過去年償債高峰的金地集團，2025年開局后重啟拿地，僅兩個月里曾先后在杭州、上海摘得兩個優(yōu)質(zhì)項目，總斥資超過10億元。

號稱“杭州地產(chǎn)一哥”的濱江集團，今年3月及1月曾兩次刷新杭州地王紀錄，樓面價分別是7.74萬元/㎡、6.48萬元/㎡，總耗資130億元。2024年，該房企拿地20余宗且主要集中在杭州，總投資398億元，權(quán)益地價189億元。

看龍湖，今年2月中旬曾耗資10.57億元拿下上海奉賢新城一優(yōu)質(zhì)地塊，沒幾天又競得蘇州吳中區(qū)一項目，加碼長三角區(qū)域的價值高地。2024年，龍湖投拓力度本就不小，在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座高能級城市新增了9個地塊，權(quán)益地價51億元，總建面83萬方，權(quán)益建面39萬方。

實際上，龍湖財務(wù)一貫比較克制，面對2024年樓市深調(diào)，但堅持“量入為出”原則，在高能級城市做到低成本精準拿地，以實現(xiàn)發(fā)展與安全的平衡。

作為觀察樓市的風向標，民營房企年初以來積極入場或加碼拿地，已給沉悶的投資市場攪起了一波漣漪，投資信心開始復(fù)蘇了。

應(yīng)對縮表周期：降債騰挪加快

當前，房企普遍仍面臨著“信用修復(fù)”問題，出險房企就更不用說，還可能會對沖樓市積極情緒，但目前看，其債務(wù)風險出清有加快勢頭。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整。有券商指出，面對2025年更大的到期債務(wù)規(guī)模，境內(nèi)債務(wù)重組或?qū)⑻崴伲抑攸c繼續(xù)從展期轉(zhuǎn)向削債。

近期以來，包括佳兆業(yè)、世茂等房企境外債重組已獲香港法院批準，碧桂園等頭部房企境外債重組尚在推進中，有望迎來突破。幾天前，遠洋集團63億美元境外債重組正式生效，進而將轉(zhuǎn)向?qū)硟?nèi)9筆、百億級公開債重組等。

從2024年財報看，銷售規(guī)模排名靠前的一線房企，也包括央國企，在過去兩年的大力降債動作下，財務(wù)基本面已有明顯改善，出險概率基本可以排除。

比如“頭部央企”華潤置地，截至2024年底凈負債率已降至31.9%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率降到55.6%，現(xiàn)金短債比1.92倍，加權(quán)平均融資成本已降到3.11%的行業(yè)較低水平。

看“混合制房企”的綠城，2024年總借貸較2023年下降89.55億元至人民幣1371.87億元，凈負債率56.6%，較2023年底下降7.2個百分點，現(xiàn)金短債比2.3倍。

再看龍湖，截至2024年底，有息負債較上年底大降163億元至1763億元，過去兩年累計壓降超300億元，凈負債率降至51.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率降至57.2%，較3年前累計下降10.2個百分點。

3年前，龍湖主動進行城市聚焦，在開發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降”，快速收縮、出清、整合。2024年業(yè)績會上，龍湖管理層專門提到實現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的“兩步走”：

一、強化正向經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降負債，減弱業(yè)務(wù)與高杠桿捆綁，以內(nèi)生動力驅(qū)動發(fā)展；
二、抓住政策紅利，增加經(jīng)營性物業(yè)貸，拉長借貸年期、降低融資成本。

面對當前土地市場躁動及融資杠桿松動，龍湖依然明確“到2025年底，有息負債預(yù)計將降到1400億元左右”。這意味著，龍湖會繼續(xù)強力去杠桿。

龍湖集團管理層說，今年是公司“債務(wù)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年”，此后將成為整個行業(yè)為數(shù)不多的能把“信用融資降到10%左右”而且還在健康發(fā)展的企業(yè)。

銀河國際分析說，龍湖被視為民營房企中“最具防御性開發(fā)商”之一，與中海、華潤并列首推名單。2025年，龍湖到期的境內(nèi)債和海外銀團都將通過正向經(jīng)營性現(xiàn)金流和經(jīng)營性物業(yè)貸覆蓋；龍湖2026~2027年每年到期債務(wù)僅50億~60億元，償債規(guī)劃清晰，流動性風險極低。

摩根大通亦強調(diào)說，當前地產(chǎn)行業(yè)波動的背景下，企業(yè)的生存仍是首要任務(wù)。龍湖的投資性物業(yè)足以支持其再融資，無違約風險。