最近，有兩個數(shù)據很受關注。

一是居民存款總額，2024年末達到了史上最高的152萬億。

對應到14.08億總人口，每個人的平均存款就達到了10.8萬元。

不知道你達到平均線了沒有？但是能看出，雖然利率在不斷下降，大家還是選擇瘋狂存錢。

近十年利息變化情況

另一個數(shù)據，也約等于在變相存錢，那就是保險，尤其是其中的“壽險”。

官方統(tǒng)計數(shù)據顯示，2024年保險行業(yè)保費收入接近5.7萬億，同比增長達到兩位數(shù)。

其中，財產險，也就是車險等這一類保險，同比增長5.32%，算是一個正常數(shù)據。

但人身險同比增長了13.2%。人身險中增長最快的又是“壽險”，增幅高達15.45%，總金額已經超過了3.1萬億。

現(xiàn)在大家身邊多多少少都有幾個賣保險的朋友，你可能也咨詢過他們，被推薦最多、成交最活躍的就是壽險，因為很多人是把把壽險當作長期儲蓄來用的——它的利息能達到3個點左右。

結果就是：銀行存款產品的低利息擠壓，導致保險公司業(yè)務量大幅增長。僅壽險一項，2024年就又比前一年多成交了4000多億，比2021年末多成交了近8000億。

這意味著，降低利率把人們手中“多余的錢”擠壓進消費市場的效果被打折了，人們還是在拼命找儲蓄、理財替代產品，最終是保險業(yè)抓到了“紅利”。

來源@公號13個精算師

2024年，保險業(yè)規(guī)模快速增長，總資產同比增幅達到了19.9%，在銀行、證券、保險這三大類金融機構中一騎絕塵。

回顧一下：2021年保費增速還是負的，誰能想到短短4年就“V”型反轉了呢？

這4年發(fā)生了什么大事？想必每個人第一時間都能想到答案：健康更重要、更惜命的被偷走的幾年，以及房地產市場的急速下行。

2021年至2024年間，全國房地產市場的成交額萎縮了將近一半。

由此產生的影響，不只是房地產企業(yè)的暴雷和企業(yè)規(guī)模、利潤的下滑，更重要的是影響了整個社會的資金流向變化。

為什么這么說？先來看看房地產直接相關的幾個資金數(shù)據：

數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局，未來可棲整理

4年中，直接從存款中掏腰包買房的錢少了4萬億還多，個人貸款買房的金額少了近1.7萬億。

合計，從個人賬戶中流向房地產市場的錢少了約5.7萬億。

若按2021年全國人均存款7.3萬元計算，相當于全國每26個人中就有一個延遲或取消了買房計劃。

由于房價下行帶來了資產減值，以及房地產產業(yè)鏈上相關公司員工的財富縮水，也由此引發(fā)了一場大規(guī)模的民間“去杠桿”。

據格隆匯整理的數(shù)據，今年1-2月份中國居民新增貸款金額創(chuàng)下2015年以來的新低。

人們更愿意留錢在手里，而不是加杠桿變成別的資產，或者花掉。這種行為是在針對資產縮水和收入下降做對沖。

來源：格隆匯

更多的儲蓄，更少的貸款，資產價格的縮水，會導致社會上資金和房產的流動性下降。更多的錢趴在賬戶中不進行交換。

如果更嚴重的話，將會產生通縮。

同時，居民貸款數(shù)額呈數(shù)萬億的降低，以及銀行、保險賬戶中個人資產高達上十萬億的增加，會讓官方產生一個誤解：人們只是不愿意花錢，而不是沒有錢。

畢竟，從數(shù)字上看，民間財富還是在正增長的。

所以，我們會看到大量的政策是在針對性擠出銀行中的存款。包括降低存款利率，以及對壽險等儲蓄類保險的利率進行直接“限高”，以及發(fā)放優(yōu)惠券等。

樓市企穩(wěn)政策在第一階段也是類似的思路，降首付、降利率、降低中間的交易費用等。

政策的邏輯是降低購房成本，讓購房人在心理上可以對沖資產貶值風險。降低購房門檻，激活更多購房需求，讓原先買不起房的人也動動心思。

但刺激出來的增量，擋不住存量的下滑，所以整體上看，地產大盤子的交易總量還在持續(xù)下滑。

與此同時，房價也在不斷滑坡，已經回調到了2016年的水平。

根據wind數(shù)據，今年年初，北京二手房價格相比最高峰，已經回調了28.5%，回到了2016年8月的水平；上海回調了30.2%，直接跌回了2016年3月；廣州和深圳更夸張，一個跌了29.7%，另一個跌了37.9%。

這里插入一個觀點：在房地產市場下跌過程中，破壞力最大的并不是價格下行，而是鎖死房子的資產流動性。

為什么這么說？

因為，如果把房子當作一個商品，只要它一直在被交易，處于流通之中，那么跟房子相關的連帶債務就有被轉移、消化的可能。但如果沒有人去交易它，它就只有居住價值（使用價值）和評估出來的價值（資產價值）。

但處于下跌通道中時，疊加地產企業(yè)和買房人的高杠桿水平，房子的價值就很難去按市場價格評估，只能預估市場會繼續(xù)踩踏，資產被大幅度折價。

所以在2022年、2023年的市場上，能看到大量的暴雷企業(yè)以低至4折的價格出售資產。

這是沒有辦法的事情，流動性差的資產估值向來就低，比如工廠廠房類也是。

最終，我們就會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：流動性被鎖死，或快速大幅下降，會繼續(xù)加劇資產價格的下跌，甚至引發(fā)踩踏。

過去兩年中，掛牌一年賣不出去的二手房，開盤三年去化不到一半的新房，比比皆是。

這種情況帶來的一個最直接后果就是：地產企業(yè)收縮投資，人們因為個人資產總量下降而降低消費，拼命儲蓄，以便補回資產下跌的損失。

同時，意味著全國房地產每年10-15萬億的開發(fā)投資中，有相當比例變成無效投資，最終轉化成了企業(yè)壞賬，然后有關聯(lián)到了銀行壞賬風險。（大多暴雷企業(yè)的土儲中，相當一部分都是此類資產）

二手房市場上，買房者想狠狠砍價，賣房者把掛牌價降了又降，但每個小區(qū)只有最低價才能成交，為了避免被踩踏，最后業(yè)主擺爛不再降價，雙方進入僵局。房子流通性急劇下降，上百萬億的資產無法變現(xiàn)，也就無法轉換成下一套房的首付，或者消費能力。

之前在增量時期流向房地產市場的錢，逐漸變成堰塞湖，變成一個黑洞。

市場上即使有購買需求，大家看到這種情況，也會不愿意往里砸錢，避免被黑洞虹吸。

所以，房地產市場企穩(wěn)的一個關鍵因素變成了：刺激房子的流動性。

基于這個目標，樓市政策第二階段的加碼政策開始定向發(fā)牌。

第一張牌，好房子。

從表面上看，好房子是居住體驗的升級。但它產生的直接效果卻是：通過強大的產品代際差距，對老房子形成碾壓，存量房產持有者擔心手中的老房子會加速貶值，會被迫選擇進行資產換倉。

同時，大量新產品的出現(xiàn)，也會刺激到一些潛在買家，讓他們重新有了購買欲望。

于是，大量“改善需求”進入新房市場。因為這些業(yè)主對現(xiàn)有房產的“甩賣”，二手房市場也重新出現(xiàn)了大批優(yōu)質、低價房源，市場成交量重新回升。

這是真正的供給側改革。

部分項目的得房率高達140%

第二張牌，城中村改造。

“房票”的作用不用多說了，推進內循環(huán)。這次繼續(xù)“加量”，“在新增實施100萬套的基礎上將繼續(xù)增加改造規(guī)模”，目的很明顯。

第三張牌，政府加速入場收房。

兩會提出“推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面，給予城市更大自主權”。

從去年各城市的經驗看，開發(fā)商手中的滯銷新房和個人手中的二手房都在收購范圍內，政府直接充當了流通環(huán)節(jié)中的一環(huán)。

僅廣州一個城市，針對越秀地產一家企業(yè)，盤活的存量資產就高達上百億。

第四張牌，嚴控增量。

今年一季度能看到一個反?，F(xiàn)場，全國一二線重點城市的土地市場異?；鸨咭鐑r率地塊頻出。

地王產生，直接原因是重點一二線城市的核心地塊集中供應，好城市、好地段的好房子是未來地產市場上最有可能的保值產品，這一塊市場頭部開發(fā)商必須吃下去。新增的土儲份額多少即意味著市場份額大小。

因為，整個地產市場的容量下降之后，有兩個集中度會上市：

一是頭部房企的集中度上升，市場份額和品牌力都會得到加強。

二是好房子產品的市場集中度上升，“好房子”成為主流產品，“壞房子”賣不出去。

所以，搶地背后，搶的是未來有足夠流通性的產品。同時，在一盤定輸贏的時代，拿到一個單盤幾十億、上百億的熱銷項目，也將會是頭部陣營的占位爭奪的關鍵棋子和勝負手。

本質上，這是頭部房企的卡位爭奪和中后部房企的生存門票爭奪。

但對于市場，搶地帶來地價上漲，又間接上對地價和房價都起到了托底作用，產生了“房子降價是有底線的”的心理預期。

隨著大量好地段的好房子入市，市場也開始出現(xiàn)變化，老錢換倉，新貴入市，樓市的成交量就逐步企穩(wěn)了。

一旦成交量平穩(wěn)或上漲，價格也會逐步走出踩踏區(qū)間，房子作為資產的流動性就能恢復，信心也開始有了。

綜合來看，通過收儲和發(fā)展租賃市場，去解決剛需端的需求，避免剛需型房源入市踩踏。針對改善市場，用好地段的好房子來改變供給結構，促進資產換倉，和刺激新需求提前入市，同時取消限價，讓市場發(fā)揮主導作用。整個市場開始被逐漸盤活。

這一系列組合拳出臺之后，我們會發(fā)現(xiàn)，近期罕見的進入了一個樓市新政出臺的低頻期，與去年、前年大量的新政發(fā)布都不一樣，這也從側面說明：現(xiàn)在的政策已經有效了。

最近出臺的住宅新標準，以及南京“房七條”，都是在明確細則，強化預期，發(fā)力點還是：在供給側提供有代際差的產品，在中間環(huán)節(jié)刺激流動性，取消限制，發(fā)揮政策托底、市場主導的作用。

另一方面，也意味著，今年大概率會是地產行業(yè)真正筑底的時間。

原因之一：重點城市的產品已經換了。打個比喻，樓市就像幾年前的汽車行業(yè)，過去賣的是油車，現(xiàn)在賣的是新能源，油車庫存對新產品的擠壓作用會越來越小，不能再以舊眼光看新市場。

原因之二：重點城市的一二手房成交量在過去半年內已經企穩(wěn)，成交量回升基礎上，市場形成了兩個潛在共識：新產品的品質和價格得到市場驗證，供需之間形成第一個共識；舊庫存和二手房降價之后，以新產品的價格為錨點，通過價差空間大小，也建立了有效的價格價值評估邏輯，市場逐漸告別混亂，變清晰了。

但需要提醒的是，筑底之后并不意味著“V”型反轉，未來的新市場與過去會有本質不同，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等重點城市會與其它城市形成分化，北京等城市的內部也會形成高低端市場的分化，分化則意味著子市場之間的傳導效果變弱，很難再有集體恐慌情緒。

另外，地產在經濟發(fā)展中的地位，以及地產對銀行系統(tǒng)的“綁定”風險，在這一輪下跌周期中都得到了測試，“去地產化”是名牌。過去5年的地產負作用，從上到下，應該沒有人會希望再來一次。