作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

圖片來自企業公眾號

3月31日，萬科集團發布2024年度業績報告，公司全年實現營業收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤為-494.78億元（去年同期為盈利121.63億元）。

這是萬科自1991年在深交所上市以來首次出現年度虧損，也使其成為已披露2024年報中A股市場虧損額最大的上市公司。萬科在財報中表示，2024年是公司面臨多重風險挑戰的一年，業績虧損既有市場因素也有內部原因。

值得注意的是，4月1日財報發布后的首個交易日，萬科A股與H股并未出現預期中的下跌，反而分別上漲1.7%和1.08%。

市場此類反應似乎表明投資者對萬科的信心正在恢復，認為公司可能已將最困難的階段拋在身后。

作為房地產行業的重要參與者，萬科的經營狀況不僅關系到公司自身發展，也被視為行業整體健康程度的重要指標。

萬科2024年度的虧損有多方面原因，財報數據顯示，虧損主要分為四個方面：過往高地價項目進入結算期導致毛利大幅下降；計提存貨跌價準備81.4億元；應收款項計提信用減值264億元；以及資產處置過程中交易價格低于賬面價值形成的損失。

從長期角度分析，萬科的當前困境反映了公司一直以來未能及時適應市場變化。

萬科在財報中坦承，公司未能及時調整"高負債、高杠桿、高周轉"的傳統經營模式，導致投資決策失誤及業務拓展節奏失控等問題，公司資產負債率的變化軌跡清晰印證了這一經營隱患。

2016年之前，在時任董事長王石較為保守的經營風格下，萬科的資產負債率長期維持在78%以下。2016年“寶萬之爭”后，隨著管理層的變動，公司的負債率顯著攀升，2018年達到84.59%的歷史高點，創下近年來的新高。

雖然時任董事會主席郁亮在2018年9月提出了"活下去"的戰略口號，但實際負債率下降緩慢，2020年仍高達81.28%。

同時，宏觀市場環境急劇惡化加劇了萬科的經營壓力。據市場分析，2021年至2024年期間，中國新建商品房銷售面積從17.9億平方米下降到9.7億平方米，萎縮46%；銷售金額從18.2萬億元減少到9.7萬億元，降幅達47%。

市場需求的大幅收縮，使得行業競爭加劇，盈利空間受到擠壓。在此背景下，萬科過往積累的高成本土地儲備和債務結構問題進一步凸顯，導致經營狀況持續承壓。

盡管面臨虧損，萬科仍保持了一定的業務韌性。

2024年財報顯示，萬科實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，銷售回款率保持在100%以上。經營性現金流連續16年保持正值，2024年凈流入38億元。同時，萬科完成了18.2萬套住房交付，并按期歸還了292億元到期公開債券。

2025年初，萬科又進行了重要的管理結構調整，深圳地鐵集團管理團隊加入萬科管理層，接手掌舵公司業務方向。

目前，萬科董事會結構已經發生明顯變化，在10名董事中，4名為獨立董事，1名為職工董事，其余5名執行董事中有4名來自深圳地鐵集團。深圳地鐵集團董事長辛杰現已擔任萬科董事會主席職務，原董事會主席郁亮則轉任執行副總裁。

深圳地鐵集團作為萬科第一大股東，采取了多項措施支持萬科的流動性需求。例如深鐵通過認購萬科相關資產的REITs產品、受讓萬科在深圳的部分項目以及提供股東借款等方式，為萬科提供了資金支持。這些措施也幫助萬科順利完成了2025年第一季度的債券兌付工作。

萬科正在對其業務戰略進行全面調整，以適應行業環境的深刻變化。此次調整的核心在于聚焦主業、優化資源配置，并通過多元化布局重塑增長邏輯。

具體而言，萬科將綜合住區開發、物業服務和租賃公寓確立為核心主業，逐步退出非主業領域并清理非主業財務投資。

這一舉措旨在集中資源深耕優勢業務，提升核心競爭力。與此同時，萬科將強化與深鐵集團的戰略合作，在軌道物流、TOD綜合開發及商業運營等領域展開深度協同，以期通過資源整合實現業務創新。

隨著房地產政策環境持續改善，以及公司內部積極調整，萬科有望在未來逐步改善經營狀況。

萬科管理層也在3月31日的分析師會議上表示，房地產市場已經度過最困難時期，正在回歸穩定發展軌道。

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