近日，一名女會(huì)計(jì)師因購(gòu)買的倫敦豪華公寓與宣傳不符，憤而起訴開發(fā)商，要求退還購(gòu)房定金及其他損失賠償，總金額超過70萬英鎊。

54歲的樸美淑（Mi Suk Park）在倫敦九榆樹（Nine Elms）地區(qū)的50層高Aykon London One項(xiàng)目里，購(gòu)買了一套兩居室公寓及一個(gè)停車位。

該公寓的開發(fā)商曾承諾過提供“終極奢華”居住體驗(yàn)。

2015年11月，她支付了38.1萬英鎊的定金，總購(gòu)房?jī)r(jià)達(dá)到152.44萬英鎊。

然而，2022年當(dāng)她首次實(shí)地查看自己的公寓時(shí)，發(fā)現(xiàn)其與之前的宣傳資料“存在重大且明顯的差異”，使她深感不滿，并最終拒絕入住。

幾經(jīng)溝通無果，她訴諸法庭。

樸美淑在中央倫敦縣法院（Central London County Court）訴稱，她之所以決定購(gòu)買該公寓，是基于開發(fā)商提供的宣傳冊(cè)和戶型圖。

但她發(fā)現(xiàn)：

• 浴室缺少浴缸—— 公寓原本承諾的兩間浴室應(yīng)當(dāng)都配備浴缸，但實(shí)際交付時(shí)，其中一間僅有淋浴設(shè)施。

• 臥室面積縮水—— 她認(rèn)為第二間臥室比預(yù)期的要小。

• 空間布局被改動(dòng)—— 客廳區(qū)域被一個(gè)突出的實(shí)用儲(chǔ)物柜占據(jù)，影響了她期望的開放式布局。

• 交房嚴(yán)重延期—— 原定2020年交房的公寓，直到2022年才完工，導(dǎo)致她不得不提前出售自己的房屋并支付額外租金。

基于上述理由，她要求開發(fā)商退還38.1萬英鎊的購(gòu)房定金，并額外賠償自2020年以來支付的13.1萬英鎊租金、因急于出售房產(chǎn)而損失的15萬英鎊，以及約4.5萬英鎊的其他損失。

對(duì)此，總部位于迪拜的開發(fā)商N(yùn)ine Elms Property Ltd強(qiáng)烈反駁了樸美淑的指控，并反訴她未能履行購(gòu)房合同。

他們強(qiáng)調(diào)，宣傳冊(cè)上的戶型圖僅為“示例布局”，并未承諾每套公寓的設(shè)計(jì)完全一致。

開發(fā)商律師魯珀特·科恩（Rupert Cohen）指出，宣傳冊(cè)的每頁頂部均標(biāo)注“典型布局”（Typical Layout），表明這些圖片僅供參考。

但樸美淑在法庭上反駁稱：

“你可以說我粗心大意，但我并未把‘典型’這個(gè)詞看作是關(guān)鍵。”

本案的關(guān)鍵在于：

開發(fā)商對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的修改是否構(gòu)成合同違約？這些變更是否足以使買方有權(quán)撤銷合同并索賠損失？

樸美淑的律師納扎爾·穆罕默德（Nazar Mohammad）強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商“未能按合同交付定制公寓”，特別是浴缸和空間布局的改變已構(gòu)成“不可彌補(bǔ)的違約”。

但開發(fā)商則堅(jiān)持，所有變更均在合理范圍內(nèi)，且買方未能履行購(gòu)房合同，因此無權(quán)索賠。

目前，該案仍在審理中，法院將決定樸美淑是否能夠拿回她的購(gòu)房定金，以及是否可以向開發(fā)商索賠額外損失。

接下來，房產(chǎn)君就這個(gè)故事涉及的主要知識(shí)點(diǎn)，跟大家聊聊：

1. 期房購(gòu)買與合同法

（1）期房合同的法律性質(zhì)

購(gòu)買“期房”（即尚未建成的房產(chǎn)）通常涉及簽署買賣合同（Sale and Purchase Agreement, SPA），在英國(guó)，該合同一般具有法律約束力，一旦買家支付了定金并簽約，就需要履行合同義務(wù)，否則可能面臨違約責(zé)任。

（2）合同的關(guān)鍵條款

買家和開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同通常包含以下內(nèi)容：

• 購(gòu)房?jī)r(jià)格及付款計(jì)劃

• 房屋規(guī)格、設(shè)計(jì)、尺寸和交付標(biāo)準(zhǔn)

• 交房時(shí)間表

• 違約條款（包括買家和開發(fā)商的違約責(zé)任）

如果開發(fā)商未能按照合同約定交付房產(chǎn)，買家有可能提出違約索賠。

2. 誤導(dǎo)性陳述（Misrepresentation）

（1）什么是誤導(dǎo)性陳述？

根據(jù)英國(guó)法律（《1967年虛假陳述法》（Misrepresentation Act 1967）），如果一方在合同簽訂前提供了虛假或誤導(dǎo)性信息，導(dǎo)致另一方做出購(gòu)買決定，該信息可能被視為誤導(dǎo)性陳述。

在本案中，樸美淑聲稱開發(fā)商的宣傳資料（包括宣傳冊(cè)和戶型圖）導(dǎo)致她誤認(rèn)為房屋會(huì)包括浴缸、特定的空間布局等。如果這些陳述是具有法律效力的，那么開發(fā)商可能構(gòu)成誤導(dǎo)性陳述。

（2）誤導(dǎo)性陳述的三種類型

誤導(dǎo)性陳述分為：

• 欺詐性陳述（Fraudulent Misrepresentation）：開發(fā)商故意提供虛假信息誘導(dǎo)購(gòu)房者。

• 疏忽性陳述（Negligent Misrepresentation）：開發(fā)商沒有盡到合理的注意義務(wù)，使購(gòu)房者誤解。

• 無過失陳述（Innocent Misrepresentation）：開發(fā)商無意中提供錯(cuò)誤信息，但仍然可能導(dǎo)致購(gòu)房者索賠。

如果法庭認(rèn)定開發(fā)商的宣傳冊(cè)和示例戶型圖構(gòu)成誤導(dǎo)性陳述，樸美淑有可能要求取消合同并索賠損失。

3. 違約（Breach of Contract）

合同是否“實(shí)質(zhì)性違約”

樸美淑主張開發(fā)商的房屋設(shè)計(jì)與合同不符，包括：

• 浴室缺少浴缸

• 臥室比預(yù)期小

• 空間布局被改動(dòng)

• 交房延期

根據(jù)英國(guó)合同法，開發(fā)商如果未能按合同規(guī)定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，可能構(gòu)成合同違約（Breach of Contract）。但法庭通常會(huì)考慮違約的“嚴(yán)重程度”（Materiality）：

• 重大違約（Material Breach）：影響房屋的核心功能或價(jià)值，例如房屋面積嚴(yán)重縮水，買家有權(quán)取消合同并索賠。

• 輕微違約（Minor Breach）：不影響房屋主要功能，可能只能要求一定的賠償，但無法取消合同。

在本案中，法庭需決定開發(fā)商的變更是否構(gòu)成重大違約，如果認(rèn)定變更只是輕微偏差，樸美淑可能難以勝訴。

4. 購(gòu)房者的權(quán)利與消費(fèi)者保護(hù)

（1）《消費(fèi)者權(quán)益法 2015》（Consumer Rights Act 2015）

雖然房地產(chǎn)交易通常不受《消費(fèi)者權(quán)益法》直接管轄，但如果開發(fā)商被認(rèn)定為提供了虛假或誤導(dǎo)性營(yíng)銷信息，法庭可能會(huì)參考該法案保護(hù)購(gòu)房者。

該法案規(guī)定：

• 消費(fèi)者有權(quán)獲得符合宣傳的商品或服務(wù)。

• 如果宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，可以要求退款或索賠。

如果法院認(rèn)定開發(fā)商的宣傳具有誤導(dǎo)性，樸美淑可能獲得支持。

（2）《公平交易法 2008》（The Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008）

該法案禁止虛假營(yíng)銷和不公平商業(yè)行為，如果開發(fā)商故意誤導(dǎo)購(gòu)房者（例如提供夸大宣傳的樣板房戶型），可能違反該法案。

5. 購(gòu)房者可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（1）定金沒收

根據(jù)合同條款，買家如果未能按時(shí)完成購(gòu)房交易，可能面臨定金沒收的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，開發(fā)商要求法院確認(rèn)合同已經(jīng)終止，并沒收38.1萬英鎊定金。

（2）潛在的法律費(fèi)用

訴訟涉及律師費(fèi)和法庭費(fèi)用，敗訴方可能需要承擔(dān)巨額訴訟費(fèi)用。

（3）合同中的變更條款

部分購(gòu)房合同允許開發(fā)商在合理范圍內(nèi)調(diào)整房屋設(shè)計(jì)，購(gòu)房者必須證明這些變更超出了合理范圍，才能成功索賠。

6. 可能的判決結(jié)果

法院可能做出以下幾種判決：

• 支持樸美淑，允許她取消合同并索賠（如果法院認(rèn)定開發(fā)商存在誤導(dǎo)或重大違約）。

• 開發(fā)商部分賠償，但合同仍然有效（如果變更被認(rèn)定為輕微違約）。

• 支持開發(fā)商，認(rèn)定變更合理，駁回索賠（如果法院認(rèn)為買方應(yīng)預(yù)見合同變更風(fēng)險(xiǎn)）。

7. 購(gòu)房者的建議

（1）審查合同細(xì)節(jié)

• 購(gòu)房者應(yīng)確保合同明確規(guī)定房屋規(guī)格，避免過度依賴宣傳資料。

• 注意合同是否允許開發(fā)商調(diào)整設(shè)計(jì)，并評(píng)估調(diào)整范圍是否可以接受。

（2）要求法律意見

• 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)律師審查合同，確保自身權(quán)益受保護(hù)。

（3）定期檢查開發(fā)進(jìn)度

• 購(gòu)房者應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度，確保房屋按合同規(guī)格建造。

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ref：

https://www.dailymail.co.uk/news/article-14542243/Versace-luxury-London-flat-sues-bathroom.html

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