觀點網 作為核心城市，“入滬進京”已然成為每一家房企的必經之路。

1998年，招商蛇口攜招商局大廈落子北京國貿CBD板塊，從此揭開了深耕北京的序幕。

而后這家房企打造了公園1872、臻園、中國璽等熱盤，迅速在京城打響了名號。不過自2016年開始，招商蛇口在北京減緩了拿地動作，項目入市、銷售金額亦隨之減少。

一時之間，招商蛇口成為了蟄伏京城的“沉睡者”。近兩年，伴隨著新的人事變動，招商蛇口在北京開始蘇醒，動作亦多了起來。

不過，目前北京市場不僅有中建系、北京城建、中國金茂等地頭蛇蟄伏期中，更有中海、華潤、保利、建發等外來者搶占市場。

錯過了最佳擴張時間的招商蛇口，能否重返市場頭部？

通州新盤

前不久，位于北京城市副中心（通州區）梨園板塊的新盤——招商云璟攬閱正式開盤，官方口徑當日銷售208套，推盤去化率90.43%，銷售總額11.46億元。

據了解，該項目是招商蛇口2025年北京攬閱系新品首發，位于通州資源聚集核心板塊。

2024年10月23日，招商蛇口以底價9.92億元摘得項目所在地塊，樓面價2.86萬/平方米，銷售指導價6.2萬/平方米，這也是北京“930新政”之后出讓的首宗土地。

從此前發布的規劃來看，建設用地約1.6公頃，容積率2.17，地上建筑面積3.47萬平方米，擬建12棟5至16層洋房+小高層住宅樓，主力戶型為建面約79平方米、89平方米、108平方米和128平方米三至四房，定位剛需/剛改產品。

拿地僅四個月，項目獲取首張預售許可證。

從北京住建委官網消息來看，今年2月22日，招商云璟攬閱（備案名：璟云雅苑）取證，首批11棟樓取得預售許可，共計353套，準許銷售面積為3.38萬平方米，擬售價格在5.95萬元/平方米至6.32萬元/平方米不等。

數據來源：北京住建委

隨后，3月2日首開推售230套，根據案場統計，開盤當日銷售208套，去化九成。

不過，觀點新媒體查閱發現，由于網簽存在滯后性，截至目前項目備案簽約記錄103套，總面積1.01萬平方米，成交均價5.9萬元/平方米，約為指導價的93折。

有熟悉北京市場的業內人士表示，自去年“930新政”新政后，北京新房市場量、價逐步回歸穩定。

這或許是招商通州新盤實現九成去化的重要原因。

從項目本身的情況來看，招商云璟攬閱90%得房率也是吸引購房者的重點。據悉，該項目每個戶型都贈送了開敞陽臺和設備平臺，除79平方米戶型外，其余三個戶型還贈送飄窗。

相關中介透露，108平方米的戶型，贈送面積接近10平方米，實際使用率大概92%?，性價比非常高。

“目前新房價格變動幅度比較小，甚至有的出現了回調。”上述中介提到，當下接觸的大部分客戶，購房意向比較濃烈，觀望的相對較少。

交通配套方面，該項目距離地鐵1號線八通線梨園站500米，半小時直達國貿。從生活配套來看，距離通州領展廣場1.4公里，五公里范圍內有通州萬達廣場、愛琴海購物中心、遠洋樂堤港等。

不過，項目周邊的在售新盤較多，在一定程度上亦會分散其客源。能建·京玥蘭園、招商璀璨公元、新城基業·頤瑞府三個項目，均在招商云璟攬閱2公里范圍內。

其中，能建·京玥蘭園在2023年2月17日及2024年10月14日分別獲取兩張預售許可證，共計推出586套住宅，目前已簽約474套，去化率80.89%。

相關中介提到：“京玥蘭園還有新盤銷售，這個項目已經全部封頂了，預計今年6月交付，準現房。”

另外，能建·京玥蘭園網簽均價為5.5萬元/平方米，戶型面積75平方米到89平方米，總價最低420萬元，價格較招商云璟攬閱更低，更適合預算有限的購房者。

招商璀璨公元同樣也是準現房，2025年內交房，網簽均價為5.7萬元/平方米，總價在395萬元至850萬元之間。

新城基業·頤瑞府主要提供大戶型項目，以改善型住宅為主，而招商云璟攬閱則定位剛改。

“如果是改善型客戶，更推薦頤瑞府，住的更舒服一點。”

能建·京玥蘭園、招商璀璨公元主打價格優勢、準現房，而新城基業·頤瑞府在改善戶型方面更具優勢，身處其中的招商云璟攬閱不可避免受到一定影響。

另據北京住建委消息，招商云璟攬閱項目于4月1日獲取第二張預售許可證，此次獲批住宅套數共計14套，批準銷售面積1138.43平方米，擬售價格為6.24萬元/平方米，預計在4月15日開盤。

招商新篇

2004年，招商蛇口打造的高端項目“公園1872”，曾在北京市場砸出一個大水花。

在過去許多年時間里，這一項目售價始終保持在大盤的兩倍以上。從第三方數據來看，該項目目前共有262套二手房源在售，均價為8.61萬元/平方米，有的價格甚至達到10.34萬元/平方米，超越周邊大多數二手房項目。

2010年，招商嘉銘瓏原入市，開盤首日銷售額達到14億元；2014年，招商臻園再以50億元的銷售額一舉奪魁……

鑒于房地產結轉較慢，銷售額與營業收入結轉時間差大約在兩年。從數據來看，招商蛇口2016年北京區域營業收入達到151.51億元，在各區域當中占比第一。

不過，招商蛇口在北京的步調很快慢了下來，華北區域的銷售額、營業收入亦逐步回落。

2017年，華北區域的營收下降44.19%至84.55億元，業績貢獻占僅為11.21%，在各大區域當中吊車尾。

隨后幾年，業績貢獻占比始終在末尾徘徊，甚至在2021年、2022年降至個位數。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

分析發現，招商蛇口在北京捉襟見肘的原因主要是拿地減少、入市項目減少。

從入市項目情況來看，2015年該公司在北京市場僅有5個項目，其中3個項目已經進入到后期，2個項目待建待售。

彼時，招商蛇口在北京的“北京公園1872”項目開發完畢，并且完全竣工，這也是招商蛇口在北京唯一擁有全部開發權益項目；擁有50%權益的北京溪城家園及瓏原項目全部竣工；擁有34%權益的北京臻園，能夠結轉的項目并不多。

而待建待售的“北京中國璽”和“北京昆侖域”項目，招商蛇口擁有的權益均不足30%。

隨后幾年，招商蛇口在北京仍舊保持著低位潛行態勢，每年拿一到兩個項目，“刷刷存在感”。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

新增土地減少，其可售項目便不足以支撐區域的發展，由此導致其收入的大幅減少。

這一情況直到2023年才有所改善。

同年年初，時任招商蛇口總經理的蔣鐵峰，將他在華東區域時的助理、得意門生呂傳來從華東調入北京，擔任招商蛇口北京公司總經理。由此，招商蛇口在北京開啟了復興之旅。

最明顯的動作是，招商蛇口在北京公開市場露面增多。

據統計，呂傳來調任北京公司總經理這一年，招商蛇口在北京共計獲取了5宗地塊，是近幾年最多的一次。2024年，在行業下行周期亦獲取一宗土地；2025年前兩月，更斥資近50億元，在北京獲取兩宗地塊。

一時之間，招商在北京的項目多了起來。

最新財報數據顯示，截至2024年年末，招商蛇口在北京區域共有17個項目，包括北京璀璨公元、北京璀璨時代、北京招商璽、北京元璽等項目均處于在售在建狀態。

不僅項目數量同比增加，招商蛇口還大大提高了北京項目的權益占比，2023年以后新增的項目當中，僅北京元璽權益占比20%，其他均占比80%及以上。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

因結轉收入滯后性的影響，招商蛇口在北京一系列動作成果尚待觀察。

2023年，招商蛇口實現營業收入1750.08億元，其中，華北區域實現營業收入131.89億元，占總營收比重為7.54%，相比于2022年下降10.14%。

2024年初，招商蛇口進行了較大的組織架構調整，將原有的7個區域公司合并為5個，即華東、華南、華北、華西以及江南區域。

一方面，深圳區域和華南區域整合成新區；另一方面，華中區域被撤銷，涉及的相關城市劃分給華北區域及西南區域。

經過重新的口徑調整之后，2023年全年，招商蛇口于華北區域營收達到202.87億元。

但隨著呂傳來的升任以及招商蛇口在北京區域的動作，接下來該公司或將繼續在北京發力。

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