房貸利率持續下降，對于買了房的居民來說，原本是件好事，但明白人卻憂心忡忡。

比如，深圳的業主梁先生，今年三月份收到消息，房貸利率從4.2%降到2.95%，每個月的月供減少1200元。

按理來說，每月利息支出減少，他應該高興才對，但是收到這個信息之后，梁先生卻高興不起來，反而更加擔憂——

利率跌破3%的代價，可能是自己兩套房產市值蒸發近百萬元。

而他的情況并不是個例！

要知道，全國住房擁有率高達96%，真正接近45%的家庭擁有兩套甚至更多房產。

一旦房貸利率持續下降，表面上看，大家的還貸利息更少了，但實際上，45%的家庭卻面臨著三大風險：

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房價下跌，資產縮水

房貸利率一旦跌破3%，其背后實際上是供需關系的根本逆轉。

先來看心房市場：2024年初，全國商品房待售面積為6.7億平方米，但是到了今年，待售面積上升到了7.6億平方米。

其次是二手房，市場掛牌量激增導致價格下行，比如，北京某學區房，2021年大家還在瘋搶1000萬一套的老破小，到2024年就已經下跌到了560萬，價格相較峰值已經腰斬。

但更為嚴峻的是，利率下行和房價下跌卻形成了一個“死亡螺旋”——銀行不斷的下調利率來刺激購房需求，但需求市場卻持續疲軟導致價格繼續走低，進一步迫使利率繼續下調……

這種情況在三四線城市尤為突出！

比如某行年報數據顯示：從地域分布來看，房地產領域不良貸款率最高的是東北地區，不良貸款率從23年的1.11%上升到了24年的1.73%。

這種情況也不難理解，房價下行的太快，很多房子資不抵債了，房東就陷入了斷供。

另外，貝殼研究院數據顯示，2025年三四線城市的法拍房數量同比增長37%，其中，60%的房源評估價低于未償還貸款余額，形成“負資產”困局。

對于持有兩套甚至更多房產的家庭來說，他們的資產配置中，70%都是房子，而一旦房價下跌，他們焦慮的不是增值，而是如何去保值。

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債務失衡，居民杠桿率居高不下

過去，人們瘋狂加杠桿買房囤房，居民負債率從最初的17%左右一路飆升到了72%。

據悉，北京，上海等城市，房貸月供占收入比超60%的家庭占比高達37%。

比如深圳網友@蘭蘭老師說：

2019年以5.89%的利率貸款，300萬買房，如今房貸利率已經降到了2.95%，雖然月供減少了2800多塊，但房子市值卻從當初的450萬縮水到了只有280萬，幾年時間啥也沒干，就蒸發掉了170萬。

來自杭州的工程師網友@王勇說：

去年總覺得自己的工作穩定了，于是就果斷加杠桿買了第二套房，只是沒想到，進入到2025年，公司就開始裁員，如今每月月供缺口高達1.4萬，超高的債務壓力，感覺喘息都難了。

可見，貸款利率越低，很多人加杠桿的沖動就越強，但是一旦出現了收入劇烈波動，就很容易陷入違約。

而更關鍵的一個數據是，國際貨幣基金組織（IMF）測算，中國家庭債務收入比已突破140%，遠超90%的國際警戒線。

一旦收入出現銳減，很多家庭都可能陷入的超高的債務風險中。

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可能引發金融動蕩

一旦貸款利率跌破3%，同樣也會對金融系統帶來沖擊。關于這一點，正在從理論推演變為現實壓力。

前段時間某股份制銀行披露年報數據：個人住房貸款不良率從0.3%上升到0.8%，其中，利率低于3%的貸款不良率增速是市場均值的兩倍。

這個數據讓人不禁想到了當年美國的次貸危機，就是在低利率環境下，銀行放寬貸款門檻，高風險客戶涌入市場，最終引發的系統性風險。

河南某城商行2024年發放的“3%利率特惠貸”中，23%的借款人月供收入比超55%，遠高于35%的風控紅線。

每月收入的50%以上都得用于還貸，一旦經濟下行，他們出現收入下降甚至失業，很多人都會陷入到還不上貸，甚至出現斷供率上升。

更令人擔憂的是，很多房產抵押物的價值已經普遍低于貸款余額，啥意思？就是很多人手上持有的房子的市值，如今還沒有貸款多，他們要出現收入下降、還不上貸，強制法拍的結果，甚至會引發資產價格螺旋式下跌，這種后果，可能引發金融動蕩。

所以總結一下，如果大城市豪宅業主因為利率跌破3%而拋售房產，如果小城市的法拍房數量突破了十萬套，那么大家起碼要意識到一點：

低利率就不再是上車的“綠燈”，反而成為了一種考驗財富韌性的壓力測試。

所以房子只漲不跌，房子是財富的說法，已經成為了過去式，想要保證財富不縮水、穩步增長，就不能將所有的財富都壓在房子上。

你得學會多元化資產配置，同時還得嚴格控制債務杠桿，現金為王，緊隨政策紅利，這樣才能在利率下行周期，守住財富底線。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）