房子，房子！

它是最大的財富，也是最大的軟肋，任何一點有關房子的風吹草動，都是熱點。

偏偏這兩年，有關房子的消息特別多。

這些消息背后，有一條清晰脈絡：不管是買還是租，房子正回歸“住”的本質，而且“住有好房”的趨勢越來越明顯。

這其實對整個中國房地產和住房租賃行業指明了新的方向，也提出了新的要求：

住房供給必須馬上進行一場品質“升維”。

今年，政策端已經明確提出了“好房子”的說法，而行業端，需要有人推動它在這個大棋盤上落子生根。

（一）從兩會熱詞“好房子” 看中國住房變革的大棋局

今年兩會期間，《政府工作報告》提出了一連串概念：

要“適應人民群眾高品質居住需要”，要“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

被首次寫入《政府工作報告》的“好房子”，成了2025年春天的第一個熱詞。

房地產，好大一盤棋，也是很復雜的一個命題，我極少說它，但如今大局已定，圍繞“好房子”這個詞，我們不妨做一些關鍵思考。

比如說，想買到好房子還算容易，但“租房市場越來越大，政策之下，誰來為廣大的租房人群打造一間好房子？”

你可能想象不到，中國有多少人正在租房？

根據《2025中國城市長租住房市場發展藍皮書》（下文簡稱《藍皮書》）統計，當下，全國租房人口已近2.6億，一線城市近50%人口通過租房解決居住問題。

而且，今天的租客結構也在發生深刻變化：

“越來越多的群體回歸租房市場，長租和改善型需求崛起，多居室整租客源量同比增幅超50%，居住品質成為新常態下的核心訴求。”

跟買房人一樣，租房人也需要“好房子”。但跟供給過剩的買房市場不一樣，租房市場仍然存在著很大的錯配問題。

（二）供需錯配下的租房市場 亟待提質增效

租房市場有多“魔幻”？

從《藍皮書》數據來看：一邊是漸成規模的“品質租房”需求，一邊是亟待提升質量的大存量供給時代。

“多看，多挑，然后把結果交給運氣。”“大海撈針”一樣的租房體驗，是品質房源太少的必然結果，而這背后，關乎租房市場的客觀規律。

供給，到底能不能跟上需求？

你可能沒太注意過，一方面，中國租房市場個人房源占比高、個人業主占比高構成了供給側顯著的“雙高”態勢。

這個數字是多少呢？藍皮書顯示：

在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租。

個人出租更直接，更廣泛，但也有不少問題，比如難統一標準、難高效運營、難有效管理。時間久了，這就帶來了多種層面的錯配。

另一方面，保障性租賃住房正加速籌建，但也面臨存量利用、需積極引導和支持多主體參與的問題。

《藍皮書》顯示，當下租房市場中，就存在三個主要錯配：

產品方面，供給房源普遍存在設施老化、配置不全、安全隱患等問題，這與租客“品質租房”的需求錯配；

服務方面，當下租客越來越多的服務需求，與個人房東難以覆蓋的服務現實錯配；

運營方面，海量的分散式個人房源缺少專業化、規模化、平臺化、機構化的規范運營管理。

（三）為什么機構化長租是“最優解”？

梳理清楚了邏輯，一個關鍵問題就浮出水面了：

誰能讓分散的“螞蟻雄兵”升級為統一管理的“正規軍”，誰就能解開“為2.6億租房人提供一間好房子”這團亂麻。

清華大學房地產研究中心主任吳璟教授有一個發現：

在模式、產品、服務、科技等領域上更領先的長租機構，正以長租房市場新質生產力代表的角色，承擔起推動房地產市場消存量提質量、為城市居民打造“好房子”的重要價值。

這里其實提到了一個詞：

“機構化長租房”。

這正是國際上其他國家解決租房市場諸多問題的普遍解法之一。

實際上，比起中國人熱衷于買房，世界上大多數國家，主流是租房。這也導致了中外租房市場成熟度的巨大差異：目前，我國住房租賃市場機構化率僅約 10%，而在德國，這個數字是40%，在日本超過80%。

這些成熟的租房市場中，各個“機構”的方法、模式各不相同，但都起到巨大的調節作用，讓整個市場趨于穩定、持續、向上。

無獨有偶，跟吳璟教授一樣，在今年兩會上，也有專家肯定了機構化長租房的價值，并提出了進一步提高機構化長租房占比的具體實踐建議。

比如，全國政協委員商文江認為：“針對個人房源，建議長租機構對城市用于出租的老舊房屋做改造，同時政府對于改造達到標準的房屋進行補貼，滿足民生需求”。

全國人大代表田軒也表示，鼓勵保租房運營引入長租機構模式、產品、服務、科技運營能力。由此助推住房租賃市場高效實現消存量、優質量，快速提升城市“好房子”供給、提升城市新市民生活幸福感。

專家們的建議并非無源之水，無根之木。他們的洞察不僅來自外國的成功經驗，也來自中國企業的相關嘗試。

過去的幾十年里，中國也有不少機構在進行相應的探索和嘗試——

目前，國內長租機構頭部企業自如，管理房源近100萬間，為近百萬業主、500萬次租客提供服務。另據機構數據顯示，集中式長租公寓TOP30的企業，累計開業房源量達122.6萬間；集中式租賃社區管理規模超過3萬間的運營機構，占比達到14%。可見，機構正在成為彌合租房市場供給和需求之間的巨大鴻溝，讓租客住上好房子，讓房東長期受益的推動者之一。

這著實不是一件容易的事，但正如很多事一樣，行則將至。

至少這個行業里領先的自如是這樣想的。

（四）大勢已成，但仍需有人落子生根

任何行業都會隨趨勢自然進化，但想要加速這一進程，往往需要“探索者”帶來的突破。

自如或許就是這樣一個探索者。

2011年，中國城市化腳步加快，無數青年人帶著憧憬走進城市，他們需要做的第一件事，就是租房。

自如率先推出長租模式，以產品標準化、服務標準化提升租房體驗，完成了行業的破局。

如今，房屋出租行業的第二個“局”出現了。“租有好房”的需求和“各類錯配”的供給之間，亟需一個在“機構化租房”這件事上有能力、有信心的探索者來彌合。

破局者，還會是自如嗎？

答案或許是肯定的。

一是因為實力，如今的自如是機構長租賽道中當之無愧的第一，管理房源近100萬間，業務覆蓋全球8個國家和地區。

二是因為經驗，過去十余年時間里，自如在分散式機構化長租房、集中式長租公寓、集中式租賃社區等多種類型房源中全面布局，打造了成熟的服務模式。

三是因為專注，其實早在2011年，自如就洞察到了“有的住”向“住得好”轉變的行業大勢，并提出了“一穩四好”的運營策略，順著趨勢進行產品、服務和運營的全方位變革。

從租房市場“品質無標準”到大師設計、深呼吸、1800承諾，讓行業品質整體螺旋上升；用智能鎖管理房源、AI算法匹配需求，將行業推向科技服務賦能運營；從租房延展至家裝、二手房買賣，打造“住”的全生命周期服務，讓“好房子”落到實處……可以說，正是自如租房這樣的探索者，推動中國租房行業一點點進化。

這讓自如成為了機構化這條路上走的最穩、最遠的那一個。

如今，好房子已經是全民居住新關鍵詞，以機構化為抓手，也已經是住房租賃消存量、優質量、穩發展的確定選擇，那么，這個大棋盤上，推動棋子落地生根的角色，也就很關鍵了。

住房，關乎我們每個人的幸福生活，也是很多人現在最大的痛點。

期待自如，讓我們的生活更自如。