懸在二手房頭上的這把刀，要在5月1日正式落下。

被國家認證的“好房子”標準出爐，未來7成的二手房，將會被淘汰

什么是好房子？

近日， 住房城鄉建設部發布了國家標準《住宅項目規范》，新規將在5月1日正式實施。

該項目規范為強制性工程建設規范，全部住宅項目必須嚴格執行。

新規范明確規定：

1、住宅建筑層高提高為“不低于3.00米”

2、明確新建住宅建筑凈高尺寸

臥室、起居室的室內凈高不應低于2.60m，局部凈高不應低于2.20m，且局部凈高低于2.60m的面積不應大于室內使用面積的1/3。

3、要求每套住宅都有滿足日照標準的房間

4、4層及以上住宅設置電梯

最高入戶層為四層及四層以上，或最高入戶層樓面距室外設計地面高度超過9m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。

最高入戶層為十二層及十二層以上，或最高入戶層樓面距室外 設計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置2臺電梯。最高入戶層樓面距室外 設計地面高度超過33m的住宅建筑，每個住宅單元應至少設置2臺電梯。

5、提高陽臺等臨空處欄桿高度

陽臺欄桿凈高不應低于1.20m。

6、凸窗欄桿設置

臨空外窗的窗臺距室內地面的凈高小于0.90m時，應配置防護設施，防護設施的高度應由室內地面或可登踏面起算，且不應小于0.90m。當凸窗窗臺高度小于或等于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.90m；當凸窗窗臺高度大于0.45m時，其防護設施高度應從窗臺面起算，且不應小于0.60m；凸窗的防護設施應貼外窗設置。

7、外窗設置新要求

當住宅建筑凹口的凈寬與凈深之比小于1:3且凈寬小于1.20m時，臥室和起居室的外窗不應設置在凹口內。

8、要求空調室外機安裝在專用平臺

當住宅建筑采用分體式空調時，室外機位置和安裝應符合以下規定：

應 設置方便室外機安裝和維護操作的可上人專用平臺板或預留空間，專用平臺板與主體建筑結構的連 接應進行結構設計，且設計工作年限與主體結構相同。

室外機位置應保障通風通暢，不應設置在建筑天井等通風不良的位置，且不應對室外人員和相鄰窗口造成不利影響。當室外機位設置圍護的格柵或墻體時，不應妨礙空調有效散熱。

9、明確衛生間設置位置

衛生間不應直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳上層。

10、明確轎廂尺寸

設有電梯的住宅單元，應至少有1臺電梯滿足下列尺寸要求：轎廂門凈寬不應小于0.90m；采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小于1.60m，短邊尺寸不應小于1.50m，采用深轎廂時，轎廂寬度不應小于1.10m，深度不應小于2.10m。

11、提高戶門、衛生間門的通行凈寬

新建住宅建筑戶門通行凈寬不應小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應小于0.80m。臥室門的通行凈寬不應小于0.80m，廚房門和衛生間門的通行凈寬不應小于0.70m，并應預留無障礙改造的條件。

12、提高墻體和樓板隔聲性能

住宅臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應符合相應規范。

13、提高家居配電箱要求

家居配電箱的進出電源線應選用銅材質導體，電源進線的橫截面面積不應小于 10 mm2。

14、要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內

公共移動通信信號應能覆蓋至住宅建筑的公共空間和電梯轎廂內。

住宅建筑新規的出臺，相當于給5月1日以后入市的住宅項目劃定了最低建設標準，新建住宅品質將得到提升。

但與此同時，房齡較高的二手房、甚至于舊標準之下的次新房，都將面臨流動 性繼續下降的風險。

樓市新政，對二手房來說是一場無解的”陽謀“

從放寬計容面積標準，到公攤面積的名存實亡

從曾經的兩梯四戶，到現在越來越普遍的一梯一戶

從前的綠化只要30%，現在要求35%

這一場循序漸進的升級換代，實際上是對二手房的全面絞殺。政策正在用“降維打擊”的方式，全面犧牲二手房市場，為新房讓路。

在過去的幾十年間，開發商用公攤面積、壓縮層高等方式來降低建設成本， 購房者只能被動接受這一套規則，即便實際居住體驗大打折扣。

大部分高層住宅的公攤在20%左右，公寓的公攤則更加離譜，30%的公攤是尋常，甚至還有46%的離譜公攤曾登上熱搜。

購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%......

就算是”良心“開發，一套100平左右的的小三房，本就局促，減掉近20平的公攤，實得面就只剩下80多平；如果這套房子單價8000，但實際價格可能已經要到9500了。

一直以來，在這套規則之下，新房和二手房之間是在同一維度上的競爭，但是，“好房子”新規的出臺，直接掀翻了這套游戲規則，對二手房形成降維打擊。

現在很多新房已經不是100%的得房率了，很多城市的新房，實得面積已經超過建筑面積，當新房用同樣的總價提供多出30%的實得面積時，二手房的“性價比”瞬間被碾得粉碎。

這次的新規更是把新房的面積優勢擴大到了空間優勢，連層高也增加了。

就問：

同樣花80萬，你是愿意買一套建筑面積100平，實得面積110平，層高3米的新房；

還是建筑面積100平，實得面積85平，層高只有2.8的老房子？

答案不言而喻...

這種“面積革命”并非市場自然迭代的結果，而是政策強制推動的產物。

住建部通過層高、得房率、戶型設計等硬性標準，將新房與二手房徹底切割為兩個維度的產品。新房是“未來資產”，二手房可能成為“歷史包袱”。

在二手房持續下跌的背景下， 建筑新規對二手房市場來說無異于“雪上加霜”。

那為什么寧愿犧牲掉千萬二手房東，也要力保新房？

新房背后站著一條龐大的產業鏈。

地方政府依賴土地財政，開發商需要現金流續命，建筑商、中介、銀行靠新房交易抽傭放貸，甚至裝修、家電行業都指望著新房交付潮。

而二手房交易，不過是散戶之間的零和游戲。這樣的交易，并不會帶來更多的經濟循環。

所以，買房，并不僅僅是買房，還有背后一眾相關產業。

對于現在的購房者而言，無論買新還是買舊，都會面臨兩難的選擇。

如果買新房，能夠享受到一些紅利，比如實得面積等，但可能為政策溢價買單

更要警惕自己買的房子，會不會成為產品迭代時期的過渡品。

如果買二手房，那就可能要面臨資產縮水和流動性枯竭的雙重風險。

現在還有一波人更慘

很多中產家庭只能勉強維持現狀，賣舊換新的死循環中，舊房賣不掉，新房買不起，眼睜睜看著資產在政策迭代中蒸發。

這場政策陽謀短期內無解，但普通人仍可尋找生存縫隙：

1、拋棄房價永遠漲的信仰，二手房將逐漸分化，核心地段優質資產仍有韌性，但老破小終將淪為消費品而非投資品。

2、警惕技術性貶值，未來房產的價值評估將更看重實得面積、設計標準和政策兼容性（如是否符合綠色建筑、智慧社區標準）。

3、關注政策套利機會，部分城市可能出臺“舊改抵扣新房指標”“以舊換新補貼”等過渡性政策，這類窗口期或是止損的關鍵。

從現 在開始，除了少數擁有頂級學 區、配套、區位加持的小區，絕大部分小區將陷入“降價→拋售→降價”的惡性循環。

也就是說，那些核心稀缺房源抗跌性較強，普通老舊住宅將面臨長期貶值壓力。如果沒有核心價值支持，即使是新房，也要規避。

所以，在買房之前，一定要對房子所在板塊有足有的了解。

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