3月31日晚，萬(wàn)科發(fā)布2024年年報(bào)，全年歸母凈利潤(rùn)虧損494.78億元，較此前預(yù)虧450億元多出近45億元。

由于偏離幅度不超過(guò)50%，倒也符合相關(guān)規(guī)定。

一、財(cái)務(wù)"黑洞"：一張近500億的虧損成績(jī)單

虧損的三大"出血點(diǎn)"：

1、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備：81.4億元減值直指高價(jià)地項(xiàng)目的歷史包袱。

2、信用減值損失：264億元的壞賬計(jì)提，折射出合作方暴雷的連鎖反應(yīng)。

3、非主業(yè)投資虧損：多元化布局中的財(cái)務(wù)投資失誤集中暴露。

值得玩味的是，這份"超預(yù)期"虧損的財(cái)報(bào)發(fā)布后，萬(wàn)科股價(jià)僅微跌0.98，市場(chǎng)早已見(jiàn)怪不怪了。

二、現(xiàn)金流迷局：840億現(xiàn)金背后的"借"與"賣"

在近500億虧損的陰影下，萬(wàn)科年報(bào)中一組數(shù)據(jù)顯得格外刺眼：截至2024年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)840.1億元。

巨額虧損與現(xiàn)金并存，這是怎么回事？

萬(wàn)科的現(xiàn)金儲(chǔ)備有三大來(lái)源：

1、銀團(tuán)貸款輸血：坊間傳聞的800億元銀團(tuán)貸款，大部分已經(jīng)落地。

2、資產(chǎn)大甩賣：全年處置54宗大宗資產(chǎn)，回籠資金259億元。

3、監(jiān)管資金釋放：79個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入"白名單"，釋放預(yù)售資金178億。

但這種"紙面富貴"難掩結(jié)構(gòu)性危機(jī)！

資產(chǎn)處置均價(jià)遠(yuǎn)低于賬面價(jià)值，而銀團(tuán)貸款利息則是剛性支出，不知還有多少資產(chǎn)能找到接盤(pán)俠？

三、經(jīng)營(yíng)悖論：連續(xù)16年正現(xiàn)金流的生存密碼

在房企集體陷入現(xiàn)金流危機(jī)的2024年，萬(wàn)科凈現(xiàn)金流仍保持38億元正值，創(chuàng)下連續(xù)16年正現(xiàn)金流的行業(yè)紀(jì)錄。

這個(gè)看似"反常"的數(shù)據(jù)，是怎么回事？

1、物業(yè)、長(zhǎng)租等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流；

2、2024年的僅拿地103.3億元，較2023年的861億元下降88%，現(xiàn)金流流出減少。

3、加速出售土地和住宅，多個(gè)項(xiàng)目平均去化率達(dá)80%。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地和建好的住宅屬于存貨，出售土地和住宅屬于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，由此產(chǎn)生的現(xiàn)金流屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流。

但這種"技術(shù)性"正現(xiàn)金流難掩業(yè)務(wù)本質(zhì)的退化：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率跌至6.8%，意味著每賣一套房?jī)H能覆蓋財(cái)務(wù)成本。

四、債務(wù)迷宮：800多億現(xiàn)金VS1500年內(nèi)到期債務(wù)

面對(duì)萬(wàn)科年內(nèi)到期債務(wù)超過(guò)1500億的壓力，大股東深圳地鐵集團(tuán)伸出了援手：

1、兩次向萬(wàn)科提供借款合計(jì)70億元，用于償還即將到期的債券本息。

2、聯(lián)合其他深圳國(guó)企，以22.35億接盤(pán)萬(wàn)科深圳灣超級(jí)總部基地地塊。

3、以12.9億元受讓萬(wàn)科持有的深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%投資收益權(quán)。

4、認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科系發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs10億元。

因此，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況要比“沒(méi)爹”的碧桂園稍好些，但也好不了多少。

五、亮點(diǎn)多多？

在年報(bào)中，萬(wàn)科用很大的篇幅展示其亮點(diǎn)，連建筑獎(jiǎng)和專利也拿來(lái)湊數(shù)：長(zhǎng)租業(yè)務(wù)規(guī)模行業(yè)第一……已獲近300件國(guó)家發(fā)明專利，部分關(guān)鍵技術(shù)入選國(guó)際頂級(jí)AI學(xué)術(shù)會(huì)議、獲建筑科技領(lǐng)域國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)“華夏獎(jiǎng)”……

這些虛頭巴腦的東西絲毫不能改變?nèi)f科目前的經(jīng)營(yíng)窘境！