從靜水流深到跌宕起伏

撰文 | 贏商研究中心 蘇珊

主編 | 付慶榮

頭圖 | 廈門鷺港 來源為官方渠道

一年時間，國內的商業地產輕資產生意劇變。

從2023年的靜水流深，到2024年的跌宕起伏。輕資產模式的強大動力依舊，新開業輕資產項目維持往年的高峰；但隨著管理方變更項目增多，頭部企業對輕資產項目的研判、收益標準有了新的認知與定義。

這背后是階段性的調整，還是模式祛魅？在激烈的重新博弈中，輕資產又將走向何方？

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輕資產之“進”

一年新開業141個項目

據贏商研究中心統計，2024年，國內新開業輕資產商業項目141個。

以2015年為開端，商業地產輕資產行至已近10年，每年新開業輕資產項目數，從兩位數升至三位數，且近4年穩定在140個左右，顯示出輕資產模式的強大動力。

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從城市線級看，謹慎下沉

一線城市輕資產項目數量占比穩中有升，2024達到一個新高點；二線、強二線城市輕資產項目增量的絕對值和占比，不斷提高；四五線城市輕資產項目增量在2020年之后，開始下降，且在2024年繼續下降。

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從企業類型看，民企是中堅力量

十年間，民營企業參與的輕資產管理商業項目占比雖然略有波動，但保持在50%以上，且整體呈現波動上升態勢。這說明，在較為零散的輕資產市場，面對項目本身的復雜性、非標程度、商務條款的博弈，民營企業更為靈活、有效、進取。

據贏商研究中心統計，若只算純外拓項目，2024年新開業輕資產項目數量最多的企業TOP5為珠海萬達商管、華潤萬象生活、新城吾悅商業、龍湖集團、寶龍商業，均為行業頭部企業。

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從項目類型看，存量調改當道

值得注意的是，去年新開業的140+個輕資產項目，多數有“存量調改后再開業“標簽，這與行業趨勢一致。

當下購物中心行業的成熟度不斷提升，整體規模增量逐年在下降，目前已降至5.68%增速區間。每年新開業項目中，存量調改后再開業項目的占比不斷提高。以2024年為例，新項目中存量調改后再開業的占比為21.79%。

此背景之下，存量購物中心經營歷史值得高度關注。通常，一個購物中心有3年培育期、5年成長期，8年以上成熟期，為行業的普遍規律。

具體到2024年輕資產存量調改項目樣本，其中“三年培育期結束管理方變更“項目占比最高。

//2010年之前開業項目，由于占領當地商業先機，享受了很長的增長紅利，汰換通常是硬件老化或周邊新開業項目帶來競爭，是正常經營周期中的項目更新。

//2010到2016年開業項目，處于中國購物中心增量爆發期，行業競爭加劇明顯。若商場經營到第5年還未能立住腳會遭遇淘汰。

//2017年后開業的項目，試錯機會更少，更大經營的壓力與輕資產模式被行業迅速接受后更多的離場機會，在三年培育期結束即可能進行管理方的變更。

綜上不難看出，通過輕資產模式讓項目再煥新機，是當前的主要經濟動因。而隨著項目競爭加劇，輕資產模式仍然有非常強大的后勁。

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輕資產之“退”

50+項目發生管理方變更

在輕資產增量火熱的另一面，是一大批項目變更管理方的現實。據贏商研究中心不完全統計，2024年，超過50個項目變更管理方，其中頭部商管企業項目占比約50%。

了解頭部企業的動態、分析代表案例，有助于厘清當中的演進邏輯與風險邊界。

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珠海萬達商管2024年新開25個輕資產項目，退出9個

2024年，珠海萬達商管開業數量達到25個，全部為第三方輕資產項目（即并非由大連萬達商管集團委托管理），其中6個為在營存量改造后開業項目，占比達24.00%。另外，武漢漢街萬達廣場為拆除后再建的新項目。

萬達是商業地產輕資產戰略模式的發起者、最堅定的執行者，從2015年開始即向輕資產轉型。2023年其開業項目中，仍有少數是由大連萬達商管委托給珠海萬達商管進行管理的，而至2024年則已經全部為第三方輕資產項目。

與此同時，據贏商研究中心統計，珠海萬達商管在2024年退出了9個輕資產項目的管理。

關于以上項目退出的原因，此前WIN商業地產頭條已有非常充分的分析——

縱觀上述項目變更管理方，背后原因有業主方主動提出自行運營，也有項目收益低于預期終止合作。但這些項目存在幾個共性特點：

• 建筑形態存在硬傷，難以調整，先天不足；

• 城市量級較低，與當地的商業現狀不匹配；

• 周邊競爭太激烈，有明顯后發劣勢；

• 基本上在籌備期招商不順利，開業后難以扭轉頹勢。

另值得一提的是，以上終止合作的項目，多數是珠海萬達商管在2018-2019年間獲取，2021年前后開業，在2021年一年內就開出了55個項目。在較為激進的投拓氛圍中，許多項目的先天條件不足，終止合作可能只是時間問題。

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萬達之外，多個頭部運營商輕資產項目調整

管理方變更，多數是基于幾個原因：1、物業本身有硬傷，同時面臨激烈的競爭；2、輕資產模式也在不斷成熟過程中，過去幾年市場變化較大，運營企業主動調整標準；3、業主方熟悉了管理體系，希望自主運營。

//物業難提升、競爭激烈：石家莊東尚年輕力中心16年更名5次，命途多舛

2024上半年，石家莊長安吾悅廣場的招牌拆除，更名為東尚年輕力中心。從公開資料可見，項目總建筑面積5.88萬㎡，商業建筑面積4.88萬㎡。

這是一個幾經流轉、命途多舛的項目。身處河北省石家莊市長安區中山東路——石家莊城區的第一商業大道，5公里范圍內已開業31個商業項目，其中有8個全市客流排名前十的項目，商業密度高、氛圍濃。

2008年10月1日，東尚MALL正式開門營業，打出了“時尚玩樂”主題。兩年后，北國商城股份有限公司接手，新定位省會首家時尚主題APM購物中心（全天候夜店購物商場）。

2011年9月17日，北國東尚MALL開業，帶來了河北首家優衣庫。之后兩年多時間里，其周邊萬達廣場、樂匯城、勒泰中心等多家購物中心相繼開業，競爭日趨激烈。2017年9月16日，北人集團與中國衣戀集團聯手，北國東尚MALL搖身一變為北國優客城市奧萊。

2019年6月30日，北國優客城市奧萊又升級為北國城市奧萊全球商品購物中心。但東尚的轉折起伏命運并沒有結束，北國退出后徹底失去了“招牌”，不得不做起了“網紅直播廣場”。直至2022年，新城吾悅通過輕資產首進石家莊，東尚MALL最終成了石家莊長安吾悅廣場。

● 圖片來源：網絡

2023年4月28日，石家莊長安吾悅廣場開業，成了石家莊潮流社交空間的城市年輕力中心。

從運營數據來看，新城吾悅接手運營后，項目客流得到了很大的提升。但據調研，由于未達到雙方預期，最終結束合作。

對此，此前石家莊一個大型商場運營負責人表示，吾悅廣場的定位很新奇，潮玩、亞文化這些東西在石家莊商業綜合體生態中還不多見，這是優勢，但要想發展好，交通直達性和優質配套物業服務也必須加以優化。

//項城萬達廣場：從吾悅到萬達，低線城市中“難啃”的骨頭

項城，是河南省周口市代管的縣級市，截至2023年末常住人口為92.69萬人。當地商業業態較為傳統，有項城商業城和德銀廣場等項目。

2019年8月12日，恒太商業與河南省項城市恒大微購電商產業園恒大國際商城項目正式簽約。經過兩年多籌備，2022年1月23日，項城恒太城開業運營，項城傳統的商業格局被打破。作為項城首座城市級購物中心，項城恒太城成是當地體量最大，業態最全、品類最為豐富的商業綜合體，引入了永輝超市、麥當勞、橫店影院、項府宴、Zara space、C&A、名創優品、蘋果APR、精靈島兒童樂園、奇妙之城電玩城、九田家烤肉、半天妖烤魚、韓風源自助餐廳、白石深夜食堂、Coco奶茶等知名品牌，其中不少是城市首店。

在2023年5月，商場貼出公告顯示，“吾悅廣場進駐項城，本商場從2023年6月1日起，全面進入180天的升級改造”。不過，項城吾悅廣場并未如期開業。據了解，其時，吾悅商業對于輕資產項目標準調整，經重新評估，該項目不符合標準。

2024年，該項目由珠海萬達商管接手，更名為項城萬達廣場，計劃在2025年中重新開業。

河南是萬達布局非常強勢的省份，自2009年首入河南開出洛陽澗西萬達廣場后，萬達鄭州城市公司以每年約1.5座新場的速度在河南擴張，在2025年底將覆蓋河南16個城市，開出28個項目。其中鄭州二七萬達廣場、鄭州中原萬達廣場、洛陽澗西萬達廣場、安陽文峰萬達廣場、周口文昌萬達廣場等在萬達體系內、河省全省商業項目中，都屬于標桿場。

● 圖片來源：萬達智慧商業平臺

近年珠海萬達商管在輕資產上仍然進取，并且在相對低線級城市有明顯優勢，加之河南是其重點布局省份，接手做項城萬達廣場并不讓人意外。但管理方多次更換，說明項目本身存在區位、交通等多重硬傷。

如果在相對低線級的城市，因為當地有計劃開店的品牌商數量相對有限，對多次流轉的項目會非常謹慎。這樣的項目也是當前輕資產市場上較難啃的硬骨頭，要么被業主方接管，要么被更強招商力和運營力的運營商接管，否則難以成功翻身。

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五年行業動因

輕資產模式到了關鍵博弈期

從行業大勢到具體案例，復盤2024的輕資產圖譜后，最終回到開頭之問:管理方變更意味著輕資產模式的退潮嗎？對此，贏商研究中心認為，不是退潮，而是處于一個重新博弈期。

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2024-2025年是重要的租金跳增期

據贏商大數據統計，2020-2022年是商業輕資產簽約項目數最多的年份，每年數量達100以上（含集團托管，即非完全第三方）。特別是2021年，在經濟預期全面向好的情況下，輕資產的熱度快速上升，拓展規模明顯。

因此，2021年、2022年的輕資產合同在2024年、2025年迎來租金跳增期，頭部企業多數采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整個行業面臨著博弈的重要關口。

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“一拍兩散”是極端，重訂條款成優選續

據調研，在實際經營中，業主方與管理方并不優先采取退管這樣極端的“一拍兩散”方式，而是會更改商務條款的方式繼續合作。

在更改商務條款的時候，管理方優先換成承擔更小風險的模式——如有固定租金的商務條款，換成委托管理模式、凈收益分成、直接談降租。目前，更改商務條款與直接退管，占比大概是5：1。

在進行項目退管（商管企業退出本項目的運營，由其他運營企業接管）談判時，原因主要是業績上的虧損，或者預期虧損。如目前項目仍有利潤，但在迎來租金跳增期后即虧損，業主方不接受商務條款更改，在考慮退出成本后，雙方解約。

但在實踐當中，有些項目即使未虧損亦考慮退出，主要情況是，整體經營一般，NOI較低，利潤在100-200萬區間，但需要捆綁品牌資源很多，商管企業考慮管理半徑等主動收縮，將有限的資源用于提升比較明顯的項目上。

不同的商管企業有不同的優勢產品線、地域。所以結束合作/更換新的管理方，更多是主動選擇、優化項目后的深思熟慮。

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業主方越來越成熟，篩選最佳“操盤方”

業主方考慮輕資產服務，最重要的原因是：沒有招商資源，不專業，沒有技術/經驗，成熟管理體系。

在之前的行情中，商管企業能夠帶來明顯的賦能，但在當前的經營環境中，招商資源越來越稀缺，特別是主次力店招調租金不斷下降（超市業態掉鋪明顯，縮減租賃面積，提出降租），商管企業的賦能邊際效應減弱。

而業主方經歷多年教育，已經有靈活的應對，他們通常先與專業商管公司合作，大概5年左右時間熟悉運營體系，形成了知識、經驗積累，再自組團隊。

這也是為什么2024年許多輕資產項目被原業主方接管。

展望未來輕資產行業，線下經營主體仍將不斷更新，但經歷了2020-2022大規模的拓展與2024年博弈后，2025仍在博弈期，管理方變更項目數量仍然較多，但到2026、2027年，隨著行業的更加成熟、商務條款的重新厘定，輕資產會迎來一個新的平衡期。

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