01

綠城之外，又有民營房企要發美元債了！

觸底信號？

近日，有消息稱新城即將發行美元債。備注：新城旗下一共2家上市公司——新城控股（A股）和新城發展（H股）。

據了解，已有多家香港投行找到投資機構，將為新城接下來的新發行美元債做好準備。而且，這個好消息已在新城內部傳開。

根據市場消息，投行目前對新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

看起來利率有點高？

先來對看下上個月綠城的發行情況——2023年以來，國內大型房企首次發行美元債。2月14日，綠城中國宣布，發行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元。

單就利率來看，比綠城的8.45%高出不少，但綠城至少有著混合所有制背景。所以說，當下新城能夠發行美債，已經算一個突破了！

上一次能發美債的民企還是萬達，而且是在兩年前，利率11%。

而且，拋開利率條件再看，如果新城真的發行了這筆美債，其象征意義或要遠大于實際意義。

這意味著民企又開始回到融資牌桌上，同時表明境外資本市場也終于開始修復對民企的信心。

分析新城能夠有機會發美元債的原因，靠的其實就是商業，每年不斷新投入運營的吾悅廣場，給了新城控股新增融資的本錢。

從當前新城自身的債務看，今年5月和7月，新城有兩筆美債到期，總計金額約7億美元。所以說，就該筆美元債的發行，新城仍有時間討價還價。

還值得一提的是，近期，以瑞銀、花旗為代表的不少外資投行陸續上調預期，認為中國樓市已經發出觸底信號。

• 瑞銀：3月19日，瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻發布中國房地產行業報告，指出在經歷四年下行后，中國房地產市場拐點信號顯現出現企穩早期跡象，一線和核心二線城市表現尤為明顯。例如：一線城市庫存周轉月降至平均水平以下、土拍溢價上升、二手房掛牌量趨于穩定等現象，與2014-15年周期拐點的跡象相似。

• 花旗更是表示，房地產五年下行周期接近尾聲，房地產對經濟的拖累很可能會縮小并逆轉。基本預期是2025年下半年一線城市房地產市場企穩。

02

地王、二手房、法拍房......房地產拐點到了嗎？

這是一個復雜卻又有序的世界。

關于房地產的市場情緒好像在好轉！

首先是幾個現象：

①深圳房價“五連漲”

具體內容我們在上周的推文中有說過，可以點擊查看“”

②地王潮再起

北京、上海、杭州、成都等核心城市紛紛上演“地王”爭奪戰，高溢價、高單價地塊頻頻涌現，仿佛十年前的“地王”盛況再現。

• 北京：中海以10.23萬元/平方米 樓面價拿地海淀區，刷新北京樓面價紀錄。

• 上海：招商蛇口以26.6億拿地嘉定新城，成交樓面價 31850元/㎡， 刷新板塊單價紀錄。

• 杭州：濱江以7.74萬元/平方米樓面地價摘得杭州水電新村地塊，刷新杭州涉宅用地成交樓面價紀錄。

• 成都：招商蛇口27億元拿下大源西板熱門宅地，塊溢價率70.43%，樓面價突破3萬，成為成都“新地王”。

③法拍房市場的企穩信號

2025年1-2月，全國法拍房成交率較去年同期成交率增漲0.6個百分點，其中，一拍成交率較上年同期上漲1.4%。意味著買方信心正在回歸。

此外，今年2月，重點城市法拍房平均起拍價環比上漲1%，而且已連續3個月保持環比上升，而成交折價率則環比下降0.8%，另一方面，掛拍折價率與成交折價率之間的差值創下新低。這意味著，買賣雙方的價格共識正趨近一致。

這些都是較為明顯的信號！

但是，市場的另一面是：

①深圳二手房成交量和掛牌量“相向而行”

即成交量增加，但掛牌量并沒有減少，而是同時增加。一般情況，價漲會引起業主惜售，掛牌量會減少，但目前掛牌量同步在增加。

②“地王”只在核心城市核心區

在絕大部分房企的“聚焦”戰略下，核心城市核心區域的地塊熱度很高，但位置不好的地塊同樣無人問津。

見微知著，我們認為，當下市場確實出現了一些生機，但是，并不意味著拐點已經明顯到來。

理由：

①法拍房是市場“下限”，雖有企穩，但整體成交率仍然偏低（成交率13.7%）。

②土地市場代表的是新房市場，但 新房的成交量實質上來自于城市擴張，目前 僅憑核心區改善項目難以支撐整體成交量。

③二手房 成交量和掛牌量同在較高水平，反映的是居民對于當下房價水平的認可，是自發交易出來的均衡，但并不能推演“量增—價漲—量增”的循環。例如35城二手房成交量在2023年、2024年都有較為明顯的漲幅，但并不妨礙價格的下跌。

整體上，房地產周期的調整可能是個漫長的過程，觀測指標多樣且復雜，而且很多數據、信息、經驗都是幸存者偏差的產物。因此，很多結論僅是啟發，也是下一步分析的起點。

在此我們借用 華創證券的觀點： 一二線城市的房價拐點取決于收入預期，三四線城市則取決于新房供需關系。

所以，房地產價格端的企穩，可能更依賴于宏觀環境總體的企穩節奏。

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