文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

2024年，是萬(wàn)科最為復(fù)雜的一年。

3月31日，萬(wàn)科發(fā)布了2024年財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3431.8億元，歸母凈利潤(rùn)虧損494.8億元。這是萬(wàn)科自上市以來首次出現(xiàn)虧損情況。

不過，翻閱300多頁(yè)的2024年財(cái)報(bào)，看到更多的是：萬(wàn)科處在重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

所謂轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一是萬(wàn)科本身，作為行業(yè)“優(yōu)等生”也遇到了潛在風(fēng)險(xiǎn)，在努力“縮表”，推動(dòng)公司重回健康發(fā)展軌道；二是行業(yè)層面，在切入“住宅、經(jīng)營(yíng)并重”新模式節(jié)點(diǎn)上，萬(wàn)科加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力，未來還有很多想象空間。

于內(nèi)于外，轉(zhuǎn)折難免會(huì)有陣痛。而縮表，也是目前上市房企共同特征。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，上市房企普遍面臨著盈利下滑和虧損狀態(tài)，目前已披露業(yè)績(jī)的110家港股、Ａ股房企中，有75家凈利潤(rùn)錄得虧損，占比約68%。虧損主要原因基本是期內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑、對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值。

如果行業(yè)深度調(diào)整產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)壓力難以抵抗，那么舒壓，保留公司核心實(shí)力則更加關(guān)鍵。行業(yè)回暖進(jìn)入上升通道，擁有核心實(shí)力的企業(yè)往往能快速突圍。

為了“活下去”，萬(wàn)科制定了“瘦身健體”的一攬子方案，加快削減存量資產(chǎn)，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第一步是加快去庫(kù)存。

2024年，萬(wàn)科銷售額2460億元，銷售面積排名第一，銷售回款超100%。整體存貨規(guī)模同比減少26%至5190億元；同時(shí)加快盤活存量資產(chǎn)，年內(nèi)有24個(gè)項(xiàng)目以退地、收儲(chǔ)、退股、資產(chǎn)交易等方式實(shí)現(xiàn)前期投入的收回。

“現(xiàn)金流為王”背景下，存量資產(chǎn)及時(shí)清退和盤活尤為關(guān)鍵，這既能快速回流資金，亦能避免下行持續(xù)產(chǎn)生虧損。一系列動(dòng)作，使得萬(wàn)科2024年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額錄得約38億元，連續(xù)16年保持為正。

第二步則是積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)資股東背景的優(yōu)勢(shì)，在萬(wàn)科化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)起到了很大增信效果。2024年，萬(wàn)科以提取過渡性融資267億元、新增融資和再融資948億元，緩解債務(wù)壓力。

賬面上看，萬(wàn)科有息債務(wù)總額增加412億元，但納入供應(yīng)鏈融資、合并范圍變動(dòng)因素，實(shí)際合并報(bào)表付息債務(wù)總額則減少約220億元。整體負(fù)債同比下降14%，資產(chǎn)負(fù)債率下降了17.3個(gè)基點(diǎn)。

更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，萬(wàn)科目前持有貨幣資金882億元。現(xiàn)金流的重要性，相信無需再贅述。

在今年1月份萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整充實(shí)時(shí)，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)，保持萬(wàn)科融資規(guī)模總體穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

2個(gè)月來，各方積極行動(dòng)、協(xié)同配合，新管理團(tuán)隊(duì)務(wù)實(shí)高效、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，一系列舉措為萬(wàn)科改革發(fā)展注入了新動(dòng)能。

事實(shí)也證明，在債務(wù)化解的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，萬(wàn)科平穩(wěn)扛住了債務(wù)壓力期，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

那么，在行業(yè)切入“住宅、經(jīng)營(yíng)并重”新模式節(jié)點(diǎn)上，萬(wàn)科掉隊(duì)了嗎？

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在加快轉(zhuǎn)入新模式——低負(fù)債+高經(jīng)營(yíng)性收入，即在經(jīng)營(yíng)安全的前提下，加快提高經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)模和收入。

這是很多房企的共性選擇方向。華潤(rùn)稱，2025年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升到45%以上；龍湖定下目標(biāo)：2028年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)占比過半。

查閱幾家頭部房企各項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)表現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率普遍在2%左右，利潤(rùn)貢獻(xiàn)主要來源于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，利潤(rùn)率普遍在50%左右。

萬(wàn)科綜合住宅開發(fā)業(yè)務(wù)仍舊是重點(diǎn)，提高投資兌現(xiàn)度也成為了過去2年的主線。

2024年，萬(wàn)科新增13個(gè)項(xiàng)目，平均拿地成本約6670元/㎡。自2022年以來，萬(wàn)科已有72個(gè)新增項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤銷售，投資兌現(xiàn)度為85%；2024年總交付房屋18.2萬(wàn)套，交付規(guī)模位居頭部房企第二名。

作為最早一批探索多元化房企，萬(wàn)科2024年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比例約15%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)正向貢獻(xiàn)，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力，包括泊寓盤活內(nèi)外部房源數(shù)超1.46萬(wàn)間，萬(wàn)物云新獲取住宅服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè)，新開8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目等。

從2024年財(cái)務(wù)披露來看，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有很多亮點(diǎn)，甚至保持頭部水平。

租購(gòu)并舉大潮之下，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大領(lǐng)先“身位”，業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)全行業(yè)第一。目前，泊寓累計(jì)管理規(guī)模26.24萬(wàn)間，其中納入保租房的房源超12.6萬(wàn)套。

萬(wàn)物云服務(wù)4261個(gè)住宅項(xiàng)目、2482個(gè)商寫項(xiàng)目，其中第三方項(xiàng)目占比超七成。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云營(yíng)收364億元，同比增長(zhǎng)9%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入123億元，同比增長(zhǎng)5.4%；物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)營(yíng)收39.7億元。

一直以來，房企談多元化布局，往往會(huì)被視為“背上重重的包袱”。

實(shí)際上，近幾年積累的良好經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，不僅給萬(wàn)科創(chuàng)造了利潤(rùn)貢獻(xiàn)，也在潛在風(fēng)險(xiǎn)化解中發(fā)揮關(guān)鍵作用，2024年全年落地全口徑經(jīng)營(yíng)貸達(dá)293億元。并以此，萬(wàn)科也實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs和Pre-REITs的突破。

2024年，萬(wàn)科已落地或正在推進(jìn)中金印力消費(fèi)REIT、萬(wàn)住房租賃Pre-REIT基金、中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金、萬(wàn)新金石（廈門）住房租賃基金等，率先建立了新模式的資產(chǎn)證券化能力。

無論從債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解角度，還是從切入新模式過程中，我們都可以看到，目前處在重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的萬(wàn)科，還有很多新的想象空間。

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