文/上海進深 張林霞

今年金茂在上海土地市場加強補倉。

2025年2月，金茂聯合新加坡慶隆89.64億元競得上海虹口區C080302單元hk329-11地塊，溢價率38.2%，樓板價約11.75萬/平，成為全國樓板價第3高宅地。

2024年下半年起，金茂在上海頻繁拿地。

2025年上海首批土拍中，金茂再次補倉。

目前，普陀金茂府是金茂在上海在售的唯一“金茂府系”項目，以最大的賣點為準現房、科技住宅（十二大科技系統）及高端圈層服務，去年銷售額創上海新高。

江灣金茂府是上海第7座金茂府，也是金茂在上海的首座TOD金茂府。據說里面包含“12大科技系統” “五衡科技系統”。

根據設計方案顯示，項目總建筑面積18.8萬㎡，地上計容總建筑面積12.48萬㎡。

擬建11棟12-17層住宅，總戶數876戶，可售住宅約807套；另需建設1棟保障性住宅房，靠近長江南路一側規劃有酒店、商業、菜場、社區食堂等多元業態。

地面無車位，全人車分流，規劃機動車位1248輛；有部分樓棟底層局部架空，同時項目設置有下沉庭院，預計配置地下會所。

在金茂深耕上海30周年的重要節點，江灣金茂府作為江灣壹號作品重磅登場。僅是金茂上海2025戰略布局的關鍵一子，更是金茂府系3.0又一扛鼎之作。

作為金茂府系3.0迭新作品，江灣金茂府帶來“衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜”的五衡科技系統，告別空間潮濕、空氣流通不暢、鄰居噪音干擾等痛點。

此外，打造了約1800㎡下沉式庭院會所，涵蓋茶室、私宴廳、行政酒廊、恒溫泳池、健身房、瑜伽空間、會客廳、兒童游樂等八大功能，還打造了約2000㎡超級架空花園，打造多樣化主題。

項目有多種產品可供選擇。

建面約112㎡三室兩廳兩衛

空間戶型方正，方便家具的布置和空間的利用。遵循“動靜分離、潔污分區”原則，休息區和活動區相互獨立，互不干擾，保障了居住的舒適性和私密性。

建面約123㎡三室兩廳兩衛

采用橫廳設計，超大開間，空間感十足，能營造出寬敞明亮的居住氛圍，有利于家庭成員的活動和交流。

建面約140㎡四房兩廳兩衛

客廳、餐廳、廚房等活動區域與臥室等休息區域相互分離。動區集中在入戶一側，日常的起居活動如會客、用餐、烹飪等不會影響到靜區的臥室，保證了居住的舒適性和私密性。

建面約185㎡四房兩廳三衛

動區的客廳、餐廳、廚房與靜區的臥室、書房等相互分離，日常活動產生的噪音和干擾不會影響到休息區域，保證了居住的靜謐性和舒適性。

雖然整體戶型可能較為方正，但在一些細節處可能會存在一些不規則的角落，這可能會給家具的擺放帶來一定的限制。

江灣金茂府位于寶山淞南，其周邊競品主要是招商長江西路 TOD 項目。

在區位與配套方面：

江灣金茂府：位于五條馬路交匯的“小五角場” 位置，周邊配套成熟。南側和西側是中科科創中心及部分底商，北側有祥騰商業廣場，自帶酒店和商業配套，臨近 18 號線通南路站，交通便捷。

招商長江西路TOD：同樣是地鐵上蓋，但城市界面相對較差。南側是三湘海尚二手房小區，北側是工業區改造區，西側是保利悅活薈，整體較為荒涼。

價格方面：

兩個項目預計單價、總價段重合，價格預計在6.5 - 7.5萬之間，目標客戶群體都是預算600 - 800 萬，在楊浦、虹口、陸家嘴等地工作，追求配套成熟和產品品質的購房者。

總之，江灣金茂府在區位的成熟度和商業氛圍上稍占優勢，而招商長江西路 TOD 項目在地塊方正性上有一定特點。

江灣金茂府項目與18號線通南路站（在建，預計2025年底通車）僅距50米，是名副其實的地鐵上蓋。業主搭乘地鐵，4站就能直達復旦大學，9站奔赴東外灘，11站暢達陸家嘴濱江。

項目一街之隔有939紅街坊、祥騰生活廣場等商業配套，20分鐘車行范圍內有寶山萬達、楊浦五角場、長江國際生活廣場、悠方購物中心、大寧商圈、虹口龍之夢等國際商業配套。

直線3km范圍內有39個幼兒園、13個小學、14個中學。

復旦大學附屬中山醫院為三級甲等綜合醫院，未來18號線2站換乘3號線，25分鐘即可抵達。二級醫院有同濟大學附屬上海第四人民醫院、上海大學附屬仁和醫院。

盡管項目所在板塊有發展潛力，但目前淞南部分區域可能存在城市界面相對老舊的情況，周邊可能有一些待拆遷或改造的區域，在一定程度上影響居住的視覺感受和整體氛圍。

項目靠近地鐵站和快速高架路，雖然交通便利，但可能會受到地鐵運行、車輛行駛等噪音的影響，尤其是低樓層住戶。

項目公司上海耀茂置業有限公司，成立于2025年，法定代表人為劉斌，注冊資本30億元，公司由西安常茂置業有限公司、上海虹潤置業有限公司分別持股70%、30%。西安常茂置業有限公司由中國金茂持股100%。上海虹潤置業有限公司由招商蛇口持股100%。

相關公司：金茂服務hk00816