大家好，我是蘇北哥！今天是4月1日，農歷三月初四！從今天開始正式跨過4月的門檻，南京樓市也將掀開嶄新的一頁……

01.

一日新增掛牌3000+套房源，“寧七條”XZ首日南京樓市最新動態來了！

趕在3月份的最后一天，南京樓市終于發布了2025年第一波XZ！沒想到一出手就是王炸！“三低一寬”；“買新助賣舊”；“公積金全家桶ZC”；“電子房票、全程通兌”等，徹底將有關南京買房的相關ZC更新了一遍。

從昨天開始，南京樓市就等于翻開了全新的歷史篇章，對于4月打算買房的人群來說，可能就要面對全新的機遇和挑戰。

若論昨天的新“寧七條”ZC，哪一條最具王炸感和顛覆效應，當之無愧是第四條內容：全面取消商品住房轉讓限制，這標志著在南京執行長達6年的限售被完全取消。

正如昨天北哥文章所述，取消限售已經是預料之中，但是該ZC真正落地，還是引起了不少人的情緒波動，以及對后市的猜疑不定！其實昨天XZ發布后，北哥的手機就一直作響，晚間的抖音直播間也是咨詢者不斷“北哥，限售取消了！后面房價是漲是跌?。俊?；“北哥，我手中的房產是馬上掛牌還是觀望一陣再說”；“北哥，限售放開后，是不是可以抄底了？”

似乎每一位買房人都想第一時間知道“限售放開后，南京樓市到底會出現什么樣的變化！”，說得更直白一點，“房價會有什么變化？”

現在可以肯定的一點是，限售放開后，南京房價一定會出現變化，然而對于變化的方向，目前市場上出現兩種主流聲音。

第一：房價會出現大降！理由聽起來似乎非常充分，大批2023年-2024年間買入的新房，眼下完全不限售，從而大量拋向市場，引起短期房源掛牌量激增，導致房價相互踩踏，引起較大降幅

第二：房價會出現波動，但不會出現斷崖式下降！理由聽起來也十分充分！原因是早在去年11月份，南京限售已經基本放開，昨天寧七條只是官宣一下而已。市場已經有充足的提前量來承受限售放開的消息。

況且放開2年限售，基本上覆蓋的是2023-2024年買入的新房，而2021年下半年開始，市場進入下行期，近兩年買房人群都是自住客，短期大降房價，割肉離場的比例應該不會很大。

正所謂“公說公有理，婆說婆有理”！房地產還是要看真實數據，那樣才最客觀！為了印證寧七條發布前后的南京樓市變化，北哥分別摘取了3月30日和3月31日兩天的貝殼二手房當日數據，進行比對！

貝殼找房3月30日南京二手房數據

貝殼找房3月31日南京二手房數據

從貝殼找房的數據表現可以清晰的看出來，3月31日（寧七條XZ首日）南京二手房市場行情的確出現了很大的波動。最明顯就是新增掛牌房源數據，3月31日南京新增掛牌房源達到了3051套，環比前一日漲幅達到了驚人的322.6%；而3月30日新增掛牌數量只有720套，所以昨天南京一天新增3000+套掛牌房源，這個數據是真實的！

然而是不是有大批房源降價出售了呢？的確3月31日，南京新增的降價房源也增加了，達到了3237套，較前一日增長幅度達到109.8%。但另一方面，新增漲價房源增幅也不小，達到251套，較前一日增幅達到84.8%。

可以說3月31日，XZ發布首日，南京二手房漲跌房源數量都在增長，而全市成交均價較前一日下跌6%，其實也在正常波動范圍內。

北哥仔細打開了昨天（3月31日）南京降價房源名錄，看了一下！發現降價幅度較大的小區基本上都是2021年左右，甚至更早的小區，近兩年出售樓盤，降價掛牌房源數量占比較?。?/p>

比如鼓樓區昨天降價最狠的小區是蘇寧檀悅，329㎡7房2廳戶型，2400萬掛牌，降價幅度200萬。

建鄴區昨天降價最狠的小區是江心洲上的別墅項目升龍桃花園著，309㎡戶型，750萬掛牌，降價幅度350萬。

雨花臺區昨天降價最狠小區是賈西的建發善水灣，117㎡4房，330萬掛牌，降價幅度90萬。

江寧區昨天降價最狠的小區是位于上秦淮的銀城旭輝云臺天境和九龍湖的保利中央公園

江北昨天降價最狠的小區是江核隧道口的雅居樂濱江國際402㎡大平層，1800萬掛牌，降價幅度200萬。

而判斷限售放開后，南京房價有沒有斷崖式下滑的另一個重要指標是“底線房價有沒有繼續降低”，原本排在全市頭部的“跌王小區”，業主有沒有集中拋盤砸盤？

令人意外的是南京十大跌王小區，除5家沒有房源掛牌的小區以外，其余5家小區掛牌價格都出現了上漲。

比如江寧的第一跌王小區翠屏城，最新掛牌房源單價達到了10325元/㎡，而6天前該小區房源掛牌價格還在8463元/㎡

江核第一跌王華潤國際社區，最新掛牌價格也在上漲，最新漲至30808元/㎡，而12天前同小區掛牌單價只有25904元/㎡，瞬間漲幅達到近5000元/㎡。

河西南海峽城，最新掛牌價格漲到了3.5萬+/㎡，6天前同小區掛牌價還在3.2萬+/㎡，限售解除反而漲了3000元/㎡

河西南升龍天匯，最新掛牌價格漲到了4.4萬+/㎡，半個月以前掛牌價格還在4.1萬/㎡左右。

鼓樓世茂外灘新城XZ后掛牌價格也明顯上漲，最新達到3.4萬+/㎡，6天前同小區同戶型房源掛牌價格還在3.1萬/㎡

02.

全市主要板塊，限售放開后，具體房價行情動態！

那么分解到南京各個區域，寧七條XZ發布后，二手房市場的具體變化情況如何呢？2023-2024年開盤樓盤的房源目前有沒有集中掛牌，掛牌房源價格波動情況如何？一起來看下

先來看河西！

作為南京樓市第一標桿板塊，河西最新的二手房價格動態，往往是全市的風向標！

先看2023-2024年間出售的新房樓盤，限售放開后有沒有房源掛牌出售。近兩年河西出售的新房樓盤，主要集中在河西南板塊，如魚背的天琴華樟、中寧府、偉星長江之歌；魚嘴的建發縵云、南灣上府、楓璟雅園、嘉華嘉璟峰、頤和鉑樾府，源尚丹若府，觀潮望云等。

首先看魚背的三大頂豪，目前鏈家上均未有新房源掛牌。

再來看魚嘴的諸盤！幾大新盤之中，目前只有楓璟雅園和南灣上府在鏈家平臺上有數據登記，但目前尚未有新房源掛出。

2024年在售的河西南樓盤之中，目前只有嘉華嘉璟峰有新房源掛牌，且最新鏈家數據顯示，嘉璟峰XZ后掛牌房源單價有所上漲

今天剛剛發布的嘉華嘉璟峰悅邸123㎡3房房源，掛牌單價達到了52458元/㎡，而半個月以前同小區同戶型房源掛牌單價在51086元/㎡，上漲幅度在1300元/㎡左右。

此外，河西南次新豪宅中北金基朗樾府，XZ后掛牌價格也明顯上漲。昨天新掛房源單價達到59345元/㎡。

而1個月前該小區房源掛牌單價在5.6萬/㎡左右。

江心洲板塊

2023-2024年出售樓盤，目前有一家樓盤水沐和瑞園有新房源掛出，單價在50290元/㎡，該案之前新房銷售單價在45163元/㎡

島中的中南璞境，昨天今天均有新房源掛出，掛牌單價有所下行。今天剛剛掛出房源單價僅4.7萬/㎡

之前璞境掛牌單價都在5.2-5.4萬/㎡之間。

江心印園，限售放開后掛牌價格明顯上漲，昨天掛出的新房源，掛牌單價達到42658元/㎡，而半個月前同小區同類型房源掛牌單價在41609元/㎡，漲幅1000元/㎡左右

大校場

2023-2024年間，大校場在售的樓盤很多，如偉星譽景府、金基新睿樾府、秦淮金茂府、保利招商文璟和頌、三金睿境府、保利琥珀云臺、金地大成匯文府、華潤潤鴻府等等。

根據北哥統計，如此眾多的大校場次新樓盤，在昨天限售解除后，只有華潤潤鴻府有新房源掛出，其余小區均未有新房源掛出，大校場并未出現業主集中拋售房源，甚至砸盤現象。

而且華潤潤鴻府新掛房源相比XZ前，單價出現了大幅上漲。今天剛剛掛出的一套潤鴻府116㎡3房，掛牌單價達到了5.4萬+/㎡，而20天前該小區房源掛牌單價在4.7萬/㎡左右。

大校場標桿次新房掛牌價也在上漲！金基望樾府昨天新掛房源，單價達到了69269元/㎡，成為近一個月來該小區最高掛牌單價房源。

云瀾尚府XZ后掛牌房源單價有所下行，今天一套143㎡3房掛牌單價46064元/㎡，一個月前該小區同戶型房源掛牌單價5萬+/㎡

燕子磯板塊

限售放開后，燕子磯一批新樓盤房源緊急登陸二手房市場。

燕子磯核心區的22萬超級大盤保利燕璟和頌，昨天今天共掛出3套房源，掛牌單價在3.4-3.93萬/㎡不等。

燕子磯的頤和四季府XZ后也有3套房源掛出，其中掛牌單價最高達到3.59萬/㎡，相比之前房源略有上漲

華發四季雅筑也有3套新房源掛出，單價在3.2-3.5萬/㎡之間，基本與之前房源價格持平。

鼓樓濱江和新玄武

限售取消，讓鼓樓濱江的洋房豪宅金基皓樾府房源登陸二手市場。新掛2套房源，掛牌單價最高達到6萬+/㎡

新玄武的在售現房項目招商局中心臻境房源也緊急登陸二手房市場！該小區昨天到今天一口氣掛出了7套房源。其中掛牌單價最高達到58615元/㎡。

相比XZ前，臻境掛牌房源單價高出5000元/㎡左右。

江核和城南中心

解除限售之后，江核近兩天的二手房波動情況比較復雜，需要分版塊來看。

首先核中核去年在售的樓盤之中，僅有晴翠府有新房源掛牌，中鐵建花語天境和保利揚子萃云臺目前尚未有新房源掛牌。

晴翠府昨天掛出一套房源，單價34933元/㎡

房源單價相比XZ之前，上漲了3000元/㎡

江核隧道口，目前板塊第一大在售樓盤金基山川江樾尚未有房源登陸二手市場。

正榮潤江城XZ后，掛牌房源單價明顯上漲，昨天剛剛掛牌一套142㎡4房，單價達到36569元/㎡

比10天前同小區類似房源掛牌單價高出近8500元/㎡

隧道口板塊XZ后拋盤量最大的小區是啟迪水木濱江，昨天到今天激增掛牌5套房源，掛牌單價在2.4-3.3萬/㎡，基本與前期房源價格持平。

青奧板塊，保利閱云臺XZ后拋盤量較大，兩天之間拋出4套房源。最低掛牌價格僅有3萬/㎡，相比XZ之前掛牌價格有所降低

在售盤頤和鉑岸江璟XZ后掛牌房源單價也在下行，昨天新掛一套房源，掛牌單價僅有30921元/㎡

相比一個月前同小區房源掛牌單價下降1.5萬/㎡

南工大應該是XZ后，江核新增二手房源最多的板塊，長江時代、和光錦棠府、天宸江樾、天宸云筑、萬科江悅光年均有多套新房源掛出，但根據北哥統計，南工大二手房掛牌價格變動不大。具體可以晚間直播間咨詢。

XZ后，浦口城南中心忽然有樓盤激增掛牌房源，最明顯就是天悅風華，近兩天突然掛牌4套新房源，單價最高一套達到3.3萬+/㎡

現在反而江寧主城，在寧七條XZ后的二手房行情是最穩的！

去年乃至前年在售的樓盤，如中天云來、朗詩玲瓏新亭、武夷七里湖山、嘉和華府，象嶼華發鉑萃云灣等，解除限售后目前均沒有房源登陸二手市場。

江寧主城樓市似乎表現得特別從容，并不急于拋盤。

目前僅江寧科學院的招商璀璨璟園今天有首套二手房掛牌135㎡4房，掛牌單價30598元/㎡

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。