*監測周期2025年3月1日-31日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數回升

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。03月，市場明顯回暖活躍樓盤來訪量為近11個月最高，上海全市新房來訪指數環比大幅上漲138.50%，同比下跌1.62%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比上升216.58個百分點，五大新城則環比上漲62.50%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

03月，上海商品住宅新增供應46.16萬平米，環比上漲329.03%，同比下跌57.82%。商品住宅成交62.43萬平米，環比上漲151.38%，同比下跌5.42%。成交均價79171元/平米，環比上漲11.96%，同比下跌9.78%。認購方面，本月共31個項目結束認購，其中有4個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的前灘公館認購套數800組，認購率達334%。開盤方面，本月共計31個項目開盤，7個項目開盤售罄，位于浦東新區曹路板塊的象嶼聯發金海汀云臺累計5次開盤均開盤售罄。

商品住宅-成交排名

03月，位于黃浦人民廣場板塊的金陵華庭項目為商品住宅成交銷冠。成交148套，成交面積4.52萬平米，成交均價187216元/平米。項目開盤當日售罄。

公寓市場

03月，上海公寓市場供應量40.48萬平米，環比上漲290.66%，同比下跌59.10%。成交量57.23萬平米，環比上漲155.13%，同比下跌4.89%。成交均價80530元/平米，環比上漲12.48%，同比下跌10.19%。

公寓市場-成交排名

03月，位于黃浦人民廣場板塊的金陵華庭項目為公寓成交面積冠軍，成交148套，成交量4.52萬平米，均價187216元/平米。項目本次入市158套房源，認購310組認購率199%。項目距離外灘僅500米，是該區域20年來首次供應的宅地。

別墅市場

03月，上海別墅市場供應面積5.68萬平米，環比上漲1333.08%，同比下跌45.64%。成交面積5.20萬平米，環比上漲116.34%，同比下跌10.91%。均價64228元/平米，環比上漲2.76%，同比下跌5.64%。

別墅市場-成交排名

03月，別墅市場銷售冠軍為位于寶山大場南板塊的大華梧桐園，本月成交38套，0.59萬平米，成交均價89597元/平米。項目本月推出141套稀缺聯排，認購率89%，去化良好。

商品住宅存量

03月，上海商品住宅存量763.33萬平米，去化周期升至16.1個月，連續3個月上升。雖然去化周期上升，但是市場實際去化呈現正向發展，連續6個月成交量大于供應量，隨著小陽春持續發力后續去化周期有望回落。

上海各環線商品住宅存量

03月，上海商品住宅內環內存量占比8.41%，下降0.20百分點。內中環存量占比6.80%，上升0.21個百分點。中外環占比10.73%，上升0.53個百分點。外郊環占比41.36%，下降0.28個百分點。郊環外占比32.70%，下降0.27個百分點。存量主要集中在外環外，占總量74.06%。

市場結構性成交分析

成交區域結構

03月，成交區域結構中，浦東新區、閔行區、寶山區成交量位于榜單前三。其中，浦東新區成交主力為曹路板塊的象嶼聯發金海汀云臺項目，成交量2.00萬平米；閔行區成交主力為浦江板塊的大華星曜項目，成交量1.10萬平米；寶山區成交主力為楊行板塊的四季隱秀項目，成交量2.36萬平米。

成交板塊結構

03月，人民廣場板塊為成交榜首，其次為三林板塊、大場北板塊。其中，人民廣場板塊成交主力為金陵華庭項目，均價為187216元/平方米；三林板塊成交主力為前灘公館項目，均價為118373元/平方米；大場北板塊的成交主力為中環置地中心望云項目，均價67350元/平方米。

成交環線結構

03月，外郊環為成交主力環線，占總量的45.99%，環比下降0.71個百分點。另外內環內區域占比降幅較大，占總量6.66%，較上月下降3.52個百分點；內中環區域占比上升2.57個百分點，占總量的8.51%；中外環成交占比21.13%有明顯上升，上升4.68個百分點，郊環外成交占比17.71%，下降3.02個百分點。

成交環線結構-項目排名

03月，主力成交環線外郊環Top3項目中，楊行板塊的四季隱秀為銷量冠軍。內環內銷冠是人民廣場板塊的金陵華庭，內中環成交首位是龍華板塊的國能建西岸譽府，中外環銷冠是大場北板塊的中環置地中心望云，郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。

成交總價結構

03月，上海500-800萬元總價項目為成交主力，占總量34.35%，占比上升2.87個百分點；500萬元以下總價段占比31.79%，下降3.21個百分比；800-1200萬元占比上升2.28個百分比，占比14.31%；1200-1500萬元總價段占比6.85%，下降3.89個百分點；1500萬元以上總價段占比12.69%，上升1.95個百分點。

成交總價結構-項目排名

03月，總價500萬元以下項目中，金山新城板塊的建發朗玥項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，楊行板塊的四季隱秀項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是大場北板塊的中環置地中心望云；總價1200-1500萬元項目中，龍華板塊的能建西岸譽府項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，人民廣場板塊的金陵華庭。

成交均價結構

03月， 各均價段占比變動較大。其中5-8萬元均價段為成交主力，占比38.25%，較上月上升3.68個百分點；5萬元以下均價段占比為34.74，下降4.11個百分點；8-10萬元占比上升1.44個百分點，為8.90%；10-15萬元本月占總量的13.43%，下降4.73個百分點；15萬元以上占比4.67%，上升3.72個百分點。

成交均價結構-項目排名

03月，均價5萬元以下項目中，位于浦江板塊的大華星曜在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于大場北板塊的中環置地中心望云銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自三林板塊的前灘公館；15萬元以上項目中，人民廣場板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結構

03月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的55.44%，占比上升1.71個百分點，90平米以下占總量的11.11%，較上月上升0.60個百分點；120-140平米占比下降4.17個百分點，占總量的14.57%；140-200平米占比下降0.49個百分點，占總量的13.20%；200平米以上占總量的5.68%，較上月上升2.35個百分點。

成交戶型結構-項目排名

03月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于三林板塊的前灘公館，90-120平米戶型銷量最高，其中位于楊行板塊的四季隱秀為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于大場北板塊的中環置地中心望云；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于浦東世博板塊的保利世博天悅；200平米以上戶型中，位于人民廣場板塊的金陵華庭項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

03月，全市成交商品住宅5121套，均價10萬元/平米以上豪宅成交927套，占成交總量的18.10% ，較上月增加524套。其中，10-12萬均價成交310套，占豪宅總量33.44%；12-15萬元均價成交378套，占比最大達到40.78%；15-20萬元均價成交201套，占比21.68%；20-25萬元均價成交135套，占豪宅總量3.78%，25萬元以上成交3套。

豪宅總價成交結構

03月，全市成交商品住宅5121套，總價在1000萬元以上豪宅成交1252套，占成交總量的24.45% ，較上月增加729套。其中，1000-1200萬元總價成交251套，占豪宅20.05%；1200-15000萬元總價成交351套，占比28.04%；1500-2000萬元總價成交276套，占比22.04%；2000-2500萬元總價成交86套，占比6.87%；2500-3000萬元總價成交58套，占比4.63%；3000萬元總價以上占比達到成交230套，占比18.37%

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