鳳凰網風財訊報道 截至3月31日，港交所上市房企2024年報發布告一段落。“頭部領銜”的趨勢在上市房企的財務報表上，體現得愈加明顯，以中海地產、保利地產、華潤置地為代表的頭部房企實現了營收、利潤、現金、負債率等核心指標的穩定和領先。

中國海外發展(0688.HK，以下簡稱“中海地產”)的成績，尤其印證了“頭部優勢進一步拉開”的現象。財報顯示，中海地產2024年實現營業收入1851.5億元，合約銷售金額3106.91億元，為行業權益銷售第一；期內公司核心股東應占溢利157.2億元，經營現金凈流入額(464.5億元)創新高，在手現金達到1241.7億元；截至期末公司資產負債率低至55.8%，平均融資成本更低至3.1%……翻閱財報不難發現，中海地產的規模、利潤、動能和安全業績指標實現了全方位穩定發展。

“中海地產2024年的經營業績體現了公司戰略聚焦達到新高度、利潤具有堅實基礎、保持穩中有進的發展態勢。”中國海外發展董事局主席顏建國在業績溝通會上表示，2025年房地產涌現更多新機遇與增長動能，相信中海地產在政策推動力、市場推動力、公司持續穩健高質量發展的推動力“三個推動力”之下，將進一步塑強競爭優勢，并促進房地產市場止跌回穩。

而深入分析中海地產年報核心指標穩定向優的原因，則會發現持續精耕的內功和順應大勢的外功，缺一不可。

精耕內功：

產品力強效賦能銷售 鞏固經營競爭力

開發業務作為房企的基本內功，依然是決勝的關鍵之一。在2024年中海地產實現營業收入1851.5億元，其中，來自房地產開發的收入約1747.2億元，貢獻了最大份額，體現出此前銷售項目具有良好周轉和穩定結算。

2024年中海地產實現合約銷售額約3106.91億元，權益銷售金額行業第一，銷售額同比上漲0.3%，預示著公司未來結算周期的財報營業收入具有充足支撐，能夠繼續保持穩定。

尤其2024年TOP100房企銷售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷售平均同比下滑超20%，中海地產作為2024年TOP10房企中唯一實現年度銷售正增長的公司，在銷售端體現出的顯著優勢或將進一步擴大公司在未來房企業績競爭中的贏面。

而分析中海地產銷售業績顯著增長的原因，“產品力”三個字尤為關鍵。

據悉，2024年中海地產“玖序系”等豪宅產品普遍實現了熱銷。其中3月28日在上海推出的中海·順昌玖里，套均總價約4000萬元的512套大平層，首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀錄，榮登“中國盤王”。據悉，上海建國東路項目全年銷售超387億元，堪比多個房企的全年收入。

6月底，上海的中海·領邸玖序、深圳的中海·深灣玖序、北京的中海·京華玖序三個玖序系項目同步入市，更是以突出的品質優勢，在兩日內吸金228億元。

站在產品熱銷的基礎上，中海以超704億元的銷售額成為上海市場TOP1，其上海公司也成為全國性房企在單個城市最高銷售紀錄的保持者；在北京和深圳，中海地產也分別以439.04億元和267.04億元的銷售額位列城市第一；在廣州中海地產實現超200億元銷售額位居前三。

值得關注的是，數據顯示，2024年中海地產項目的平均銷售單價為27048.36元/平方米，同比增長16.62%。產品單價是項目利潤的基礎，也是公司未來利潤的重要地基之一。

在下行市場，中海地產依然創造了產品單價提升的情況，順應和引領市場的“產品力”無疑是制勝關鍵，而這也印證了新的房地產周期中，回歸產品的正確性。

據悉，響應住建部“好房子”指導，中海地產還率先打造了Living OS體系并將北京、上海雙城首發。這套體系基于中海地產以“高性能+好服務”為核心理念的好房子綜合解決方案，其結合了住建部三萬多戶客戶調研，以及中海近年來積累的三萬多條客戶原聲，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建筑性能和居住體驗，并持續發展科技性。

新一代“好房子”會對中海的銷售前景和企業營利帶來何種帶動，值得拭目以待。

夯實外功：

順應趨勢鎖定高能區域 強化發展動能

如果說“建好房子”是內功，那么“在哪里建好房子”則考驗企業洞察宏觀趨勢和區域發展等外部環境的功力。

從土地儲備結構來看，中海地產的“外功”始終很扎實。數據顯示，2024年中海地產在12個城市新增土地儲備22宗，總購地金額806億元，新增權益投資額696億元，新增購地金額行業第一。

值得一提的是，核心一線城市依然是中海地產的“重倉地”。2024年中海地產在四個一線城市的權益投資額占73.5%。其中，僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺、深圳南山的兩宗“百億地塊”。2025年，延續積極投資態勢，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門等地塊，累計投資額逾207億元。

并且在核心城市，中海地產也更傾向拿核心地段或成熟板塊。例如中海地產153.3億元摘得的北京市朝陽區組團地塊，位于朝陽區酒仙橋舊城區，四環與五環之間；小紅門鄉地塊則位于南四環內，臨近地鐵10號線成壽寺站；十八里店朝陽港一期地塊在四環與五環之間，緊鄰地鐵17號線十八里店站，均具有較突出的地段或交通優勢。

2025年，中海地產以75.02億遠拿下海淀樹村35號地，創下北京樓面價新高。但從地塊品質來說，這個價值。該地塊位于北京海淀區上地街道，是區域內不多的R2二類居住用地，而地塊周邊既有騰訊、網易、百度、新浪等互聯網大廠，有大量高科技人才，又有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中12年一貫制學校等優質教育資源。

在投資住宅項目的同時，中海地產也在核心城市尋覓高回報率的商業項目。數據顯示，2024年中海地產入市了9個商業項目，2023年入市12個項目，2022年入市15個項目。

近幾年，伴隨入市加速，中海地產的商業項目運營也成效漸顯。2024年中海地產的商業物業收入實現71.3億元，同比增長12.1%。其中，上海中海中心寫字樓成為2024年度上海租賃市場成交TOP1，上海真如環宇城MAX成為2024年大眾點評購物中心熱門榜·上海TOP2，體現出商業持有型業務的穩定發展。

顏建國表示，去兩年中海地產新增購地金額連續兩年處于行業第一，其中一線城市土儲占比達65%，貨值與貨量結構更加優異。憑借行業領先的投資力、產品力、銷售力與成本優勢，有信心讓中海住宅業務的銷售與盈利能力保持行業領先。同時，中海地產在多個一線城市優質商業項目將陸續入市，中海商業收入也有信心保持較快增長。

基于中海地產經營端的穩定和充足動能，疊加資金管道暢通和穩健的財務基本面，2024年6月20日，標普全球上調中海的信用評級從「BBB+」展望穩定至「A-」展望穩定，成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

目前對于中海地產，惠譽評級A- 、標準普爾評級A-、 穆迪評級Baa2，均給予了目前行業最高的信用評級，進一步體現業內信賴中海地產的發展安全，并肯定其發展能力。

(王婷婷/文)