“自從2017年搬進這個小區(qū)，

就沒少跟物業(yè)斗氣，糾纏了近10年，

今天終于可以告一段落了。

法官說得在理，這次我服。”

當(dāng)事人王大姐邊寫撤回再審申請書邊說道

近日，江門市江海區(qū)人民法院在再審審查中主動作為，成功化解某小區(qū)歷時近10年的物業(yè)糾紛，15起物業(yè)糾紛案件“一攬子”化解，當(dāng)事人現(xiàn)場履行完畢給付義務(wù)，有效定分止?fàn)帯?/p>

時針回?fù)苤?016年，某潤物業(yè)公司與開發(fā)商簽約入駐某小區(qū)時，業(yè)主們曾對“星級服務(wù)”充滿期待。隨著業(yè)主陸續(xù)入住，因環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)施維護等問題，部分業(yè)主與物業(yè)公司漸生齟齬，形成“服務(wù)差—拒繳費—服務(wù)降”的惡性循環(huán)。直到2021年11月，某潤物業(yè)管理公司服務(wù)合同到期，部分業(yè)主也依然不繳納管理費。2024年7月，某潤物業(yè)管理公司對長期欠費業(yè)主提起訴訟。

原審適用小額訴訟程序一審終審，判決生效后，王大姐等15名業(yè)主以“訴訟時效過期”“服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)”為由申請再審。

再審審查工作交到何岳昌團隊手上?！斑@類糾紛表面是費用爭議，實質(zhì)是基層治理體系不健全的投射?！焙畏ü僭谙蛟修k人了解案情并詳細查閱卷宗后指出。

原審判決已生效，但業(yè)主們依然攥著幾十頁厚的投訴記錄申請再審。他敏銳意識到，若啟動再審程序，不僅浪費司法資源，也不利于矛盾的根本性解決，甚至可能引發(fā)群體信訪、執(zhí)行難等“次生”問題。

“這些糾紛就像纏在一起的線團，硬扯只會打更多死結(jié)?！焙畏ü偎鞗Q定先以召開聽證會的契機，組織雙方坐到一起，直面癥結(jié)。

考慮到業(yè)主平時要上班，這次聽證會特意安排在周六的早上。

聽證過程中，業(yè)主們輪番拿出手寫的報修記錄、拍攝的服務(wù)瑕疵視頻。物業(yè)公司工作人員也打開存檔的照片，指著一張張物業(yè)人員在暴雨天搶修配電房、夏天想盡辦法消殺蚊蟲的照片解釋：“不是我們不作為，是因為經(jīng)費實在捉襟見肘，但我們也在有限的運營資金下盡力提供服務(wù)。服務(wù)確有欠缺，但業(yè)主也不能把氣發(fā)在物業(yè)管理費上?！?/p>

此時，何岳昌團隊抓住時機展開“靶向調(diào)解”。一方面向業(yè)主釋明訴訟時效的法律規(guī)定，從舉證責(zé)任分配、證據(jù)提交、責(zé)任劃分等方面，告知當(dāng)事人再審的時間成本和訴訟成本；另一方面拿著業(yè)主提交的“垃圾堆滿公共區(qū)域”“安保缺失”的幾十張照片，促使物業(yè)公司正視服務(wù)瑕疵，建議物業(yè)公司適當(dāng)減免拖欠的管理費。

剛開始，在物業(yè)公司同意減免兩成管理費之后，業(yè)主們也有同意協(xié)調(diào)的意向，但是業(yè)主們聚到一起討論，過往的種種矛盾又再次浮現(xiàn)，便又不同意。瞬間，調(diào)解再次陷入困境。

“現(xiàn)在不是翻舊賬的時候，我們要解決的是眼前的賬。”何法官乘勢以‘算賬’的方式向雙方當(dāng)事人逐一釋明相關(guān)法律問題。一算法律賬，用類案判決展示訴訟風(fēng)險；二算經(jīng)濟賬，核算多年欠費資金及滯納金成本；三算信譽賬，公示雙方在社區(qū)的口碑影響；四算長遠賬，分析后續(xù)執(zhí)行可能帶來的連鎖反應(yīng)。

“我們愿意讓一步。”“也該給這場恩怨畫個句號了。”隨著物業(yè)公司工作人員和業(yè)主們一個個松口，持續(xù)近2個小時的調(diào)解最終打破堅冰。

此時，何法官再次掏出計算器，按七成的標(biāo)準(zhǔn)逐一算出業(yè)主的物業(yè)管理費。最后雙方達成一致意見，15名業(yè)主按原判決本金的七成再減200元的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)場支付物管費給物業(yè)公司。對于其中一名低保戶業(yè)主，物業(yè)公司同意對其再次降低支付標(biāo)準(zhǔn)。

隨著一聲聲“到賬2680元”“到賬4656元”……響起，業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費也全部現(xiàn)場結(jié)清?！皼]想到再審審查還能這樣解疙瘩！”物業(yè)公司工作人員看著陸續(xù)進賬的物業(yè)管理費感慨。

王大姐拿著撤回再審申請書感嘆：“這筆近10年的‘糊涂賬’，今天終于算清楚了。”

來源：江海區(qū)法院
供稿：黃妙姿

排版：譚年安

編輯：古慧琳

審校：何奎