近日，由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合編撰的《2025 中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》正式發(fā)布。報告指出，我國城市住房正加速從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”，在近2.6億租房人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的背景下，主流置業(yè)人群的居住需求升級與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，機(jī)構(gòu)化運營成為激活存量房源、提升居住品質(zhì)的核心解決方案。

數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市租房人口規(guī)模已近4000萬，占比接近50%，其中35歲以上租客占比達(dá)35%以上，較2021年增長 4.9個百分點，成為增速最快的群體。這一變化推動改善型需求從購房市場向租賃市場轉(zhuǎn)移，整租尤其是多居室整租需求崛起。租客對居住品質(zhì)的要求顯著提升，“室內(nèi)環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利”成為選擇房源的三大核心標(biāo)準(zhǔn)，超四成租客愿為高質(zhì)量裝修增加預(yù)算。

值得注意的是，租賃市場的“長期化”特征愈發(fā)明顯。超半數(shù)租客可接受5年以上租房生活，近20%表示能接受10年以上租期。在長期租房群體中，近半數(shù)傾向于與專業(yè)機(jī)構(gòu)簽約，認(rèn)為其在維修響應(yīng)、服務(wù)穩(wěn)定性等方面更具優(yōu)勢。

盡管需求升級迅速，但當(dāng)前市場供給仍以個人房源為主，超90%的租賃住房由個人業(yè)主提供。藍(lán)皮書調(diào)研顯示，個人房源普遍存在老化問題，超50%房齡超10年，20%已超過20年，與租客對智能化、安全化、舒適化的需求形成“產(chǎn)品錯配”“服務(wù)錯配”“運營錯配”三大矛盾。全國超6000萬套潛在可出租房源亟待提質(zhì)改造，將存量住房轉(zhuǎn)化為“好房子”成為市場優(yōu)化的當(dāng)務(wù)之急。

面對挑戰(zhàn)，機(jī)構(gòu)化長租房的作用日益凸顯。數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓TOP30企業(yè)累計開業(yè)房源達(dá)122.6萬間，管理規(guī)模超 3萬間的運營機(jī)構(gòu)占比14%。專業(yè)化機(jī)構(gòu)通過規(guī)模化運營、標(biāo)準(zhǔn)化裝修、數(shù)字化服務(wù)，有效盤活閑置房源，提升居住體驗。例如，頭部企業(yè)自如已管理近百萬間房源，服務(wù)超500萬租客，其模式在維修效率、服務(wù)響應(yīng)速度等方面優(yōu)勢顯著。

藍(lán)皮書建議，應(yīng)借助機(jī)構(gòu)化力量推動保障性租賃住房與市場化長租房協(xié)同發(fā)展。通過引入專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品設(shè)計、科技運營能力，解決保租房運營中的結(jié)構(gòu)性矛盾，同時釋放存量住房價值。政策層面，金融支持、稅收優(yōu)惠及土地供應(yīng)等舉措需持續(xù)發(fā)力，為機(jī)構(gòu)化發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。

隨著“租購并舉”政策深化及居民居住觀念轉(zhuǎn)變，長租市場正從“過渡性選擇”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)化生活方式”。藍(lán)皮書預(yù)測，機(jī)構(gòu)化運營將進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向升級。未來，通過多主體協(xié)同、多渠道供給，我國有望構(gòu)建更安全、舒適、智慧的租賃住房體系，滿足人民群眾對“好房子”的期待。