近日，由清華大學房地產研究中心、自如研究院、新華網文化產業研究院聯合編撰的《2025 中國城市長租市場發展藍皮書》正式發布。報告指出，我國城市住房正加速從“增量擴張”轉向“存量優化”，在近2.6億租房人口規模持續擴大的背景下，主流置業人群的居住需求升級與供給側結構性矛盾凸顯，機構化運營成為激活存量房源、提升居住品質的核心解決方案。

數據顯示，四大一線城市租房人口規模已近4000萬，占比接近50%，其中35歲以上租客占比達35%以上，較2021年增長 4.9個百分點，成為增速最快的群體。這一變化推動改善型需求從購房市場向租賃市場轉移，整租尤其是多居室整租需求崛起。租客對居住品質的要求顯著提升，“室內環境舒適、房屋品質高、周邊交通便利”成為選擇房源的三大核心標準，超四成租客愿為高質量裝修增加預算。

值得注意的是，租賃市場的“長期化”特征愈發明顯。超半數租客可接受5年以上租房生活，近20%表示能接受10年以上租期。在長期租房群體中，近半數傾向于與專業機構簽約，認為其在維修響應、服務穩定性等方面更具優勢。

盡管需求升級迅速，但當前市場供給仍以個人房源為主，超90%的租賃住房由個人業主提供。藍皮書調研顯示，個人房源普遍存在老化問題，超50%房齡超10年，20%已超過20年，與租客對智能化、安全化、舒適化的需求形成“產品錯配”“服務錯配”“運營錯配”三大矛盾。全國超6000萬套潛在可出租房源亟待提質改造，將存量住房轉化為“好房子”成為市場優化的當務之急。

面對挑戰，機構化長租房的作用日益凸顯。數據顯示，集中式長租公寓TOP30企業累計開業房源達122.6萬間，管理規模超 3萬間的運營機構占比14%。專業化機構通過規模化運營、標準化裝修、數字化服務，有效盤活閑置房源，提升居住體驗。例如，頭部企業自如已管理近百萬間房源，服務超500萬租客，其模式在維修效率、服務響應速度等方面優勢顯著。

藍皮書建議，應借助機構化力量推動保障性租賃住房與市場化長租房協同發展。通過引入專業機構的產品設計、科技運營能力，解決保租房運營中的結構性矛盾，同時釋放存量住房價值。政策層面，金融支持、稅收優惠及土地供應等舉措需持續發力，為機構化發展創造有利環境。

隨著“租購并舉”政策深化及居民居住觀念轉變，長租市場正從“過渡性選擇”轉向“品質化生活方式”。藍皮書預測，機構化運營將進一步擴大市場份額，推動行業向專業化、精細化方向升級。未來，通過多主體協同、多渠道供給，我國有望構建更安全、舒適、智慧的租賃住房體系，滿足人民群眾對“好房子”的期待。