《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布

杭州三塘地價超4.6萬元/㎡，運(yùn)河新城地價超3.9萬元/㎡。

過去三個月，杭州地王多次易主，四天前剛剛誕生了8.8萬元/㎡的地王。

4月1日，杭州又緊鑼密鼓迎來2025年以來規(guī)模最大的一場土拍，8宗宅地齊上陣，且這些地塊普遍定位改善高端改善，除蕭山新區(qū)地塊容積率2.5以外，其余地塊容積率均在2.0以下

截至目前，今年杭州已出讓容積率2.0及以下涉宅地20宗，占涉宅地成交總量一半，深刻改變杭州市場的產(chǎn)品趨勢。

未來杭州市場上高低配的小區(qū)會越來越普遍，疊墅、聯(lián)排等低密改善產(chǎn)品井噴。

最近一段時間，包括杭州在內(nèi)的一線和熱點(diǎn)二線城市都出了多個地王，但這些地王的價值和價格還有待市場檢驗(yàn)。

其實(shí)人們都清楚，開發(fā)商在很大程度上，是把賭注壓在了“好房子”上。

3月31日，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布，將于今年5月1日實(shí)施。

住宅層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.2米等，都寫進(jìn)了新規(guī)范。

與原來規(guī)范相比，新規(guī)范有質(zhì)的提升嗎？

新規(guī)范和“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)有差距嗎？

住宅標(biāo)準(zhǔn)或者“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，更應(yīng)該注重哪些方面？

這次的新規(guī)范留下了哪些遺憾？

01

此前實(shí)施的國標(biāo)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》歷經(jīng)1999年版本、2003年版本，最近一次修訂在2011年，至今已經(jīng)過去了14年，似乎一直沒人提起修訂。

全國“兩會”談到3米層高后不到一個月，住建部馬不停蹄發(fā)布了新國標(biāo)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，5月1日開始實(shí)施。

新規(guī)范以住宅項(xiàng)目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定。

這四個方面的目標(biāo)，恰恰也是官方“好房子”理念的定義。

具體來看，住宅空間方面，明確住宅層高不低于3米，提高居住舒適性；居住環(huán)境方面，要求每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間；住宅隔聲和噪聲指標(biāo)方面，提高了住宅建筑臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能要求；住宅安全性方面，規(guī)范對燃?xì)狻㈦姎?/strong>等多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，提出住宅建筑防雷措施；適老化方面，要求衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應(yīng)設(shè)扶手或預(yù)留安裝條件等等。

02

與原來實(shí)施的規(guī)范相比，新規(guī)范有了很大的提升。

但仍然有一些遺憾，新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出的這些標(biāo)準(zhǔn)，在全國主流房地產(chǎn)市場上，大部分都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了

很多市場成熟的城市和開發(fā)商，這些要求早已經(jīng)達(dá)到了，新規(guī)范仍相對滯后

但從國家層面，也只能如此。

剛性的規(guī)范只能把標(biāo)準(zhǔn)從60分提高到75分，至于從75分到90分，也就是從良好到優(yōu)秀，可以交給市場

03

如果說新規(guī)范留下了較大的遺憾，那應(yīng)該是安全性耐久性方面。

在新規(guī)范中，住宅建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限仍是50年屋面防水工程設(shè)計(jì)年限仍是20年外窗外墻外保溫系統(tǒng)的設(shè)計(jì)年限仍是25年等等，這些都沒有變。這意味著住宅設(shè)計(jì)壽命并沒有提升。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)壽命是指揮棒，這一點(diǎn)很重要。

現(xiàn)在市場上的一部分改善性需求，來自于已經(jīng)擁有房齡超過10年甚至20年住宅的人群，這一類人群對住宅品質(zhì)和功能普遍下降而感到擔(dān)憂。

市場上，新房和二手房價格之間的嚴(yán)重分化，也證實(shí)了這一點(diǎn)。房齡超過20年，甚至超過10年后，房產(chǎn)品的價值就大幅度下降

當(dāng)然，建筑設(shè)計(jì)壽命50年，并不是說到50年就會倒塌，但可能必須進(jìn)行加固維修

另外，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)壽命50年，和住宅土地使用年限70年也不夠匹配。

如果能夠把住宅建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)壽命提高到70年，那么住宅的安全性和耐久性將大幅度提升，特別是遇到地震等自然災(zāi)害時，尤為重要。