房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。

　　網友咨詢：

　　房屋承租人享有優先購買權嗎？

　　陶欣律師解答：

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　優先購買權行使的前提是，出租人“出賣”其房屋。如果出租人以無償的方式處分其房屋，則沒有優先購買權制度適用的可能。優先購買權的主體應當是承租人，但承租人必須基于合法有效的租賃合同才能主張權利。如果租賃合同無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同已經不存在，承租人也不再享有優先購買權。房屋承租人優先購買權的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。同等條件應當主要指的是價格條件。除價格條件外，同等條件還應當適當考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環境因素、品牌效應、無形資產的增值以及其他可能影響出租人經濟利益的因素。

　　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

　　陶欣律師補充：

　　按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對共有財產分享權利、分擔義務。共有人優先購買權是指共有人在共有財產被轉讓時，就可以轉讓的不動產或動產份額，作為共有人享有同等條件下優先購買的權利，具有法定性和物權性。

　　按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　【法律依據】

　　《民法典》

　　第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

陶欣律師

安徽凈源律師事務所執業律師，服務常年顧問單位包括行政機關、國有、上市企業等；合同、股權、婚姻家事等糾紛處理數百起；代理案件百余起。辦案經驗、技巧與方法豐富。