長沙樓市，地王，地王，地王要來了。

一線、強一線城市，2025年已誕生很多地王，引領者：杭州。3月25日，杭州誕生新地王，樓面價（面粉價）7.74萬/m2，隨后又有破新高，只是容積率低（為別墅），所以不做分析。

長沙呢？長沙大概率要受到“地王潮”影響。按照規律，從一線、強一線開始，傳導到我等新一線城市，然后傳給西部、北部等二線城市......

重要前提條件是：長沙要地王潛力地塊伺候，配合“地王潮”。

重磅來襲，上屆“地王”——開福區S10江景地塊，已經退地，重出江湖，出現在最新土地招商名錄當中。

開福區老地王翻新，S10重出江湖

還有一個名單之外的“地王級”地塊

開福區核心，湘江邊，地鐵1/6號線文昌閣站旁邊，S10地塊，略懂長沙樓市的人都知道，它是地王，是一個折騰地王。

折騰歷史，略過，你記住樓面價是16180元/m2，這個數字和杭州7.74萬/m2地王比較，一個地下，一個天上。但是16180元/m2，已經是長沙3000年歷史當中最貴的地價了。

官方4月1日掛出招商資訊，意味著這個地塊已退地，運達不干了。請看：

據悉，已經有華*等房企意向拿這個地塊，只是不知道各房企心理價位是多少。按照我的分析，現在16180元/m2的老價格，可能房企覺得有點高，要賣出4萬的價格，在當下，信心還是不夠的。

但，這個地塊，從城市形象、片區運營、地產運作角度來說，重新拍之后，價格只能往上走，不能往下跌。

來總結S10的優勢，更加具備新地王所需：

江景：西南方向，看江，看洲，看岳麓山，角度絕佳。比之南湖新城的江景，好兩倍。

地鐵：1號線、6號線，在樓下。

產業：雙CBD，東側是芙蓉路CBD，對岸是濱江金融CBD。

醫療：步行到湘雅醫院，過江到湘雅三醫院。

商業：南邊是五一廣場、步行街，過江有萬象城。

教育：對對對對，教育來個配套，建議配套紫荊中學（初中）。

如再加上大品牌、品質樓盤加持，給它全長沙4萬銷售價，各位得認、得買、得狠吹。

長沙目前為止，能超越16180元/m2樓面價的地王，還不多。建議官方審時度勢，研判局勢，力爭推出合適的地王級地塊。那么，我認為，超越16180元/m2的地塊，是這兩個：

濱江新城C7/C8地塊

觀沙嶺別墅地塊

造地王手法，可以參考杭州。先出江邊C7/C8地塊，商業占比小一點，讓江邊沿線出現幾棟江景住宅，直接拉高價格預期。隨后出讓觀沙嶺別墅地塊，容積率1.1，位置差點，但畢竟是別墅。

來源：開福商務、李白樓語堂、網易號等綜合整理