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銷量和收入雙降的中國金茂，是如何扭虧為盈的？

王琳

上市房企迎來一份“喜報”。

3月25日，中國金茂發布2024年年報顯示，2024年全年，中國金茂實現收入590.53億元，同比下降18%，年內簽約銷售額982.55億元，同比下降逾30%。從各板塊收入來看，除了金茂服務同比有所上漲外，城市運營與物業開發、商務租賃與零售商業運營、酒店經營等板塊收入均出現下滑。

不過，盡管銷量和收入雙雙下降，金茂仍然實現公司所有者應占溢利10.65億元，與去年同期虧損68.97億元相比，增幅達到115%，若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利為13.33億元，較上年度增加120%。整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點。

近幾年來，伴隨市場深度調整，上市房企普遍出現增收不增利，但金茂卻反其道增利不增收，其背后原因是什么？

大幅壓縮費用和減少存貨減值

金茂在年報中表示，溢利增長主要由于集團持續強化精益管理，全力推進控費提效，管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等于本年度下降；本集團及本集團之部份聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業等資產減值撥備于本年度下降。

具體來看，截至2024年12月31日，金茂的銷售和營銷開支為22.88億元，較上年減少23%，主要由于員工開支及廣告宣傳費用較上年減少所致；管理費用為29.17億元，較上年降低25%，主要由于員工開支及一般辦公開支較上年減少所致。

此外，集團其他費用及損失凈額為20.34億元，較上年降低63%，主要由于集團計提發展中物業、持作出售物業、應收關聯方款項減值準備金額較上年減少所致。其中，發展中物業減值10.8億元，持作出售物業減值1.76億元，較上年同期的31.45億元和12.48億元，均有大幅下降。

市場下行期，若估計未來項目可變現凈值不及預期，甚至低于總成本，房企就要對存貨進行計提減值損失，而這一項通常是拖累絕大多數房企業績的重要因素。在財務處理中，存貨減值往往是一個主觀性項目。

融資成本方面，2024年內金茂利息開支總額為68.83億元，較上年度減少16%，主要在于年內平均貸款額及貸款利率均下降所致。其中，資本化的利息開支為43.48億元，較上年下降15%，融資成本為25.35億元，較上年元減少16%。

截至2024年12月31日，金茂銷售成本約504.56億元，同比下降20%。集團整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點，中國金茂表示，毛利率增長主要是城市運營與物業開發分部毛利率增長所致。

對于扭虧為盈，中國金茂董事長陶天海在年報里總結了18個字：落實四個極致，推動三大創標，打贏了翻身仗。

他表示，通過極致的簽約回款、極致的現金管控、極致的降本控費、極致的價值創造盤活存量，公司實現了自我造血與修復，支撐經營業績目標達成。同時，通過投資創標、產品創標、運營創標做優增量，堅持雙聚焦投資策略，全年新增獲取22宗一二線城市土地，為公司發展儲備優質資源。

2024年，中國金茂簽約銷售額約983億元，其中68%的銷售額來自華北和華東區域，90%來自一二線城市。持有的城市運營、物業開發、商務租賃及零售商業、酒店經營項目數量為397個，未交付面積為約7796萬平方米。

多板塊業務收入、毛利率下滑

盡管實現扭虧為盈，但從中國金茂2024年的各板塊收入來看，房地產行業的低迷影響仍然揮之不去。

2024年內，金茂城市運營及物業開發銷售收入約493.02億元，占收入總額的82%，較上年下降21%，主要由于交付結算之銷售物業較去年減少。

商務租賃及零售商業運營收入約16.97億元，占收入總額的3%，較上年下降6%，主要由于年內長沙覽秀城成為華夏金茂商業REIT的底層資產，其收入不再納入中國金茂財務報表導致商務租賃及零售商業運營收入減少。

酒店經營收入約16.98億元，占收入總額的3%，較上年下降18%，主要是2023年下半年出售北京威斯汀酒店以及國內旅游度假市場下行影響所致。

金茂服務全年收入約為29.66億元，占收入總額的5%，較上年增長10%，主要是基礎物業管理在管面積增長所致。此外，包括金茂大廈88層觀光廳、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產相關業務的收入，占收入總額的7%，比上年增長8%，主要由于綠色建筑科技收入增長。

圖表來源：中國金茂2024年度業績公告（港交所）

各板塊毛利率也多有下滑。年內商務租賃及零售商業運營業務和酒店經營毛利率較上年相比，均有所下降，金茂服務盡管收入增加，但由于非業主增值服務、社區增值服務的毛利占比降低，所以整體毛利率也有所下降。其他業務毛利率較上年有所增長，主要是建筑裝飾毛利率增長所致。

截至2024年末，中國金茂總資產為4092.56億元，總負債達3009.78億元，從債務結構來看，其流動負債達到1733.29億元，占總債務的58%，流動負債的高占比，或許會給公司資金周轉帶來一定壓力。

長期來看，中國金茂還有1276.49億元非流動負債，主要為長期借貸，長期有息負債達1011.94億元。

截至2024年末，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1228.01億元，其中，一年內到期的有息負債為216.07億元，期末現金和現金等價物308.05億元。

圖表來源：中國金茂2024年度業績公告（港交所）

中國金茂在年報中表示，短期來看，經濟全面回暖與市場信心恢復仍需一定周期，行業仍將處于筑底過程中，公司策略仍為盤活存量、做優增量；中長期來看，公司將在加快構建房地產發展新模式方面探索布局，堅定城市運營商戰略定位，聚焦核心城市核心地段和高端改善產品，同時，契合行業向存量市場發展趨勢，加速物業服務業務增長，打造商業、酒店、公寓差異化輕資產管理能力，形成業績增長極。

銷售額跌出千億陣營

在正式發布年報之前，今年3月11日，金茂曾發布正向盈利預告，也是在同一天，中國金茂總裁陶天海升任董事會主席，這也是兩年時間內金茂的第三任董事長。

2016年，中化集團董事長寧高寧同時兼任中國金茂董事長，在此期間，中國金茂打造出業內知名的豪宅品牌“金茂府”。2022年，寧高寧退休卸任，李凡榮接任，但在職僅不足8個月。2023年4月，時任總裁的李從瑞接任董事長職務，然而，僅在位33天，2023年5月，李從瑞因工作調整辭任。

李從瑞離職后，張增根于2023年5月31日獲任為中國金茂董事長。如今，因張增根達到退休年齡，陶天海出任中國金茂新董事長。

頻繁換帥期間，中國金茂的業績也經歷了跌宕起伏的變化。

2020年是中國金茂的高光時刻，當年全年合同銷售金額達到2311億元，同比大增44%，首次突破2000億大關，銷售回款也突破2000億元。2021年，中國金茂的合同銷售金額繼續上漲達到2356億元。

不過，地產行業下行壓力逐漸顯現。到了2022年，中國金茂全年合同銷售金額1550億元，同比下降34%；2023年，全年合同銷售額1412億元，同比下降8.9%。

也是在2023年，中國金茂出現上市以來首次虧損，凈利潤虧損48.58億元，同比減少193.06%，歸母凈利潤虧損68.69億元，同比減少447.6%。

中國金茂當時指出，虧損主要是受房地產行業下行影響，集團及部分聯營、合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業減值，部分物業開發項目收入及毛利率下降，以及土地開發收入金額下降導致毛利下降。

2024年，金茂全年簽約銷售額繼續下滑至982.55億元，同比下降30.41%，已跌出“千億陣營”。

新任董事長陶天海僅上任一周之后，金茂就開啟了一輪組織架構大調整：將“總部-區域-城市”三級管控架構，調整為“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，對現有城市公司撤并重組調整為14個地區公司。

與此同時，金茂在土地市場上也表現出強烈的補倉意愿，據克而瑞統計，今年1-2月，全口徑拿地金額超過100億元的房企共計8家，其中，中國金茂前2月拿地金額達到188.5億元，排名第二位。

2000年從復旦大學畢業的陶天海加入金茂，2011年被調任上海，負責華東區域的業務拓展，上任之后，陶天海帶領團隊將金茂品牌迅速打入上海、杭州、寧波、蘇州等17個城市，開發了超過150個項目。到2017年，華東區域已成為金茂的核心糧倉。

陶天海在2024年報的主席致辭里說，要全面深化改革，組織精簡高效，重塑干事創業精氣神。他要求各單位內部積極精簡架構、壓縮層級，通過瘦身健體提高公司在寒冬中生存能力，同時，堅持業績導向，加強優勝劣汰，持續推動全員意識轉型與能力轉型，把危機感轉變成為使命感、責任感和緊迫感。

在金茂內部，變革的大幕已經開啟。■