在房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷之下，想到了萬科的困難（畢竟2018年的時候就喊出了活下去的口號、業(yè)績預告虧450億），但沒有想到在歷史首次虧損之下，萬科竟然虧損了500億！2025年3月31日，萬科披露的財報引發(fā)市場巨震：這家曾以穩(wěn)健著稱的房企標桿，上市34年來首次年度虧損，而且刷新A股虧損紀錄。從2018年喊出“活下去”到如今深陷債務泥潭，萬科的困境折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)舊模式的終結(jié)。在需求萎縮、庫存高企、債務壓頂?shù)谋尘跋拢袠I(yè)正經(jīng)歷“刮骨療毒”般的轉(zhuǎn)型陣痛。但危機中亦存轉(zhuǎn)機——政策托底信號漸強、新模式探索加速，行業(yè)分化與價值重塑的窗口正在開啟。

一、萬科上市34年首虧近500億

萬科2024年財報顯示，公司營收3431.76億元，同比下滑26.32%，歸母凈利潤虧損494.78億元，這是自1991年上市以來的首次年度虧損，且虧損額居A股已披露年報企業(yè)之首。這一數(shù)據(jù)遠超此前市場預期的450億元預虧額，反映出其經(jīng)營壓力遠超同行。盡管2024年完成18.2萬套房屋交付，但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率從2023年的11.1%驟降至3.5%，疊加存貨跌價及信用減值計提合計345.4億元，成為虧損主因。消息公布后，萬科股價在4月1日小幅上漲1.7%，市場對其債務風險化解的預期暫時緩和。

二、萬科困境與房地產(chǎn)行業(yè)的深層矛盾

萬科的巨虧不僅是企業(yè)個案，更是房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性問題的縮影：

1、需求端萎縮。2024年全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降12.9%和17.1%，住宅銷售面積降幅達 14.1%。市場分化加劇：核心城市中上海、杭州等城市改善需求支撐銷售，但整體占比僅 31.2%。而低線城市庫存去化周期超18個月的市縣占比過半，部分項目被迫以“成本價”促銷。

2、供給端，庫存與債務雙壓。一方面，庫存高企。商品房待售面積7.53億平方米，同比增長10.6%，其中住宅待售面積增幅達16.2%。萬科2024年銷售額同比下滑34.6%，行業(yè)整體面臨去庫存壓力；另一方面，債務風險。2024年房企到期債券規(guī)模約7745.7 億元，盡管頭部企業(yè)通過債務重組緩解壓力，但中小房企違約風險仍存；

3、政策調(diào)控與模式轉(zhuǎn)型陣痛。“房住不炒”政策下，房企依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿的舊模式難以為繼。萬科嘗試通過REITs、存量盤活轉(zhuǎn)型，但短期內(nèi)難以抵消開發(fā)業(yè)務萎縮的影響。

三、房地產(chǎn)板塊展望：分化與政策托底

1、短期風險未消，但政策托底信號明確。2024年9月，中央首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，地方政策密集出臺。2025年1-2月全國商品房銷售面積10746萬方，同比下降5.1%，降幅較2024年全年收窄7.8個百分點。1-2月商品房銷售金額10259億元，同比下降2.6%，降幅較2024年全年收窄14.5個百分點。

2、行業(yè)分化加劇，兩類企業(yè)或存機會。2024年TOP10房企銷售額占比達 42.24%，央國企市占率升至69.8%，民企拿地份額降至7.5%，市場集中度提升。行業(yè)分化之下，聚焦一線城市、具備TOD（是"以公共交通為導向"的開發(fā)模式）開發(fā)能力的政策受益企業(yè)或得到資金的青睞。此外，物業(yè)服務和租賃業(yè)務占比高的現(xiàn)金流穩(wěn)健型企業(yè)得到市場的關注；

3、長期看，模式轉(zhuǎn)型與新增長極。代建與租賃：綠城管理、旭輝建管等代建企業(yè)新增簽約面積同比增長40%，保障性租賃住房社區(qū)（如上海柚米社區(qū)）成為新增長點；城市更新方面，深圳、廣州等城市啟動“城中村改造”，預計釋放萬億級投資需求。

四、行業(yè)投資策略

對于房地產(chǎn)板塊，目前顯然不是最好的投資時機。但在結(jié)構(gòu)分化中，結(jié)構(gòu)性機會仍是部分投資者關注的對象：

1、核心主線，主要是現(xiàn)金流穩(wěn)健型房企（如萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù) 16年為正，持有貨幣資金 881.6億元等）；

2、政策受益領域。保障房：財政部支持存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，參與企業(yè)（如保利、華潤）將受益。代建與物管：綠城管理、萬物云等企業(yè)憑借輕資產(chǎn)模式抵御周期波動；

需要注意的是，要規(guī)避高負債房企，尤其是凈負債率超100%的民營房企。此外，還需規(guī)避低線城市項目，如三四線城市庫存去化周期超20個月，房價下行壓力較大。

總之：萬科的首虧是行業(yè)深度調(diào)整的縮影，但也預示著變革的機遇。短期看，政策寬松與估值修復將主導市場；中長期，行業(yè)將從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，具備產(chǎn)品力、現(xiàn)金流和資源整合能力的企業(yè)將脫穎而出。投資者需在亂局中堅守業(yè)績主線，同時關注代建、租賃、城市更新等新賽道，在行業(yè)重構(gòu)中捕捉結(jié)構(gòu)性機會。正如萬科管理層所言，行業(yè)“最困難時期已過”，但企業(yè)價值重塑仍需時間，分化與轉(zhuǎn)型將是未來主旋律。