塞內加爾首都達喀爾海濱景觀。 經濟日報記者 林家全攝

　　世界銀行與聯合國貿易和發(fā)展會議近日發(fā)布的數據顯示，塞內加爾的房地產市場在過去5年中保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。截至2023年，塞內加爾的房地產市場規(guī)模估計達到數十億美元，且年增長率保持在5%左右。其中，住宅市場占該國房地產市場約60%的市場份額，這主要歸因于人口增長和城市化進程加速帶來住房需求增加。

　　促進增長帶動就業(yè)

　　在塞內加爾，房地產市場占國內生產總值（GDP）的4%，創(chuàng)造直接就業(yè)崗位超過20萬個。塞內加爾政府高度重視房地產市場的發(fā)展，總統法耶更是將建筑業(yè)和房地產業(yè)稱為“塞內加爾2050愿景”的基石。基礎設施和陸空交通部部長揚胡巴·迪耶梅表示：“我充分了解了建筑業(yè)目前面臨的問題，當建筑業(yè)健康發(fā)展時，整個國家都會發(fā)光發(fā)熱。”

　　政府的態(tài)度給予了房地產行業(yè)發(fā)展信心，該國房地產開發(fā)商蓋耶稱：“房地產是塞內加爾發(fā)展戰(zhàn)略的重點，房地產領域投資占公共投資比重近30%，幾個進行中的重大項目正在深刻改變城市和國家經濟面貌。”

　　供需緊張問題突出

　　塞內加爾首都達喀爾地處半島，土地資源有限，市區(qū)面積僅為82.4平方公里，卻集中了政府機構、大型企業(yè)總部、國際組織和商業(yè)中心等，工作日城市人口數量約120萬，是整個非洲人口最密集的城市之一。由于城市擴展難，住宅供應無法滿足持續(xù)增長的需求，據統計，達喀爾每年新增住房約5000套，而需求卻高達40萬套，供需失衡問題突出，核心區(qū)域高端住宅項目更是一房難求。

　　對當地普通民眾而言，在達喀爾買房壓力很大。達喀爾房價區(qū)間跨度很大，核心區(qū)域房價遠高于外圍區(qū)域，進而拉高了均價。據統計，位于達喀爾城市外圍的公寓售價約為每平方米85萬西非法郎，而達喀爾核心區(qū)域的公寓每平方米價格高達150萬西非法郎。

　　塞內加爾國家統計和數據局的統計工程師讓·馬盧表示，年輕的創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)管理者、科技企業(yè)的技術人員等群體收入穩(wěn)定、追求品質，既無法負擔購房成本，也不滿足于住在郊區(qū)，會傾向于在市區(qū)租住公寓。今年40歲的賽科·蒂亞姆就職于一家政府部門，工作日與朋友共同租住在達喀爾市中心的一間小公寓內，每周末驅車100公里才能與家人團聚。

　　達喀爾的租房價格同樣令普通人難以承擔。塞內加爾國家統計和數據局統計顯示，當地人月平均工資約為12.5萬西非法郎，而達喀爾市一居室公寓的月租金均價為15萬西非法郎。達喀爾房地產經紀人阿布·凱內表示，在市區(qū)一些熱門地段，一居室的月租金可以達到50萬西非法郎左右。對于當地中低收入者而言，其租房需求正向核心區(qū)域之外甚至郊區(qū)遷移。達喀爾郊區(qū)的房屋租金受到交通情況影響，交通便利的區(qū)域租金與城區(qū)無異。在蓋迪亞瓦耶、科爾馬薩和呂菲斯克等近郊區(qū)，位于區(qū)域快車或公交車沿線的一居室公寓月租價格普遍達到15萬西非法郎。

　　突出的供需矛盾刺激塞內加爾房地產業(yè)快速發(fā)展，但行業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃、監(jiān)管不到位等問題導致塞內加爾房地產行業(yè)亂象頻出。相當一部分開發(fā)商在利益刺激下無序競爭，導致違規(guī)建筑層出不窮，土地糾紛激增；大量資本投入高端住宅市場，忽視了廣大民眾的住房需求，引發(fā)社會不滿；環(huán)保人士則認為，鋼筋水泥破壞了寶貴的海濱自然和人文遺產，造成了環(huán)境污染，因此多次提出抗議。

　　達喀爾青奧會將于2026年底舉辦，到時這一重大體育賽事將吸引大量外國游客，住房需求將進一步增加。為規(guī)范房地產市場，引導行業(yè)有序發(fā)展，塞內加爾政府開始對一些建筑項目開展停工審查。去年5月份以來，政府叫停了一批達喀爾沿海高端住宅項目施工進程，宣布相關項目需經詳細審查后方能復工。

　　推動區(qū)域均衡發(fā)展

　　為緩解住房領域的供需壓力，自2014年起，塞內加爾政府采取了一系列措施，包括出臺政策減免租金和限制押金等。然而，這些政策在實際執(zhí)行中面臨諸多挑戰(zhàn)，房東和房地產公司往往通過其他方式規(guī)避租金限制。據統計，2023年，租金仍占塞內加爾家庭收入的34%至37%。此外，政府還希望通過增加住房數量緩解供需矛盾。塞內加爾地方發(fā)展治理和國土整治部部長巴拉·穆薩·福法納最近表示：“政府設定了10年內構建50萬套住房的目標，讓塞內加爾人更容易獲得住房。”

　　長期來看，推動區(qū)域均衡發(fā)展和優(yōu)化城市規(guī)劃是解決達喀爾住房問題的關鍵。當地政府計劃通過開發(fā)新城區(qū)和推動去中心化來緩解達喀爾的住房壓力，距離達喀爾約一小時車程的迪亞姆尼亞久新城項目已破土動工，未來，預計越來越多的政府機構和醫(yī)療、教育基礎設施將遷移至此。

　　達喀爾的住房問題不僅是一種經濟現象，更是城市發(fā)展和社會結構的縮影。根據專家預計，到2030年，包括達喀爾市在內的達喀爾大區(qū)將擁有700萬居民，如何在經濟增長與保障居民生活質量之間找到平衡，將是塞內加爾政府和當地各界面臨的長期挑戰(zhàn)。（經濟日報駐達喀爾記者 林家全）