關注：點擊上方藍字“地產一品塘”，歡迎置頂或設為星標， 快速獲取地產干貨

大家好，我是地產高富帥。

地產行業深度調整四年有余，現在的民企是死的死傷的傷，大家混口吃飯確實都挺難的，接點活混口飯吃成為很多房企主力需求。

特別是對于很多暴雷房企來說，代建似乎也是唯一出路，自從綠城管理打開了這一扇大門之后的幾年，代建的藍海市場似乎正式發力，形成了群雄爭霸的局面。

2021年開始至今，三年多的時間，代建軍團已經集結了上百家正編團隊，其中綠城管理作為行業龍頭企業，也一直引領著行業的整體發展方向。

隨著市場成熟，代建行業開始形成一定的標準和規范，尤其是在項目管理、風險控制、品牌輸出等方面。

隨著市場熱度打開，代建市場如今也不僅僅是一些早期暴雷房企養活團隊的小業務，就連早期高大上的央企也紛紛布局代建賽道，可見輕資產服務領域的發展空間還是很大的。

從中海地產到華潤置地，再到招商蛇口，行業頭部房企也在集中火力布局代建業務，在全國范圍內都開始了輕資產拓展業務。

相對比重資產投資，代建業務最大的優勢就是資金投入少，財務風險小，對于很多出險的房企來說，絕對是救命稻草，只要業務模式成熟，這門生意絕對是可行的。

不過，值得關注的是，代建行業雖然看起來是一門雙贏的生意，但是業務幾乎圍繞拓展為重點，其不確定性還是非常高的。

客戶依賴性強 ：代建企業的業務高度依賴外部客戶（如暴雷房企、中小開發商、地方政府平臺等），而這些客戶的資金狀況、項目質量和合作意愿都存在較大變數。

一旦客戶出現問題，代建企業的業務也會受到直接影響。如今絕大多數代建企業都面臨著代建費逾期等核心問題，要么就是停工率逐漸擴大。

可以想象，很多項目需要代建，其背后本質邏輯多數還是缺錢，業主方如今大部分項目都需要尋找資方，這個難度對于很多代建方來說也是很大的。

隨著越來越多的企業進入代建市場，優質項目的競爭愈發激烈，代建企業可能面臨項目獲取成本上升、利潤率下降的問題。

早7月，中指研究院發布了2024年1月至6月的房地產代建企業榜單。自2018年至2023年，全國代建行業一直保持著23%的年均增長速度。
2024年上半年，代建新增規劃建筑面積同比微增0%，行業新增拓展增長率在明顯放緩，代建賽道似乎也從規模型慢慢過渡到經營型路線。
去年下半年開始，代建賽道的新增業務在逐漸減少，說明各大運營商對代建業務的質量較為關注了，不盲目追求數量了，保證回款才是王道。

代建行業雖然與地產緊密相關，卻有著本質的不同。隨著更多企業涌入，競爭愈發激烈，甚至出現了犧牲利潤來爭奪新增簽約面積的情況。

“房地產”的邏輯在這個行業中依然發揮著作用，低價搶生意邏輯如今依然存在，價格戰仍然還是不少代建團隊如今的核心經營策略。

對于政府而言，他們可能會因為限期付款而減少當下的支付。同時，項目的高預期收益往往要在交付后兩三年才能結算。

如果未來收益無法達到預期，可能會引發城投公司的財務風險。另外城投作為國企尋求代建平臺，其中涉及到一些利益關系，里面的水有多深如今還是值得關注。

因此，代建賽道其根本對于很多團隊來說，其最大的問題還是在拓展方面，涉及到拓展務必還是涉及到一些政府關系維護方面， 這里面的彎彎繞繞還是非常多。

前面兩年土地市場，大部分城投都牽頭拿地，其實基本上就是土地市場兜底最初的這一批，這部分項目也需要開發并且去化。

城投拿了大量的土地后，一般會分三種情況處理：自主開發、合作開發、暫緩處理。

事實上，很多城投公司對土地開發的迫切性并沒有想象中那么強。可以看到截止目前，很多城投拿的地似乎都沒看到有入市消息。

如果他們暫時不開發，短期內，他們可以拿土地做抵押，發城投債，快速收回拿地成本，長期來看，則可以等到市場回暖時，將土地掛牌轉讓。

如果選擇開發，必然還是要引入代建方，很多城投系統并沒有成熟的市場化開發團隊，但是代建費這個板塊，在如今國企城投財務風控體系里面也存在bug.

而目前代建行業缺乏標準，這導致很多地方城投代建費用支出難，在費用審批環節很可能審核通不過，很多城投干脆拿了地后會選擇暫緩開發.

另外值得關注的是，如果其中城投選擇了一家代建方，但是又必須要求代建方找到一個大的資方方可簽約，這里面有可能存在被截胡的可能。

比如城投委托代建的項目，大多不太強調開發效率，相反的，更強調安全合規，這一點與追求經濟效益的民企代建是截然不同的。

地產代建目前仍處于成長期，業內并不存在統一的行規或標準。說白了就是吃人脈飯，沒有資源沒有城市沉淀，代建這個賽道幾乎就談不上入門。

國資代建方面，各地的法規不同、政府及企事業單位的風格迥異，都使得代建方很難找到一個放諸四海而皆準的標準化流程。

為什么城投要暫緩處理，一方面是確實沒資金沒能力，另一方面是對引入代建非常謹慎。

換言之，既要讓對方明白“是什么”，還要解釋“為什么”。這類委托方對于項目管理一般是抓大放小，粗中有細， 他們要求代建方給出流程或方案都是非常明確的、細致的、可信服的。

現在很多房企進入代建賽道，似乎都是“一窩蜂”，拼價格似乎都是前期重點關注，但是其他內部的系統化思維，幾乎很少有人關注。

據地產一品塘深入了解，某代建團隊很多項目簽約之后基本上就收到了一些定金，后續項目多數都沒有任何推進。

市場上充斥著大量低質量，低價格代建項目，看起來簽約都紅紅火火，實際上操盤有銷售回款的屈指可數，定金10萬如今都可以直接簽約的代建方不少。

開發能力不等于代建能力， 從開發商到代建 ， 干的活看上去差不多 ， 但實際上由于關聯方增多 ， 代建方在開發產業鏈中的地位與開發商有所不同 ， 最終代建方和委托方的目標經常不一致 。

最終結果也尷尬 ：代建方旱澇保收 ， 而委托方卻虧錢白忙活一場，大家把代建真的當成了“代替客戶去建設”這種字眼上去理解。

未來，代建行業的競爭將不僅僅是規模的比拼，更是管理能力、品牌信譽和風險控制能力的綜合較量。

代建行業才剛剛開始，看起來前途無量，實則步步驚心，想繼續持續的走下去，還得好好鍛煉內功。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

您的認可，是對我最好的鼓勵

地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

另外地產一品塘新增人才服務模塊，有興趣的朋友也可以添加聯系方式，一對一咨詢業務具體流程細節，私人定制職業發展等。