這兩年，深圳業主“跌慘”“虧麻”的消息，不斷刷屏。

　　但具體哪些片區、樓盤跌得嚴重？

　　又是否有業主賺到了？

　　@深圳買房計劃 深扒了2020年-2022年，新房最熱的三年間誕生的54個“日光盤”，追蹤他們如今在貝殼找房APP上的掛牌價/成交價/掛牌套數等數據，盡可能分析它們漲跌的原因。

　　(PS：純人工收錄整理，如有錯漏，歡迎指正~)

　　▲上下滑動查看完整圖片 | 數據來源：貝殼找房、深圳房地產信息網等（部分項目受回遷房影響，數據僅供參考）

　　小總結：

　　1、25個“日光盤”已跌破開盤價；

　　2、郊區跌幅＞核心區跌幅；

　　3、“三無盤”跌最狠，頂豪打新盤賺最多；

　　4、核心區掛盤比例＞郊區。

　　你曾經關注的項目，是漲是跌？

　　過半“日光盤”跌破開盤價

　　這些片區跌最狠！

　　先看大家最關心的價格。

　　從掛牌價看：

　　54個“日光盤”中，25個盤的掛牌均價低于開盤均價，29個掛牌均價高于開盤均價。

　　從成交價看：

　　目前，已有37個樓盤出現了成交案例。

　　其中，25個盤跌破開盤價，最大跌幅超30%；

　　僅12個樓盤成交均價上漲，最高漲幅超40%。

　　即：跌破開盤價的占比約67%。

　　如果我們從區域來看，就會發現：跌價項目多在外圍區域，漲價的則多在核心區。哪怕是同一個行政區內，核心區的小區，保值效果也會更好。

　　▲不同區域的“日光盤”漲跌情況

　　這在一定程度上和限價政策有關。

　　就比如：

　　當年光明新盤能備案到均價6萬/㎡，但福田、南山的新盤均價卻不能超過13.2萬/㎡，哪怕兩者周邊的二手房價相差超過3倍。

　　這就導致當時核心區新盤的泡沫更少，剛需盤的泡沫卻可能更大。

　　你覺得還有其他原因嗎？

　　當年千人搶、如今虧掉首付！

　　這些樓盤犯了啥錯？

　　再看具體的案例。

　　1、跌幅超30%

　　代表：中熙瓏灣、保達譽都花園

　　原因：非核心區、“三無”盤、片區供應量大

　　位于寶安沙井的中熙瓏灣，最早在2020年時備案入市，均價5.3萬/㎡，推770套、1825批客戶認籌，平均2.3戶家庭搶一套房。

　　如今，最近成交價僅約3.4萬/㎡。

　　這當中可能有回遷房影響，但成交價最高的一套也就4萬/㎡左右、總價366萬。而開盤時，項目最低單價也要4.9萬/㎡。

　　哪怕不計房貸利息，至少也跌沒了80萬。

　　▲總價445萬以上跌至366萬 | 圖源：貝殼找房

　　龍崗五聯的保達譽都花園（又名“保利勤誠達譽都”）在2021年首開入市就“日光”，當時均價約4.25萬/㎡。

　　而現在，成交價已經跌破3萬/㎡了。

　　去年11月最新一套約88㎡的3房，總價259萬、單價2.95萬/㎡售出，哪怕是按當年最低單價3.89萬/㎡計算，業主也損失超過82萬。

　　▲成交價跌破3萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

　　這兩個盤“滑鐵盧”的最重要原因有兩個：

　　一是，不夠宜居。

　　非區域核心，遠離地鐵，周邊缺乏成熟大型商業，就連學區也不怎么突出。

　　二是，市場競爭激烈。

　　片區周邊近年入市新盤太多，無論新盤還是二手房，競爭激烈，業主只能降價買房。

　　其他如聯投東方世家花園、恒大成二期、萬樾府等，也是類似原因。

　　2、大賺百萬

　　代表：深業中城、海德園

　　原因：限價、傳統豪宅區、供應少

　　位于福田香蜜湖的深業中城，先后在2019年、2020年兩次開盤，均價約13.1萬/㎡。

　　首次開盤時，推售192套房源，認籌2794批客戶，創下中簽率僅6.8%的記錄。

　　如今，項目成交均價超過18萬/㎡。

　　上個月，小區一套約192㎡的房源，以總價3300萬成交，而這一戶型當年備案總價在2124-2654萬之間。

　　哪怕是按最高的2654萬、除掉房貸利息，依然有超過280萬的套利空間。

　　▲當年最貴2654萬/套，如今3300萬成交 | 圖源：樂有家

　　福田安托山的海德園，備案均價約12.6萬/㎡，也是幾次推新、次次“日光”。

　　現在二手房均價約15.8萬/㎡。

　　今年2月，項目一套約144㎡的房源，總價2096萬成交。

　　▲最近成交單價超14.5萬/㎡ |圖源：樂有家

　　而同戶型當年的備案價在1731-1883萬區間，去掉房貸利息，也有至少約130-280萬的套利空間。

　　它們價格大漲的首要原因，就是限價大大壓低了新盤價格。其次是位于傳統豪宅區，新增供應少，次新小區議價力強。

　　類似的還有深鐵懿府、天健天驕等，但整體來看，漲價的小區還是比較少。

　　▲成交價高于開盤價的樓盤

　　值得注意的是，宏發萬悅山名庭也意外闖入了這個“豪宅專屬”的賽道。

　　不過，貝殼找房上目前只成交了一套房源，掛牌均價有走低趨勢，所以有可能只是個例。

　　▲掛牌價低于成交價 | 圖源：貝殼找房

　　近100套掛盤，踩踏式賣房！

　　哪些投資客賭輸了？

　　最后，我們也觀察了一下掛盤量、掛盤比例。

　　▲按掛盤比例由高到低排序 | 數據來源：貝殼找房、深圳房地產信息網等（部分項目受回遷房影響，數據僅供參考）

　　總的來看，核心區的掛盤比例更高。

　　原因或有三：

　　一是，當年大部分投資客扎堆在核心區項目；

　　二是，當前核心區漲價比例較高，部分投資客希望“落袋為安”；

　　三是，核心區房價高、還貸壓力更大。

　　具體來看，掛盤比例最高的是：

　　龍華的尚譽紅山里。

　　總套數不過200套左右，僅貝殼找房一個平臺上，就掛牌了29套房源，掛盤比例約14.5%。

　　其中，很多房源是毛坯出售，說明業主完全沒有居住的打算。

　　▲2023年5月交付至今，許多房源還是毛坯狀態 | @貝殼找房

　　這個盤知名度其實不算高，但因為在2021年1月底，和萬豐海岸城、深鐵懿府等項目一起入市，被稱為“7選1”，無形中提高了項目關注度。

　　而不夠熱門，認籌比例不到1:1.7，也讓項目更容易被買房人，尤其是投資客搶到。

　　并且，當時紅山已有均價高達9萬/㎡的龍光玖悅臺在前，而尚譽紅山里均價約7.2萬/㎡，戶型小、總價低，被稱為是“紅山今年最低價”。

　　兩大因素疊加，或吸引了部分投資客買入這個樓盤。

　　但尚譽紅山里的缺陷也很明顯，緊靠地鐵4號線/6號線，噪音大，交付質量有爭議。

　　現在，項目成交均價約6.36萬/㎡，按99㎡計算，不算房貸利息，一套房都跌價超80萬。

　　▲業主曾因小區沒有大門維權 | 圖源：廣東衛視《今日關注》

　　其次是潤璽一期。

　　小區總套數約1200套左右，現在就有95套掛牌要賣。

　　這個項目當年是打新“神盤”，也是話題度之王，什么“借名買房”“假結婚買房”“經營貸買房”等等，投資客騷操作非常多。

　　這也導致了小區現在近百套房源在售的情況。

　　從價格來看，當年開盤均價約13.1萬/㎡，如今成交均價約14.7萬/㎡。

　　但具體能不能賺到很難說。

　　比如2月成交的一套房源，約98㎡，總價1270萬，而同戶型開盤備案價在1184-1371萬區間。

　　按低樓層來看，或能有幾十萬的差價，但4年多的房貸利息就有可能過百萬了。

　　▲近期成交單價約12.9萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

　　無論怎樣，當年“倒掛5萬/㎡”的說法，也是不復存在了。

　　同樣掛牌量比較高的，還有天健悅桂府、中泰印邸等項目。

　　相反，很多郊區剛需盤的掛牌量反而較低。

　　比如興圍華府，當年因為項目在城中村里，備受爭議，但如今一看，貝殼找房+樂有家，兩大平臺只有1套房在售、3套出租。

　　這可能得益于當年投資客的“嫌棄”，反而讓自住群體買到了房源。

　　▲總套數超400套，僅1套在售

　　你覺得這些投資客扎堆的樓盤，還會再降價嗎？