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該買買，該賣賣。

作者： 櫻桃大房子

來源： 櫻桃大房子（ID：ytdfz8）

01

今年土地市場真的是嚇人，一個勁兒的出新地王。

前幾天杭州才拍出樓面價7.74萬一平，溢價率70%的新地王，屁股還沒有坐熱，不到三天，記錄又被刷新了。

3月28日，建發房產以溢價115.39%、88209.06元/㎡的地價競得西湖區蔣村低密地塊。

除了杭州，成都這幾天土地市場也殺瘋了，地價正式破4萬/平，整個土拍現場異常激烈。

一共經過213輪競價，現場主持人都緊張的冒汗了，這場面著實沒見過。

3月初的時候上海也拍出了一塊全國地王，樓面價高達16.23萬一平。

2月份的時候，蘇州、鄭州、成都、深圳這些城市地塊的溢價率也漲上來了……

我知道很多人看到雨后春筍般的地王涌現潮，估計內心慌得一逼。

面粉都漲價了，那接下來面包的價格得多恐怖啊，房價不會再開始暴漲吧？

這是過去的慣性思維，也是大部分不專業的自媒體博主的觀點。

但在這里，我要客觀的和大家說，這一場場的地王出現。

實則是意味著中國房地產雙軌制的逐漸確立。

雙軌制確立后，商品房價格逐漸市場化，尤其是品質好的豪宅和次新房價格將會縷創新高，但這已經和普通人沒啥關系了。

另一邊保障房、共有產權房、保租房的建立也在逐漸完善，甚至郊區的房子也基本上等同于保障房的功能，這些價格將會維持穩定。

但今天我重點和大家講一下房地產市場豪宅化這件事，因為我的讀者群體中，大部分還是資金預算比較足的朋友，大家都是有投資或者改善住房的硬需求的。

02

我們先來看看這一輪土拍，有兩個共性：

溢價率異常的高

容積率異常的低

杭州最近的這幾個地王都是70%以上的溢價率，成都的直接100%以上，哪怕不是地王的項目，今年的土地溢價率也比去年高不少。

很明顯，土地市場限價完全取消了，以后開發商把地價拍到天上去，那也是市場行為，一切皆有可能。

現在房地產市場也非常需要拉高土地價格來提高信心。

經過幾年的修復后，那些緩過來的開發商開始大手入局抄底，他們愿意給出這個溢價率就代表著他們看好接下來的房地產高端市場。

而超低的容積率說明了未來市場的產品已經發生了質的變化，以前新房市場有7090限制，大家只能做剛需和剛改合一的產品。

但像杭州今天新拍的地王，主城核心難得的容積率1.1低密寶地，將來肯定是杭州最頂級的高端產品，比如一些獨棟別墅、疊墅、排屋之類的，預計3000或者5000萬起步。

還有上海今年也是一大堆的豪宅項目入市。光內環都有幾十個高端項目可選。

總的來說，未來的商品房市場就是往高端化，豪宅化的方向走，這就是下一輪房地產市場的新玩法。

前兩天北京海淀一個項目開盤，單價10萬+，總價1000萬以上的房子，一分鐘清盤。

另外有數據顯示，海淀豪宅2000萬以上的房子，近期銷售，同比暴漲了192%。

大家千萬不要看小有錢人的實力，昨天的招行財報已經揭示了，存款1000萬以上的私人銀行客戶一年時間就增加2萬戶，這還只是招行的數據，想想中國還有那么多銀行呢，高端客戶增加的人數加起來就不會少。

這些人都是未來豪宅市場的有力接盤群體。

不過這里要強調，并不是所有城市都有機會入場的，僅限四大一線，還有目前的強二線城市，普通二線高端市場購買力還是有限的，估計豪宅都沒啥投資機會。

所以大家也不用太過擔心說地價上漲會引發房價暴漲，你看看現在能出現地王的城市，十個手指頭都能數過來。

包括最近的小陽春，其實也僅限于北上深杭成渝等重點城市，大部分城市依舊靜悄悄的。

財富是流動的，哪里有機會，哪里的熱錢就多，豪宅就是富人的專屬標簽。

而現在國家似乎也有意要保住一二線城市核心新房、次新房價格。

比如允許地價不斷創新高，其實就是暗示了這些地段的新房價格還會水漲船高。

以前由于限價，一定程度上也限制了大家對于豪宅價格的想象。

現在看到地價的溢價率，算是徹底放開了，未來杭州頂級豪宅單價超過15萬一平，上海、北京、深圳超過20萬一平，都不要驚訝。

如果你有意在這些城市定居，或者將來小孩在這些城市發展的就要提前布局了。

這些地方的樓市邏輯和老家不一樣。

03

未來的房產市場一定是分化的。

隨著地王項目不斷入市，一線強二線的房價天花板只會越來越高。

大家也不要拿人口來說事，你自己去看看世界上任何發達國家是不是都是如此，人口只會越來越集中。

韓國全國總人口5100萬，其中首爾仁川都市圈人口2600W， 50%的人口生活在這里。

日本1.1億人口，東京都市圈3700萬人，約占全國三分之一的人口，美國70%以上的人口生活在東西兩個海岸，大量的中部城市幾乎都在荒漠化，鐵銹化。

再給你看一個數據你就會明白，在美國，你去看新生兒出生人口，我告訴你，80%的新生人口你知道在哪里嗎？

全集中在兩個灣區，一個是紐約灣灣區，一個是舊金山灣區。

這就是趨勢，中國的未來類似于歐美日韓的現在，你要看懂未來，就會明白中國的人口，城市資源一定是往未來的前10個城市轉移。

資源是有限的，央媽的財政轉移不可能雨露均沾，那些有潛力的孩子才會被扶持。

另外是城市內的區域分化，還有哪怕同一個板塊中，新房和老舊二手房價格也會迎來分化。

就比如上海最近的地王，旁邊的郵電新村老破小連5萬價格都買不起來。南山有30萬一平的恒裕濱城，也有單價六七萬的老舊房子。

房子的價值會逐漸回歸到市場的價格當中。

聰明人應該盡早做出決策，該買買，該賣賣，別猶豫了。

而那些外來年輕人買不起房？又不夠條件申請保障房，怎么辦？

不知道大家還記得當初kk大神的預測嗎？

隨著頭部的城市房價越來越高，年輕人為了解決居住問題，取而代之的是未來的一二線的租金將會飛漲。

就是因為年輕人不買房啊，都跑去租房，租房市場需求旺盛，有需求價格自然上漲，這是市場經濟不可逆轉的趨勢。

我們看看周邊的國家和地區，日本也好韓國也好，租金都不便宜。

沒有房子的人看似自由，可一輩子的收入都被租金吞噬了。

其實我們現在還沒有到那樣的地步，但未來的趨勢一定是如此。

看到事物的本質，并且能過保持清晰的頭腦真不是一件簡單的事情。

現在網上充斥著都是負面情緒，都在用短期的負面情緒去看到長期的走向。

每當思考和做決策的時候，我不喜歡帶情緒，情緒最是誤事。

十年后，我們再回看今天的互聯網環境，再去看看那些張口閉口樓市崩盤，一二線垮掉的內容時，會發現這一切都是笑話一場。

以上共勉。

寫在最后：安利一個寶藏讀書博主

結婚率又創新低了。

根據最新數據，2024年全國婚姻登記數相比2023年下降了約20.5%，同時創下了自1986年有公布統計以來的新低。

對于這個數據，倒也不太意外，畢竟今天的大多數年輕人對婚姻都抱有比較悲觀的想法，甚至連戀愛都變得十分謹慎。正所謂：智者不入愛河，建設美麗中國。

其實，這其中有個很大的主要原因，那就是現在的年輕人沒錢。

因為不論是戀愛還是結婚，都需要錢呀。哪怕是日常我們和同事、朋友的交往，也無不需要money。

夏不綠，不著名作家，出版書籍十余本，售出多部影視版權，用寫作丈量生活的塵埃。

去視頻號、B站、小紅書搜索「夏不綠讀書」，關注我，讓我們一起用閱讀鑿開心中的冰海，在閱讀這座避難所里，一起做忠于自己的普通讀者。

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