3月31日，綠城中國（下稱“綠城”）召開線上業績說明會，這也是新帥劉成云的首次亮相。

業績會召開前夕，綠城突發換帥，張亞東因工作安排辭任執行董事及董事會主席，繼任者來自大股東中交集團，其長期任職于中交體系，2023年6月至今任中交集團黨委常委、副總經理。

在成立三十周年之際換帥釋放出信號，綠城已經步入新階段。

劉成云在會上直言，進入存量時代，綠城會保持定力，堅守市場化機制，“在新的階段，中交集團對綠城的支持也會越來越強。在中交集團的支持下，在股東的全力協同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應對市場變化”。

沖刺1600億銷售額

過去一年，綠城自投項目實現銷售額約1718億元，其中79%、1359億元位于一二線城市，在克而瑞榜單上排名第六，對應銷售面積約591萬平方米；代建項目銷售金額約1050億元，銷售面積約818萬平方米。

整體來看，2024年綠城總合同銷售額2768億元，位列行業第三，回款率為104%。副總裁李駿在會上稱，2024年綠城按標準重難點去化實現了422億元，這個重難點包括住宅長庫存、車位、儲藏室、商業專項，平均專項指標完成率113%，超額完成了48億元。

2025年，綠城仍會將去庫存作為重點工作，并主動性地調結構來提質增效。且今年綠城針對去化的各項工作推進得更早，重難點庫存房源的認定范圍也有所擴大，將現房未達長庫存的房源和新拓商辦類貨值一并納入，并設定KPI指標。

按李駿所言，今年綠城的銷售主要分兩大板塊，自投板塊根據存量項目的可售貨值和新拓項目進行初步鋪排。存量項目中，截至2024年底的未售貨值大約有2800億元，其中2025年可售貨值約2000億元，預計可完成1250億元左右，轉化率達到42%至45%之間。

“這個存量項目因為包括了方方面面的這些庫存和未開發的土地在內，綜合存量能夠達到40%以上，我們全力沖刺。”李駿強調道。

新拓項目則視2025年前三季度拿地計劃的鋪排而定，預計轉化率可超過300億元。因此，預計綠城合共自投項目銷售額有望沖擊1600億元。

但相比2024年，綠城銷售額還是會有所下降，李駿表示，會爭取控制在10%以內，“另外我要特別強調一點，我們在權益銷售額的降幅上還會更少一些，因為我們的權益還在逐步提升，代建板塊預計全年還是維持在1000億左右，和2024年基本持平”。

利潤依舊承壓

銷售端的穩定為綠城的業績提供了保障。

2024年，綠城實現營收1585.46億元，同比增長20.7%；歸母凈利潤為15.96億元，較上年同期的31.18億元下滑近49%。

凈利潤腰斬的原因之一是減值計提的增加。報告期內，綠城若干資產的減值及公允價值變動凈額由上年的20.35億元增至49.17億元，這之中包括了39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來款減值等。

對于今年的利潤水平，執行總裁耿忠強透露稱，雖然近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數，并且基本上都實現了兌現，但還是有一定量的存貨不斷在結轉，因此受整體市場環境、收入結轉結構，以及重難點庫存去化的影響，今年利潤指標仍面臨著一定的壓力。

債務方面，2025年，綠城境內公開市場債務全年到期規模為126億元，截至3月底，已經歸還了41億元，剩余未到期的還有85億元。至于境外部分，2025年到期規模為7.68億美元，截至3月底已歸還0.27億美元。另外，通過要約回購4.5億美元，目前為止剩余部分未到期金額為2.9億美元。

耿忠強強調，綠城目前境內外的融資渠道都非常暢通，公司境內債的歸還已經安排了詳細計劃，當前正在到期借新還舊的方式進行新債發行，境外債也將結合市場情況和成本發行。

今年2月，綠城重啟中資地產美元債融資渠道，成功發行了一筆規模5億美元的三年期優先票據，是自2023年2月以來首筆中資地產板塊美元債。

耿忠強稱，這筆美元債中有3.5億美元的發行利率為8.45%，另外1.5億美元屬于增發，他說美元債的發行利率確實比境內高，不過其也表示，“公司目前已經啟動了外匯掉期交易，通過這個產品能夠有效降低該筆債券的一個實際利率水平，預計能夠降低兩個點左右。”

截至2024年末，綠城擁有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）總額約730億元；現金短債比為2.3倍；總借貸加權平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個基點；凈資產負債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個百分點。

一季度已投資500億

資金安全線內，綠城去年新增了42個項目，總建面418萬平方米，權益投資額484億元，權益比提升至79%，平均樓面價14383元/平方米，新增貨值1088億元。

這些新拓項目中，已有27個實現年內首開，占新增土儲數量的64%，年內實現銷售轉化約325億元。截至2024年末，綠城總土儲貨值4496億元，其中76%、對應3424億元來自一二線城市。

行政總裁郭佳峰在會上評價去年的拿地節奏，“總體質量較好，但節奏上不如人意”。他說，去年三四月時，綠城很想拿地，當時內部投資會議希望能做到“一年兩熟”，早投早回，但去年上半年土地市場不盡如人意，地塊供應不足，因此公司很理性，上半年總體貨值獲取較低。

今年土地市場回暖明顯，尤其是上海、杭州、成都等市場的核心區域，優質地塊競爭異常激烈。郭佳峰坦言，公司判斷局部可能會出現一些過熱現象，“我們估計可能這些大的國央企投資并非純市場行為”。

接下來的投資中，綠城會避開國央企激烈競爭的地塊，積極尋找一些結構性的小眾投資機會，他重申“沒有好城市，只有好項目”的投資策略，強調綠城在摘地方面始終堅持“理性決策，尋求多方”的行動方針。

據其預計，2025年，綠城拿地貨值會與2024年相當，但若機會好會超過去年。郭佳峰說，今年公司在投資策略、打法上會更加系統、成熟，3月份又有一個比較好的開端，“如果做得好，我還是有想去往更高的目標去追求的”。

他說，今年一季度，包括蘇州、杭州市場的土地供應很好，因此到3月底，綠城已經完成了500億元出頭的投資額（權益投資額約250億元），“相當于去年的一半了”。