文/樂居財經 徐酒眠

一份財報，一封致股東信，一場業績發布會。萬物云（02602.HK）向外界呈遞了對行業發展最新的思考與洞察：

過去的2024年，國內房地產行業仍處在觸底過程，整體經濟環境保持相對低迷之態，物業行業“處于戰國時期”持續深度調整。

在不確定性中追捕確定，現金流較好的物企以高分紅給予市場與未來信心，而AI/科技應用能力或成為行業新的破局點。

大動蕩、大變革，也孕育大發展。住宅物業更換大趨勢、非住宅領域甲方提出業務交換條件增多，以及流動性與以資抵債等帶來的資產更迭打開新的市場空間，頭部品牌與更具“科技能力”的物企在競爭中優勢顯著。

看透轉型前路，管理層將2025-2027年定為萬物云能力建設的三年，而“資產管理能力，AI應用能力，綠色低碳能力”則是關鍵能力建設方向。

化被動為主動

“去年中期，我們發現關聯方應收賬款達到38.2億元，呈現較高的風險。”業績發布會上介紹2024年經營情況，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全將最為敏感的關聯交易放在了第一張。

坦蕩敢講的背后，是去年下半年管理層已快速決定并采取行動化解開發商及關聯方風險。一手攔住“決堤口”，完成對無現金流支持業務的“關停并轉”；另一手疏解“淤泥”，實現超30億關聯應收款回收，其中約18億以現金形式收回，另外12億則通過以資抵債方式平賬。

截至2024年末，萬物云來自關聯方的應收款下降至24.5億元，同比下降1.5%；占當期貿易應收款總余額的32.8%，較上年期末下降約2.1個百分點。

“這是一件不容易的事情”，朱保全直言，當前母公司本身的現金流狀況并不好，萬物云不可能會收回足夠多的現金；同時在資產抵債過程中，如何在眾多債權人面前平衡到合理的資產也是考驗。

總體來看，萬物云與母公司抵債資產包括可銷售型的住宅及公寓、商寫、商鋪、車位、儲藏室等，以及化被動為主動而選擇的符合公司蝶城戰略的社區商業資產——武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、沈陽鹿特丹廣場。

應收款變資產的確好過成為壞賬，但也有一個不得不警惕的現實問題：對走輕資產運營管理路線的物企而言，這類資產拿到手，如何創收形成現金流？

萬物云給出的解法是通過社區商業邁向資產服務。朱保全表示，抵債資產進入后，萬物云快速組建資產經營團隊，去年在公司承擔首席市場官職責的葉菲即刻轉崗到了新成立的資產經營中心。

“基于蝶城戰略，萬物云立志做的是一個家門口的社商。”回應外界關切，作為萬物云副總經理的葉菲也出席了業績發布會，她表示，萬物云在社商賽道的優勢在于能夠將小體量社區商業串聯成網，形成收益鏈接資產，同時控制運營成本。

據介紹，去年11月納入萬物云蝶城體系后的武漢新唐項目，首月會員活躍度同比提升24%，到店客流量增長17%，餐飲等主流業態的銷售金額和坪效均實現大幅提升。通過高頻社群交互與資源協同，社區商業正從“空間管理”轉向“資產增值”。

“做社區商業的頭牌玩家”，萬物云將在4月18日正式發布社商新品牌“萬芊薈”。

核心凈利潤全額派息

從開發商高增長的確定性，到與開發商關聯交易的冰與火，面對關聯支付能力下滑的三年中，萬物云在收入、毛利與現金流中取舍，最終選擇了允許毛利下降，力保現金流安全。

為此，萬物云主動降低開發商業務，并對關聯方應收賬款大額計提減值。期內開發商關聯業務貢獻收入占比下降4個百分點至9.5%，來自開發商的壞賬計提約4.9億元。

盡管如此，萬物云2024年營收仍實現9.2%的增長，約為362.2億元。其中，住宅物業服務、物業及設施管理服務，以及BPaaS解決方案三大循環型業務收入達307.9億元，同比增長15.5%，在總收入中的比重提升至85%；貢獻毛利約37.4億元，同比增長10%。同期，錄得核心凈利潤22.3億元，同比降低4.8%，達成了業績指引。

2024年，萬物云行政開支費用率(占收入比)同比降低0.9個百分點，全年實現經營性凈現金流約19.2億元，期末現金儲備達134.3億元。

獨立性提升、財務健康、現金流充沛，萬物云延續去年中期的派息政策，董事會建議以核心凈利潤100%為全年派付股息總額，全年股息股息為1.9元/股；其中末期股息為0.481元/股，特別股息為0.394元/股。以萬物云2024年最后一天的收盤價來算，其股息率約為9.3%，高于行業平均水平。

“在定分紅方案的時候，我們仔細評估了公司的現金情況現金流情況以及發展需要，這次全額分紅并不會去影響到公司的資金安全。”萬物云董事會秘書黃旻解釋，公司的分紅比例是一個經濟決策，背后有兩點權衡，一是要給股東長期穩健可預期的回報，二是要保障公司的可持續發展。

“公司始終堅持發展優先、穩健回報的原則，2025年將繼續以核心凈利潤的55%作為分紅基準，并根據戰略需要靈活啟動特殊分紅，調整分紅方案。”財務負責人王緒斌表示，特殊分紅不會常態化，但現金流安全為戰略轉型提供了緩沖帶。

這種高比例、穩定且可預見性高的分紅政策切實增強了物企的投資價值。然而，行業更需要的是旺盛的客戶需求、廣闊的市場空間以及與AI結合的創新產品，持續證明業績的質量和增長的可持續性。

蝶城變陣與AI破局

面對當前的行業周期，萬物云有預判更有準備，蝶城、多元客戶，以及科技三大戰略的提前布局和堅定實施，為其未來業績可持續性高質量增長奠定了堅實基礎。

萬物云自2021年12月發布百城戰略藍圖，精準鎖定3402條高價值街道構建戰略底盤。2024年，其超六成新簽項目精準落子20個核心城市，并在50個城市實現市占率實現“數一數二”。

截至2024年末，萬物云蝶城底盤數增至666個，覆蓋超6萬戶高黏性用戶，為后續的提效以及生態疊加奠定規模化基礎。朱保全表示，“希望新的三年事業計劃書之后，蝶城數量能夠超過1000個。”

規模擴張、密度提升，質效凸顯。“人 機器”及“人員復用”是萬物云提升空間效率的兩大武器，截至2024年末，其累計改造250個蝶城，涉及1555個項目，占總在管住宅數量的36.5%，住宅物業服務毛利率相對蝶城提效改造前提升約1.3個百分點。

與此同時，基于蝶城生態的房屋經紀業務、煥新服務成績顯著。

在行業整體總交易額收縮17.1%的2024年，樸鄰一方面通過戰略性優化130家低效門店，實現單店效率同比提升16.2%；另一方面聚焦高價值業務，期內二手房屋總交易額突破210億元，較2022年逆勢增長18.9%，傭金率提升6個基點至1.7%。

2024年，樸鄰貢獻收入8.2億元。萬物云2025年計劃增加112家門店，招募800名經紀人，“收入突破10億”。

依托蝶城生態構建的“萬物研選家”品牌，2024年簽訂5358單局部改造合同，較2022年增長106.6%，客戶滿意度連續三年超95%。

“隨著大模型深度應用，現在蝶城戰略進入第二步——深度變陣”，朱保全表示，在科技加持之下，未來效率將持續攀升。

將AI視為重構物業管理價值鏈的核心引擎，萬物云在657個住宅項目部署“靈石”邊緣服務器，安全隱患預警準確率94.4%，安全管理效率提升30%；AI巡檢系統覆蓋了117個蝶城中的479個項目，日均處理設備異常告警超3萬件，準確率高達94.3%。

通過AI釋放重復勞動力，萬物云成功將1200名員工轉崗至社區運營等高價值崗位，人均效能提升了2.3倍。

執行董事兼首席運營官何曙華介紹，截至2025年2月底，公司已完成135個項目的智能客服推廣；完成129個項目，28個陣地的智能物業經理推廣，已推送1500 份報告給陣地總、項目總監。

“我們有望成為AI應用的先鋒企業。”在萬物云看來，未來，真人、AI機器人、智能體的人機協作將深入不同場景，形成更完善、更高效的應用閉環。

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