原創(chuàng) 劉曉博

最近幾天，樓市有兩個(gè)大消息。

1、住建部3月31日發(fā)布住宅新規(guī)，要求：

新建住宅建筑層高不低于3米；4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高墻體和樓板隔聲性能；提高戶(hù)門(mén)、衛(wèi)生間門(mén)的通行凈寬；提高陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度。

公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；空調(diào)室外機(jī)安裝在專(zhuān)用平臺(tái)等。新規(guī)將于今年5月1日起施行。

2、一線城市全部要探索房票制度。

深圳住建局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑。至此，四大一線城市——北京、上海、廣州、深圳均已開(kāi)始探索房票制度。

這兩件事，對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)。

先看樓市新規(guī)。

在過(guò)去兩年，住建部多次強(qiáng)調(diào)好房子、第四代住宅。現(xiàn)在，標(biāo)準(zhǔn)終于出來(lái)了。

為什么把好房子當(dāng)做樓市未來(lái)的核心戰(zhàn)略？說(shuō)到底，是希望通過(guò)新一代住宅，推動(dòng)樓市的以舊換新，讓大家繼續(xù)買(mǎi)房、換房，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不鼓勵(lì)大家炒房子，但又想讓樓市拉動(dòng)GDP、帶來(lái)稅收，用住房迭代、鼓勵(lì)大家換房，就成為基本思路。

按照住建部的說(shuō)法，過(guò)去20多年，我們解決了住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)該解決“好不好”的問(wèn)題。

什么才是好房子，成都等地率先推出的所謂“第四代住宅”一度成為樣板。

其特點(diǎn)是，贈(zèng)送面積多、有大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)搞很多綠植。據(jù)說(shuō)，有些地方為了維護(hù)樣板樓的形象，由管理處統(tǒng)一到各家陽(yáng)臺(tái)上種植綠植，禁止業(yè)主自行修剪，或者選擇植物品種、外觀。

這些房子看起來(lái)很好看，但過(guò)多的綠植影響了采光，帶來(lái)了蟲(chóng)蟲(chóng)蟻蟻。更重要的是，有侵犯業(yè)主管理自家陽(yáng)臺(tái)權(quán)利之嫌。

我曾撰文批駁過(guò)這種形式主義的做法，提出當(dāng)前住宅的痛點(diǎn)根本不在綠植，也不在大陽(yáng)臺(tái)，而在于層高、隔音、梯戶(hù)比、車(chē)位比、上網(wǎng)死角、得房率等問(wèn)題。

如果不解決這些痛點(diǎn)，去搞綠色、低碳的形式主義，甚至干預(yù)居民在自己家里的基本權(quán)利，那就太可笑了。

現(xiàn)在，新一代住房的新規(guī)出來(lái)了，方向是正確的，解決的也都是痛點(diǎn)問(wèn)題。

其實(shí)，什么是好房子，問(wèn)問(wèn)老百姓就知道了。

新規(guī)沒(méi)有明確得房率問(wèn)題，事實(shí)上也突破了，還打破了之前的“7090政策”、容積率限制和住房限價(jià)，這些都有利于好房子的誕生。

這對(duì)于舊規(guī)下的老房子，尤其是配套不好，品質(zhì)不好的舊產(chǎn)品，將是顯著的利空。

比如之前的規(guī)定是，住宅層高不低于2.8米，現(xiàn)在是不低于3米。層高跟居住體驗(yàn)密切相關(guān)，高一些不僅采光、通風(fēng)好，也讓人感覺(jué)敞亮，不那么壓抑。

之前的剛需住宅，多是按照“標(biāo)準(zhǔn)下限”建造的，層高就是2.8米，這種二手房未來(lái)就不好賣(mài)。舊規(guī)時(shí)代，也有一些豪宅把層高建到了3米以上，甚至3.2到3.3米，這類(lèi)產(chǎn)品的抗跌性就比較好。

所以，對(duì)舊規(guī)下的產(chǎn)品也要細(xì)分，還要考慮配套因素。在超大、特大城市，一流學(xué)區(qū)房即便是房子比較老，層高、電梯、停車(chē)等都有缺陷，也不影響其價(jià)值長(zhǎng)期穩(wěn)定。

但如果產(chǎn)品不好，居住體驗(yàn)不佳，學(xué)位、地鐵、商業(yè)等配套也不理想，那這樣的產(chǎn)品就麻煩了，尤其是高層。

相比之下，老的多層小區(qū)“多一條命”，因?yàn)槿莘e率低，未來(lái)舊改比較容易。高層小區(qū)容積率本身就高，未來(lái)沒(méi)有提升的空間，就不太可能有開(kāi)發(fā)商接手搞舊改，只能局部改造、翻新。這類(lèi)房子，很大幾率跑不贏通脹。

住宅的本質(zhì)，是耐用消費(fèi)品，如果城市、片區(qū)、配套選得好，有抗通脹、升值的能力。

但你不能忽視它的“耐用消費(fèi)品”的屬性，也就是說(shuō)，它會(huì)變老，產(chǎn)品會(huì)迭代。所以，如果有條件的話，要每隔15到20年左右換一次房子。

再看房票制度。

房票制度，可以理解為貨幣棚改的變種。

2016到2018年，全國(guó)樓市出現(xiàn)了歷史上最大一波上漲潮，三四線城市跟一二線城市一起漲，漲幅巨大。

催生這一輪大牛市的，在三四線城市主要是貨幣棚改。

當(dāng)時(shí)央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）給三大政策性銀行提供了長(zhǎng)期低息貸款，支持各地的貨幣棚改。辦法是政府拿錢(qián)征收棚戶(hù)區(qū)居民的房子、土地，給他們現(xiàn)金讓他們買(mǎi)存量房。

這等于給市場(chǎng)做了“一加一減”。

“一減”，就是征收了棚戶(hù)區(qū)的房子，拆除，整個(gè)城市的住房存量減少了（至少短期內(nèi)減少了）；“一加”，是給了這些家庭錢(qián)，讓他們?nèi)ベI(mǎi)存量房，創(chuàng)造了短期內(nèi)必須買(mǎi)房子的需求。

所以，貨幣棚改被媒體稱(chēng)為“樓市核彈”。

票房，就是貨幣棚改的升級(jí)版，而且堵塞了很多漏洞。

想想看，當(dāng)拆遷戶(hù)一下子拿到很多現(xiàn)金的時(shí)候，會(huì)出什么意外？他們一定會(huì)去買(mǎi)當(dāng)?shù)氐姆孔訂幔?/p>

不一定。

會(huì)出千奇百怪的事情。比如拿著錢(qián)移民了，去其他城市買(mǎi)房子了，或者炒股被套了，或者賭博虧掉了，或者被電信詐騙了。

當(dāng)普通人手里有大量現(xiàn)金的時(shí)候，往往是一場(chǎng)災(zāi)難。

為了讓這個(gè)利好定向注入當(dāng)?shù)貥鞘校鞯鼐桶l(fā)明了房票。這其實(shí)是一種住房?jī)稉Q券，設(shè)定了期限（一般是1年），必須在當(dāng)?shù)厥褂茫畷?huì)公布一個(gè)樓盤(pán)庫(kù)，納入當(dāng)?shù)馗鲄^(qū)幾十個(gè)、上百個(gè)樓盤(pán)，讓拆遷戶(hù)去用房票換房子，多退少補(bǔ)。

為了讓大家接受房票安置，往往給予一定的優(yōu)惠。拆遷戶(hù)選好房子，要把房票給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再到政府兌換為現(xiàn)金，或者抵消應(yīng)付的土地款、稅費(fèi)等。

這樣做，還緩解了政府支付現(xiàn)金的壓力，可以把付款時(shí)間點(diǎn)押后。

總之，房票是一個(gè)比較完美的制度設(shè)計(jì)，很多地方甚至考慮了繼承問(wèn)題。萬(wàn)一拆遷戶(hù)在這1年里出意外怎么辦？管理辦法對(duì)此都有考慮。

注意！此前貨幣棚改主要在“低線城市”進(jìn)行，一度比較偏重于三四線城市，或部分弱二線城市。

最近幾年開(kāi)始向“高線城市”擴(kuò)散。現(xiàn)在，連北上廣深都要搞房票了，這是為什么？

主要原因是，三四線城市普遍人口增長(zhǎng)乏力，甚至人口下降。再搞大規(guī)模的房票安置，不太現(xiàn)實(shí)了。住房矛盾集中的，主要是超大特大城市，所以連北上廣深也要搞了房票了。

不過(guò)未來(lái)城中村改造、老舊老區(qū)改造中，房票只是安置手段之一，政府還會(huì)搞原地安置或者貨幣補(bǔ)償，三種辦法并行。

對(duì)于位置好的城中村、老小區(qū)，居民肯定希望原地安置，哪怕等幾年也愿意。位置差的，當(dāng)然更希望房票安置，可以在全市多點(diǎn)選擇，重新安家。

房票制度能撬動(dòng)當(dāng)前低迷的樓市嗎？能產(chǎn)生2016年到2018年那樣的核彈效應(yīng)嗎？

我的看法是：這對(duì)樓市是利好，而且局部撬動(dòng)作用非常明顯。但很難重演2016年2018年的局面了。

主要原因是，人口紅利結(jié)束了，總?cè)丝凇⑿律鷥簲?shù)量都在下滑，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)日益激烈。在這種情況下，國(guó)家不可能再大規(guī)模搞拆建了。

所以，新一輪貨幣棚改（房票）跟2016年的2018年的完全不同了。上一輪是全面的，這一輪是局部的。量不一樣，效果也就會(huì)有很大差異。

但房票還是會(huì)在局部帶來(lái)很大的影響，它的杠桿效應(yīng)比較明顯，因?yàn)樗粌H能創(chuàng)造購(gòu)房需求，還能減少存量房。