意大利《華人街》2025年3月消息：

租客需要承擔哪些維修費用？普通維護由租客負責，重大維修由房東承擔——如何避免糾紛？

如果你是租客，你可能會遇到以下問題：水龍頭壞了、電路需要重新布線、或者燃氣熱水器需要年度維護……這些維修費用該由誰支付？

這個問題的答案并不總是顯而易見，因為意大利法律并沒有對房東和租客各自的責任進行詳細、具體的規定。法律僅提供了一般性指導：普通維護（由租客負責），重大維修（由房東負責）。那么，哪些維修屬于普通維護，哪些屬于重大維修呢？

通過分析法院的相關判例，我們可以更清楚地了解租客需要承擔哪些維修費用。下面，我們將結合具體案例，用清晰簡單的方式解釋這一問題，幫助你在租房過程中避免不必要的爭議。

房東與租客的維修費用分攤規則
一般而言，租賃房屋的維修費用遵循以下原則：
租客支付普通維護費用（即因日常使用導致的維修費用）。意大利最高法院裁定，這些費用不包括涉及建筑結構的工程（例如拆除墻壁、地板或墻磚的更換等）。
房東負責重大維修費用（即因老化、突發事故或結構性問題而需要的維修），例如房屋改造、修繕等。

相關法律依據：
《意大利民法典》第1576條：房東有義務進行必要的維修，除非是普通維護費用，后者應由租客承擔。
《意大利民法典》第1609條：租客需承擔因正常使用而產生的維護費用，而因老化或不可抗力（如地震、洪水等）導致的損壞，則應由房東負責。

什么是“普通維護”？租客應承擔哪些費用？
普通維護（或稱日常維護）指的是成本較低、操作簡單的維修，這些維修通常是由于房屋的日常使用造成的。普通維護的特點是：
維修費用相對較低，且需定期進行；
通常不涉及房屋結構性改動；
旨在保持房屋及其設備的正常使用狀態。

租客需承擔的普通維護費用（舉例）：
? 因使用損壞的部件維修或更換：
門把手、鎖芯損壞；
漏水的水龍頭；
破損的玻璃（若非外部因素導致）；
出現故障的插座、開關；
花灑軟管或水槽軟管損壞；
窗簾、百葉窗損壞（若非因極端天氣造成）；
堵塞的下水道（若非因管道結構問題導致）。

? 室內設施的日常維護：
燃氣熱水器維護及年度煙道檢查（法律規定的強制性維護）；
疏通下水道（如果非公共部分）；
輕微的電路或管道維修（如更換開關、水箱浮球等）。

? 墻面粉刷：
如果租客想改變墻面顏色或因日常使用導致墻面臟污，需要自行承擔粉刷費用。

? 公共區域相關費用（若為獨立房屋，租客不需承擔）：
公共區域的清潔費用；
電梯的日常維護及使用費用；
水、電、暖氣、空調的正常使用費用。

什么是“重大維修”？房東需承擔哪些費用？
相較于普通維護，重大維修通常涉及高昂的維修成本，并且對房屋結構或主要設施進行更新。這些維修不是因租客的日常使用導致的，而是由于：
老化（使用多年后的自然損耗）；
突發事件（如地震、洪水、火災等不可抗力）；
建筑本身的結構性缺陷。

重大維修通常指的是房屋整體性改造，包括結構維修、主要設施更換等。

房東需承擔的重大維修費用（舉例）：
? 房屋結構修繕：
屋頂或外墻翻新；
外窗、外門更換；
房屋結構加固（如修復裂縫、加固墻體）；
樓梯或坡道改造；
地板翻新（如需更換基礎層）。

? 重要設施維修：
電路、管道或暖氣系統的更換；
熱水器更換（若非因租客使用不當導致）；
電梯的大修或更換；
符合安全標準的設施升級（如燃氣管道更新、電路安全改造等）。

租房合同是否可以改變維修費用的分配？
租房合同可以對費用分配進行調整，但不能強制租客承擔房東的責任。具體規則如下：

房東可以承擔額外的普通維護費用，以減輕租客的經濟負擔；

租房合同不能要求租客支付重大維修費用（否則無效）。

此外，根據意大利法院的判例，房東可以要求租客補償不動產稅（IMU）和支付垃圾稅（TARI），但這必須在合同中明確寫明，并且不會影響房東在稅務上的義務。

如果房東不進行必要的維修怎么辦？
如果房東未履行重大維修義務，租客不能以此為由拒絕支付租金（Torre Annunziata法院，2024年第914號判決）。但租客可以采取以下措施：

? 向法院申請：
要求房東盡快進行維修；
獲得法院授權，自行維修并要求房東報銷費用；
要求減少租金（根據損壞程度調整）；
解除租賃合同（若房屋因損壞嚴重影響正常居住）。

實用案例分析
案例 1：窗簾拉繩斷裂 —— 租客負責（普通維護）
案例 2：熱水器因生產缺陷損壞 —— 房東負責（重大維修）
案例 3：水槽因水垢堵塞 —— 租客負責（日常維護）
案例 4：屋頂漏水 —— 房東負責（重大維修）
案例 5：租客必須進行燃氣熱水器年度檢查 —— 租客負責（法律要求的日常維護）

結論：在租賃關系中，租客主要負責日常使用導致的小型維修，而房東則需承擔因老化或突發事件引起的重大維修。清楚責任劃分可以避免不必要的爭議，讓租賃更加順暢和公平。

——華人街網站 alexzou編譯 消息參考：leggepertutti.it網，此篇圖文報道只按原新聞網站對此事件的說法編譯，并不代表譯者和本網站觀點。未經允許，請勿轉載。