最近，多地的公租房30年運營權出讓引發了市場的關注，超低的租金是否能給市場帶來新的投資機會。

重慶聯合產權交易所發布了秀山縣永川區等地的公租房30年經營權出讓的公告，秀山縣的9個公租房項目，規模大概27萬方，共計5335套公租房，30年經營權的出讓價格是3.76億元。

先來簡單算個賬，打包出讓的成本折合僅3元/平米/月，其中永川區的8個公租房項目1345套房子，折合租金僅1.9元/平米/月，永川區公布的公租房管控租金水平是4-8元/平米/月，企業取得運營權限必須按照政府的指導租金水平來定價，不能盲目定價，也就是說企業拿項目的成本是在公租房管控租金的50%以下，從市場化租賃來看，公租房4-8元/平米/月的坪效相當于周邊租賃住房的1/3，投資人以市場化租金1/6的成本去拿房，還是存在一定的利潤空間。

公租房運營權出讓現象背后其實反映了幾個問題。

第一，公租房經營權，現在成為部分地方政府緩解財政壓力的一種方式，通過將公租房30年的經營權一次性出讓，可以一次性回籠現金流，對優化資產的負債結構有直接的影響。

第二，公租房的發展經歷了從初期大規模的建設到了現在注重運營管理的階段。隨著公租房數量不斷增加，運營管理的難度也在日益加大，相關部門公租房的運營管理能力相對市場化運營機構還是偏弱一點。公租房不僅僅是簡單的房屋租賃管理，還涉及到物業管理、社區服務、商業配套等多個方面。

這么低的轉讓成本，是否受到資本市場的熱捧？從數據來看，并沒有。

永川區8個公租房的30年經營權出讓，現在已經第10次延期掛牌，說明前9次基本上沒有資方介入，資本方對于該現象還處于觀望態勢。原因是現在出讓的這些項目基本都來自低能級的小城市，這些城市的租賃市場相對不活躍，我們上面算的收益還是按滿租的情況，如果按照一定出租率去折算可能整體收益會大打折扣。此外，對未來租賃市場的發展趨勢存在著不確定性，這也是資方比較擔心的問題，更關鍵的是潛在的收益或者退出方式存在著較大的不確定性。

未來哪些公租房項目經營權出讓值得關注，或者具備何種能力的企業可以關注，給大家幾個建議：

第一，從項目端來看，公租房項目經營權出讓這一現象未來一定會向高能級城市發展。未來在核心城市的項目出讓是值得關注的。

第二，從項目端來看，在收益上，租金上支撐力比較強的區域或者項目值得關注。

第三，從企業端來看，企業自身具備提供增值服務的能力。空間租賃收益是固定的收益，增值收益比如配套商業的運營，親子或者養老服務方面有相關服務能力，可以做增值的服務。

第四，政策空間打開，目前來看僅僅擁有項目的運營權是不可以通過REITs市場退出，REITs市場退出目前有10個億的門檻，如果未來隨著REITs市場的進一步成熟跟完善，僅僅是運營權也可以退出并且退出的標的門檻降低，這就進一步打開了投資空間。

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