法拍房競拍成功后，

發現自己沒有購房資質無法辦理過戶，

而后又認為房屋違章搭建存在瑕疵，

遂要求撤銷拍賣。

法院會如何處置？

案情簡介

余先生為了與女友結婚一直在上海物色婚房，他看中了一套性價比高的法拍房，于是向法院支付拍賣保證金262萬元。隨后余先生通過競價拍得涉案房屋，成交價格為2,791.40萬元。拍得房屋三天后，余先生即和女友朱小姐登記結婚，并付清了全部購房款。

余先生買了房，也領了結婚證，可謂人生圓滿。但他遲遲未能向法院提交該房屋所在地的房地產交易中心出具的房屋交易審核情況通知書。法院向他調查時，他表示在競拍房屋前曾仔細看過拍賣公告，因輕信中介的話，自以為有購房資格故參與競拍。實際上余先生沒有在滬購房資格，因此無法登記為該房屋的權利人。

如果因余先生自身原因無法辦理過戶登記，將按悔拍處理，不僅拿不回保證金，還可能要承擔重新拍賣造成的差價等費用。

于是余先生又提出，他與朱小姐已經結婚，夫妻二人共同購買涉案房屋符合在滬購房政策，申請將涉案房屋過戶至他與朱小姐名下。

實際上，余先生以個人名義競拍涉案房屋，買受人為其個人而非其與朱小姐夫妻二人，故對余先生的要求不予準許。余先生構成悔拍并應承擔相應法律后果。

余先生隨即以涉案房屋實際違章搭建與拍賣公告描述不符，存在瑕疵，讓他產生重大誤解為由要求撤銷拍賣。

裁判結果

法院認為，拍賣公告中已經完整公示涉案房屋所在地房屋土地管理局登記的違法建筑信息，并特別提示“標的物以實物現狀為準，法院不承擔本標的瑕疵擔保責任。有意者請親自實地查看，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，責任自負”。

余先生確認其在競買前已經看過競買公告，并實地查看過涉案房屋，對涉案房屋現狀應為明知。余先生在競價成功后，已經拆除涉案房屋的部分違法建筑，并未對拍賣公告公示的違法建筑信息與房屋現狀不符提出異議。

在余先生未能通過房屋購買資格審核后，法院向他進行多次調查，他也未對拍賣提出異議，直至法院對他按悔拍處理時才提出撤銷拍賣的申請。

上述事實足以證明他對涉案房屋存在重大誤解的主張不能成立。

最終，上海市長寧區人民法院作出執行裁定，駁回異議人余先生的異議請求。余先生仍要承擔悔拍的法律后果。余先生未提出復議，執行裁定已發生法律效力。

法官提示

司法拍賣的程序嚴格遵循法律規定，具有司法權威性和強制力。司法拍賣絕非普通商業交易，參與競拍務必審慎：

一

競拍人在參拍前需審慎閱讀公告、實地看樣、了解標的物現狀、評估自身經濟能力和購買資格等，經過充分評估后再決定是否參與競拍，切莫因“一時沖動”和“僥幸心理”而將法拍程序當作普通的商品買賣。

二

競拍成功后不得以“資金不足”“價格偏高”“房屋與預期不符”等理由反悔。悔拍將導致保證金不予退還，若重新拍賣價款低于原成交價，差額部分需由悔拍人補足。

三

司法拍賣應嚴格遵守誠信原則，全程公開透明，任何虛構資格、串通競價或惡意抬價行為均屬違法，一經查實將追究法律責任。

董雋

執行裁判庭 庭長

嚴煒

執行裁判庭 法官助理

供稿 | 執行裁判庭

編輯 | 金文斌 謝錢錢