今天，廣州首批配售型保障性住房啟動(dòng)申購了。

首先推出的兩個(gè)項(xiàng)目分別是蘿崗、苑和嘉翠苑，銷售基準(zhǔn)價(jià)分別為15800元/㎡、17300元/㎡，價(jià)格相當(dāng)于周邊商品房4折，還都是地鐵上蓋的現(xiàn)樓！

這么看，還挺吸引的對(duì)不對(duì)~

但為什么，前一代共有產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，卻勸大家不要買呢？

01

有臭氣？學(xué)位分配不公？

這位網(wǎng)友，是來自城雋雅苑的業(yè)主。

據(jù)描述，他是一年多前買入的，目前住進(jìn)去僅兩個(gè)多月，已經(jīng)覺得后悔。

總結(jié)下遇到的問題，我們逐一拆解分析：

1??廢氣排放。

在地圖上可以看到，小區(qū)距離廣州立白是比較近的，直線距離不到1KM。

關(guān)于立白廢氣，其實(shí)不只有城雋雅苑的業(yè)主，周邊街坊也多次反映有臭味的情況。

也就是說，臭氣客觀存在，但是是整個(gè)片區(qū)的問題。

不過，立白的位置，不屬于小區(qū)紅線范圍內(nèi)，也不在紅線外不利因素必須公示的范圍內(nèi)（最新規(guī)定，200米內(nèi)的路橋、隧道、變電站以及可能會(huì)產(chǎn)生廢氣、噪音、煙塵等影響的因素，也需要在案場(chǎng)公示）。

而在城雋雅苑之前，立白已經(jīng)在這里了。

所以，臭氣跟是不是“保障性住房”沒多大關(guān)系。

2??學(xué)位問題。

城雋雅苑的書包，目前是對(duì)口廣東第二師范學(xué)校番禺附屬小學(xué)，但業(yè)主們認(rèn)為，應(yīng)該入讀大學(xué)城·和樾府配建的九年一貫制公立學(xué)校，即創(chuàng)新城C地塊配建學(xué)校（暫定名為：番廣實(shí)驗(yàn)創(chuàng)新城學(xué)校，由番禺廣附具體管理）。

我看了下業(yè)主建言以及相關(guān)留言，理由主要如下：

離得近，距離該校僅600米；

離得更遠(yuǎn)的大學(xué)星匯城和碧桂園12光年都能入讀，而城雋雅苑是除了和樾府以外，離得第二近的小區(qū)，存在教育不公平。

我也是家長，絕對(duì)能理解大家想爭取名校學(xué)位的心情。但說實(shí)話，城雋雅苑的業(yè)主要入讀番廣實(shí)驗(yàn)創(chuàng)新城，很難。

首先，大家要理解“就近入學(xué)”的概念，就近入學(xué)≠最近入學(xué)，也沒有文件明確說，學(xué)校和社區(qū)必須在同一街道范圍內(nèi)。

只要學(xué)校與社區(qū)在3KM內(nèi)，就符合分組的條件。

其次，城雋雅苑與目前對(duì)口的廣東第二師范學(xué)校番禺附屬小學(xué)，直線距離500多米，步行1KM，其實(shí)也很方便。

另外，廣東第二師范學(xué)校番禺附屬小學(xué)也不差，人家怎么說都是正兒八經(jīng)的省一級(jí)學(xué)校，只是名氣不及番廣附，硬件設(shè)施稍微舊了一點(diǎn)。

最后多說幾句吧，關(guān)于教育公平的事。

說句大家不愛聽的實(shí)話，買房讀書，哪有什么絕對(duì)的公平。

別說是共有產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，多少真金白銀花高溢價(jià)買學(xué)區(qū)的商品房業(yè)主，小區(qū)配套的學(xué)校，一樣要跟其他樓盤的業(yè)主共享。

購買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，對(duì)買家承諾的“享有與普通商品房同等的公共服務(wù)配套權(quán)益”，說的是有學(xué)位，保證能夠讀書，沒說定向入讀某所學(xué)校。

當(dāng)然，我一向支持大家合法反映訴求。

城雋雅苑的業(yè)主要為子女爭取入讀番廣實(shí)驗(yàn)創(chuàng)新城學(xué)校，是應(yīng)該的，是屬于各位的權(quán)利。

02

入住率低 想買房先回購！

如果前面這些內(nèi)容，不能算作保障性住房的缺陷。

那下面這兩點(diǎn)，卻是說得有理有據(jù)，值得各位好好考慮。

3??配套兌現(xiàn)緩慢。

城雋雅苑規(guī)劃分為南北兩區(qū)，共建約3000多套房源。但是截至目前，售出只有600多套。

業(yè)主太少，自然會(huì)衍生一系列問題。

像小區(qū)配套的底商，曾有過美宜佳和錢大媽，但最后都因?yàn)槿胱魯?shù)太少和消費(fèi)力不足，關(guān)門大吉。配套幼兒園也是一樣，直至去年都無法投入使用。

加上周邊路況，一直都處在坑坑洼洼的施工狀況，業(yè)主日常生活存在諸多不便。

而更尷尬的是，由于相關(guān)政策調(diào)整，以城雋雅苑為代表的共有產(chǎn)權(quán)房，從2023年起已經(jīng)停止公開發(fā)售，而項(xiàng)目又未被列入配售型保障房的房源中。

這意味著，剩下的2000多套單位，或許短期內(nèi)都不會(huì)對(duì)外開售。

入住率過低的問題，短期來看，解決不了。

4??回購貶值，流通性低。

去年8月，《廣州市住房保障辦公室關(guān)于印發(fā)廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房回購辦理指南的通知》出爐，明確了共有產(chǎn)權(quán)房的回購流程。

關(guān)于回購價(jià)格，主要參考回購申請(qǐng)前6個(gè)月，項(xiàng)目同地段、同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，也就是小戶型+二手房。

結(jié)果可想而知，大概率是跌的。

不過，跌還不是最要緊的，關(guān)鍵是業(yè)主只能賣給代持管理機(jī)構(gòu)，即是廣州城投。可見房子的流通性很低，甚至可以說沒有流通性可言。

這一點(diǎn)，也是區(qū)別于商品房的關(guān)鍵。

除此以外，我還留意到一個(gè)信息——

如果城雋雅苑的業(yè)主想買商品房，就必須先把手上這套共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓出去！

要知道，現(xiàn)在的廣州樓市已經(jīng)全面解除限購。假設(shè)之前選擇了商品房，各位只要有錢，隨時(shí)可以買第二套。

哪怕是要以舊換新，資金不夠，也還有“帶押過戶”的政策。

相反，如果你一開始就選擇了共有產(chǎn)權(quán)房，那就不是錢不錢的問題，而是沒有資格買商品房，直至你的轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成。

這也是我很早之前說過，保障性住房不會(huì)對(duì)商品房價(jià)格體系帶來沖擊的原因，因?yàn)檫@倆屬于不同賽道，不存在直接競(jìng)爭的關(guān)系。

倒退過來，什么人適合買保障性住房呢？

準(zhǔn)備以后都住保障性住房，短期內(nèi)不考慮商品房，不在意回購價(jià)格下跌的“鐵剛需”，可以考慮。

這是一個(gè)長期選擇，而非過渡期的選擇。

但凡你有計(jì)劃，未來幾年想轉(zhuǎn)商品房的，我都不建議選擇保障性住房，起碼按照現(xiàn)在這些限購、回購政策來說是這樣的。

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